‘규제’와 ‘철폐’로 점철된 우리나라 주택 정책
우리나라 주택(아파트) 정책을 규정하는 단어는 ‘규제’와 ‘철폐’로 요약될 것입니다. 아파트 투기 광풍이 불면 대출부터 조이면서 세제, 아파트 분양가 등 모든 것을 규제합니다. 반면 경기 위축으로 아파트 거래량이 줄고 가격이 떨어지면 규제를 하나씩 풀어주면서 경기 부양에 나섭니다. 아파트값이 떨어지는 시기와 오르는 시기가 거대한 사이클을 이루는데, 여기에 꼭 규제와 철폐가 등장하게 되는 것입니다.
강남 개발에서 점화된 분양가상한제
문재인 정부는 아파트 투기와의 전쟁을 선포하면서 각종 대책을 쏟아내고 있습니다. 그 중에 하나가 아파트 분양가상한제 도입입니다. 불과 2년반전 당시 최경환 경제부총리는 “경제 전반에 활력을 불어넣겠다”며 내수활성화, 경제혁신, 민생안정을 3대 목표로 내걸었습니다. 그러면서 “빚내서 집사라”고 각종 부동산 규제를 해제했습니다. 분양가상한제 페기도 이 시기입니다.
최근 논란이 되고 있는 분양가상한제 역사는 사실 꽤 깁니다. 강남 개발이 본격 추진되면서 집값이 폭등하자 정부는 신규주택에 대한 투기수요 확산과 분양가격 상승을 막고 무주택자들이 주택을 쉽게 살 수 있도록 1977년 8월부터 분양가상한제를 도입합니다.
분양가상한제, 시장 흐름에 따라 시행ㆍ폐지 ‘반복’
노태우 정부는 서울 도심의 주택 부족과 수도권 인구분산을 위해 1988년부터 분당과 일산, 평촌 등 5개 신도시를 짓는 ‘200만호 주택건설’에 나섭니다. 이때도 주택 공급을 원활하기 위해 분양원가 연동제 단계 자율화(1989년 11월~1998년 12월)에 나섰고, IMF(국제통화기금) 관리체제에 들어서자 김대중 정부는 부동산 활성화를 위해 분양가 전면 자율화(1999년 1월~2005년 3월)를 도입합니다. 그러나 노무현 정부는 아파트값이 치솟는 등 시장이 과열되자 공공택지 내 전용 85㎡이하 주택에 대한 분양가상한제(2005년 3월)를 다시 시행한 데 이어 이듬해에는 공공택지 내 85㎡초과 주택에도 분양가상한제(2006년 2월)를 도입합니다. 이처럼 분양가상한제는 시장이 냉각됐을 때 폐지되고, 과열됐을 때 도입되는 제도입니다.
단기적으로 집값 상승 묶어 시장 안정
그렇다면 분양가상한제 도입에 따른 이점과 부작용은 어떤 것이 있을까요? 우선 분양가상한제를 도입하면 과도한 분양가 상승을 억제할 수 있어 집값 급등에 따른 시장 불안을 해소할 수 있습니다. 노무현 정부 당시 국정브리핑 특별팀이 2007년 7월 펴낸 ‘대한민국 부동산 40년’을 보면 분양가 자율화 이후 서울 아파트 평당 분양가는 1998년 512만원에서 2002년 919만원, 2006년 1,546만원으로 급상승했습니다. 결국 ‘고분양가→주변 집값 상승→이를 바탕으로 한 고분양가’의 연쇄반응을 끊기 위해 문재인 정부도 상한제를 도입하는 것입니다.
재건축•재개발 등 주택 공급 감소 우려
하지만 주택공급 위축 등 여러 가지 부작용도 속출할 것입니다. 실제로 주택인허가 실적은 분양가상한제가 폐지된 2007년 55만가구에서 상한제가 도입된 2008~2010년에는 37만~38만가구로 떨어졌습니다. 또한 아파트 품질 저하도 우려됩니다. 아파트 건설비용을 줄이면 고급 자재 사용을 줄이고, 입주자 편의시설 추가 설치도 어렵습니다. 당연히 특화된 조경도 나올 수 없고, 다양한 평면 개발 등이 사라지면서 설계도 일률적이게 될 것입니다.
판교 등 당첨자 ‘분양권 로또’ 문제도
특히 ‘분양권 로또’ 문제가 불거질 수 있습니다. 분양가상한제가 도입되면 아파트 분양자는 주변 집값보다 싸게 분양 받는데 그치지 않고, 세월이 흐를수록 집값 상승으로 또다시 추가 이득을 볼 수 있기 때문입니다. 대표적인 예가 판교입니다. 대한주택공사(현 LH)는 2006년 2월 언론에 배포한 ‘성남판교 관련 주택공급 계획 및 질의응답’ 자료에서 판교 25.7평 이하 아파트 평당 평균 분양가를 택지비(605만원)와 기본형 건축비(339만원), 친환경인센티브(50만원) 등을 더해 1,084만원으로 추산했습니다. 주공은 이를 근거로 판교 33평형(전용 25.7평) 기준 분양가는 3억6,000만원인데, 성남 분당 서현동과 구미동 같은 평형대 시세(5억2,000만원)를 감안하면 최초 분양자는 1억6,000만원의 시세차익을 얻는다고 설명했습니다. 현재 판교 30평형대 아파트의 가격은 10억대를 호가하며 5억~6억원대의 분당 서현동 아파트값을 능가하고 있습니다. 실제로 로또 맞습니다.
분양가상한제 장기적으로 독(毒)?
이 같은 분양가상한제의 문제점들은 부동산 전문가가 아닌 일반인들도 잘 알고 있습니다. 닥터아파트가 지난 9월 만20세 이상 회원 1,206명을 대상으로 조사한 ‘8•2대책 이후 분양시장 전망’을 보면 민간택지 분양가상한제 확대의 문제점으로 ▲시세차익이 확대되면서 향후 아파트값이 급등할 것(42.5%) ▲건설사의 민간택지 아파트 공급물량 감소(15.7%) ▲재개발•재건축 등 정비사업의 사업성 악화로 아파트 공급물량 감소(14.9%) 등을 꼽았습니다.
로또 청약 VS 집값 안정…결과는?
정부는 이달 분양가상한제 적용지역을 발표할 예정입니다. 일각에서는 최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역 가운데 여러 가지 조건에 부합되는 서초구를 제외한 서울 24개 구와 경기 성남 분당, 고양 일산서구, 김포 등이 거론되고 있습니다.
일단 분양가상한제 지역이 발표되면 시장은 단기적으로 급랭할 것입니다. 하지만 설문조사에 응한 수요자들이 예측한 것처럼 장기적으로는 아파트값이 상승 추세로 돌아설 가능성도 배제할 수 없습니다. 정부의 집값 안정 대책이 효과를 볼지, 아니면 일반인들의 예상이 맞는지 귀추가 주목됩니다.