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리얼톡&리얼판 잘되는 수익형 부동산의 법칙 최초거나 혹은 최고거나
2017-12-05
08:50
15,211 읽음

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지역 최초, 첫 분양 소식에 대한 관심

‘최초’라는 단어에서 우리는 ‘리더’ 또는 ‘선도하다’는 느낌을 받게 됩니다. 마케팅에서도 ‘리더십의 법칙’은 최초가 갖는 의미, 그로 인해 파생되는 영향력에 주목을 하죠. 부동산을 분양하는데 있어서 최초는 소비자들의 이목을 끌 수 있는 인기요인 중 하나입니다. 예를 들어, 신도시를 조성할 때 최초(첫)로 조성되는 곳을 시범단지라고 합니다. 분당의 서현동 일대 시범단지, 동탄2신도시 청계동 일대 시범단지 등은 주변보다 시세가 높습니다.  


‘최고’가 갖는 프리미엄

‘최고’는 어떨까요? 지역 최고층, 최대규모(주거, 상업, 커뮤니티 등등 분야별) 등은 사람들에게 쉽게 어필할 수 있어 훌륭한 광고가 됩니다. 자연스럽게 수요자들의 관심이 증가하고, 이는 가치로 연결되죠. 예를 들어 부산 해운대 마린시티 일원엔 80층짜리 해운대 두산위브더제니스, 72층짜리 해운대 아이파크 등이 지역 최고층 아파트로 알려져 있습니다. 이들 단지는 매년 부산지역 최고가에 거래되고 있습니다. 

‘최초’는 어떤 것을 갖추느냐가 중요

‘최초’는 시기적으로 먼저라는 측면만 강조되는 것이 아닙니다. 어떤 것을 먼저 적용 또는 도입했느냐도 중요합니다. 예를 들어 지난해 경기 남양주시 다산신도시에서 분양했던 ‘금강펜테리움 리버테라스1차’는 다산신도시 최초로 모든 가구에 5베이, 룸테라스 등의 특화 설계를 도입했습니다. 이는 평균 21.7대 1 경쟁률로 이어졌고, 결국 계약 5일만에 완판됐습니다. 다산신도시라는 지역적 관심도 높았지만, 특화설계가 수요자들의 좋은 반응을 이끌어 냈습니다.


계속된 저금리…수익형 부동산도 ‘최초’가 통한다

전매제한 등 주택 규제 강화와 저금리가 계속되면서 수익형 부동산에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 수익률이 선택 포인트인 수익형 부동산도 ‘최초’가 갖는 의미가 큽니다. 지난 9월 전남 여수시 최초로 공급된 여수 웅천 디 아일랜드 레지던스(생활형 숙박시설)는 345실 모집에 평균 80.3대 1 경쟁률을 기록, 3일만에 완판됐습니다. 주거, 생활, 휴양 등이 모두 가능한 복합단지면서, 여수 최초 레지던스입니다. 


변화를 통해 시장을 선점한다~섹션오피스

일부 지역에서 공급이 늘면서 공실 부담이 커진 오피스텔은 여전히 소액 투자자들의 관심이 높지만 전매 강화 등 규제 시행을 앞두고 있어 부담이 될 수 있습니다. 오피스의 경우 상대적으로 규제는 덜하지만 규모가 크고 투자비용이 많이 들어가는 단점이 있었죠. 이에 따라, 소형으로 구분, 투자가 가능한 섹션오피스가 오피스형 지식산업센터 투자 시장의 변화를 일으키고 있습니다. 대출이 쉽고, 소액투자가 가능하며 개별등기로 매매도 가능합니다. 건물의 한 층을 다양한 크기로 분할해 임대할 수 있어 임대인이 원하는 규모로 업무시설을 구성, 결국 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다. 


변곡점 거친 ‘지식산업센터’, 복합업무시설로 변화하다

계속되는 저금리 속에서 최근에는 지식산업센터도 눈길을 끌고 있습니다. 지난 수십년 동안 변곡점을 넘어 현재에 이르고 있는데요. 1990년대 물류업무를 위한 제조업 중심의 1세대 아파트형 공장에서 시작해, 벤처기업이 붐을 이루던 2000년대에 들어서는 2세대 아파트형 공장으로 대형화됐고, 이후 단순 공장시설을 벗어나 첨단업무시설로 변모하고 고층화 되면서 ‘지식산업센터’라는 새로운 이름을 갖게 됐습니다. 현재는 오피스(섹션오피스)+상업시설 등을 결합한 복합업무시설 형태로 자리매김하게 됐죠. 


제조형 VS 오피스형으로 분양 성공여부 갈린다 

오피스형 지식산업센터와 제조형 지식산업센터로 구분되는 지식산업센터는 같은 지역 내에서도 분양률이 달리 나타납니다. 일례로 서울 영등포 문래동의 제조형 지식산업센터인 센터플러스는 입주 초기 1년 이상 미분양을 겪은 바 있습니다. 주변보다 시세가 저렴했지만 제조시설로 인한 소음 등 문제로 분양에 어려움을 겪었죠. 반면 동일 지역의 6만평 규모 오피스형 지식산업센터인 하이테크 시티는 준공 전에 100% 분양이 완료됐습니다. 서울 송파구 문정 택지개발지구 내 포진한 엠스테이트, 대명 벨리온, 문정역테라타워 등의 오피스형 지식산업센터도 준공 전 100% 분양에 성공했습니다.


소규모 창업 확산으로 눈여겨 볼 수익형부동산은?

1인기업, 스타트업(신생 벤처기업) 등 소규모 창업이 확산되는 추세와 맞물려 섹션오피스 형태로 구성된 오피스형 지식산업센터를 주목할 필요가 있습니다. 화장실, 회의실, 카페테리아 등 편의시설은 공동 사용해 일반 오피스텔에 비해 업무공간의 효율성은 높고, 덕분에 운영비용 부담을 줄여 소규모 창업자에게 유리합니다. 이외에 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면(2019년 말까지) 같은 세제혜택도 있습니다.  


최초 수익형 부동산 어디 있나

경기 동부권을 대표하는 다산신도시에서는 지역 최초의 지식산업센터인 다산신도시 블루웨일이 공급됩니다. 2개 블록에 지식산업센터, 근린생활시설, 업무동과 분리된 별동형 기숙사 등을 갖추고 있습니다. 또한 복층으로 공간 구성이 가능해 공간 효율성을 높일 수 있는데요. 지식산업센터에 한번 입주한 기업체는 장기간 머무르기 때문에 대중교통이나 차량 접근성 역시 중요합니다. ‘다산신도시 블루웨일 2022년 개통 예정인 다산역과 인접한 입지로, 경기북부 제2차 테크노밸리 뿐 아니라 그린스마트밸리(29만㎡규모) 1만여 배후수요를 품고 지역 경제에 활력을 불어 넣을 전망입니다. 이외에 경기 시흥 배곧신도시 아브뉴프랑 센트럴’, 평택 비전동 그린시티타워’, 천안 아산 탕정지구 골든스퀘어Ⅱ등은 지역 첫 섹션오피스로 소액투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 인천 영종하늘신도시에서는 하늘도시 첫 복합상영관 상가인 영종 예스타워가 분양 중입니다


지역을 살리는 ‘테크노밸리’

2020년부터 입주를 시작하는 경기북부 테크노밸리에 이어 구리•남양주시 내 총 29만2,000㎡부지에 경기북부 제2차 테크노밸리(2026년 완공예정) 유치가 최종 확정되면서, 인근의 다산신도시가 새로운 개발호재에 따른 확실한 투자처로 주목 받고 있습니다. 테크노밸리는 일자리 창출을 비롯해 경제적 파급효과를 불러오죠. 2011년부터 IT기업들이 입주한 판교테크노밸리의 경우 최근 2년간 입주기업이 급성장하며, 작년 기준 매출이 경기도 내 총생산(GRDP)의 22.36%를 차지했습니다. 주택시장에도 큰 호재로 작용해 판교테크노밸리 인접한 ‘판교 더샵 퍼스트파크’의 경우 84㎡ 분양가가 7억9000만~8억6580만원, 114㎡는 9억6000만~10억8000만원 수준으로, 서울과 비교해도 다소 높은 분양가를 기록하며 지역 몸값을 높였죠.


기업이 모이면 성공 가능성도 높아진다

한국산업단지공단에 따르면 전국 지식산업센터 인허가 건수는 2014년 32건에 불과했으나, 지난해 말 105건으로 2년새 3배 이상 급증했습니다. 비슷한 업종의 사무실이 한 데 모여 있어 업무 효율성을 높일 수 있는 알짜배기 수익형 투자상품으로 인정받고 있는 것인데요. 지자체들도 기업유치가 곧 지역 경제발전으로 이어지는 만큼 적극적으로 나서고 있죠. 서울 구로•가산 등지에서 쉽게 볼 수 있던 지식산업센터 역시 점차 수도권 곳곳으로 확산됨에 따라 인근에 풍부한 인프라와 배후수요까지 갖추게 되면서 소액 투자자들의 재테크 수단으로서 지식산업센터의 가치는 더욱 높아질 전망입니다.