보증금은 넉넉하게…월세의 18개월~24개월
세입자가 상습적으로 월세를 지연해 분쟁이 발생하는 경우가 의외로 많습니다. 이런 경우를 대비해서 보증금을 18~24개월치 월세만큼 받아놓는 것이 좋습니다. 월세가 밀리면 보증금에서 제할 수 있습니다. 월세를 높이기 위해 보증금을 너무 낮추면 연체한 월세를 제할 보증금이 없는 경우도 발생할 수 있습니다. 더욱이 월세를 연체할 세입자라면 관리비도 미납할 가능성이 높기 때문에 초반에 계약 시 보증금을 적절한 수준으로 정해서 계약하는 것이 좋습니다. 임대차계약시 ‘제소전 화해조서’ 알아두기
세입자의 월세 지연으로 인한 분쟁 시 좀더 해결을 쉽게 하기 위해 임대차 계약 시 ‘제소전 화해조서’를 작성해두는 방법도 있습니다. ‘제소전 화해’란 소송을 제기하기 전 미리 당사자가 판사 앞에서 화해하는 것을 말하는데요. 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 소송으로 발생하는 시간, 금전적 손실을 막을 수 있는 방법입니다. 제소전 화해조서를 작성할 때는 반드시 이를 작성하게 된 취지(세입자가 3회 이상 임대료를 연체할 경우 지체 없이 해당 건물을 비워주겠다는 내용)를 적고, 이를 확실하게 인지하고 약속한다는 임차인의 사인과 도장을 받아야 합니다. 이후 법무법인 공증인사무실에 가서 임대차계약서와 함께 공증을 받으면 됩니다. 신원이 보장된 사람인지, 성공할 아이템인지 확인하라
세입자의 신원이 보장된 경우라면 월세 받기가 한결 수월할 수 있습니다. 회사에 소속된 경우나 법인사업자처럼 신원이 보장된 사람의 경우 등이겠죠. 상가의 경우 사업계획, 아이템 등을 미리 확인해 보는 것도 좋습니다. 영업이 시원치 않은 경우 월세, 관리비 지연은 불과 몇 개월 만에 발생할 수 있습니다. 세입자 구하는 광고를 해? 말아?
세입자를 구하기 위해 온,오프라인 광고를 내는 경우가 많습니다. 물론 계속 비워둘 수 없는 노릇이기 때문에 안 할 수는 없습니다만 광고크기, 위치 등에 따라 광고비가 달라지고 은근히 지출되는 비용이 많을 수 있습니다. 광고비 대비 효과가 미미한 경우가 대부분이죠. 광고를 보고 와서 월세를 낮춰라, 보증금을 낮추라는 식으로 임대인보다 심리적으로 우위에 서 유리하게 계약을 이끌어내려는 이들도 많습니다. 전혀 광고를 낼 수 없다면 너무 많은 광고를 내는 것은 일단 피하는 것이 좋겠습니다. ‘깔세’도 활용해 공실 기간을 줄여라
보증금, 월세 나누기가 애매하고 공실이 장기화될 것 같은 경우 보증금 없이 일정 기간의 월세를 한꺼번에 지불하는 일명 ‘깔세’ 계약도 고려해 볼 수 있습니다. 깔세는 보통 1~2개월에서 길게는 1년 단위로 임대료를 선납 받아 월세로 처리해 단기간 영업이나 목적을 가진 상인, 대학가 근처에 집을 수하는 학생들이 주로 활용합니다. 공실이 오래되면 상가의 가치가 떨어집니다. 물론 이처럼 단기 임대로 상가 영업을 하는 경우에도 상가의 가치가 낮아질 수 있는데요. 반대로 단기 임대가 잘 돼 새로운 임차인이 구해질 수도 있으니 안 좋은 시선으로만 봐선 안됩니다. ‘과유불급’…도가 지나치면 ‘갑질’
임대인의 욕심이 과하면 세입자도 놓치고 주위 평판도 떨어지고 수입도 줄어들 수 있습니다. 가끔 매체들을 통해 좋은 ‘임대인’ 이야기가 소개되곤 하는데요. 이들 이야기에 등장하는 임대인들 대부분 임차인의 마음에서 자신을 돌아본다는 것입니다. 이점 마음에 새기고 월세도 잘 받는 훌륭한 임대인 돼 볼까요?
