부동산 트렌드 청약 후회 안하려면 미분양 통계와 친해져라
2018-01-22
09:20
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청약 후회 안 하려면 미분양 통계와 친해져야
요즘 부동산 커뮤니티에는 어디에 청약을 해야 할 지 묻는 글들이 넘쳐납니다. 새 아파트가 좋다는 걸 알고 청약을 하고 싶어도 쏟아지는 정보들 속에서 무엇이 중요한지, 어떤 점을 주의해야 할지 정리하기 쉽지 않습니다. 아파트는 한 채 당 수억, 수십억원까지 하기 때문에 중요도가 매우 높은 상품입니다. 꼼꼼하게 따져보지 않고 계약했다가 막대한 재산상의 손실을 떠안을 수 있어 세심한 주의가 필요한데요. 전문가들은 아파트 청약에 앞서 미분양 통계만 제대로 살펴도 낭패를 막을 수 있다고 조언합니다.

미분양 통계 제대로 보는 법 
아파트의 공급 절차는 다음과 같습니다. 건설사는 분양 대상의 아파트 입주자 모집공고를 지자체에 승인 받은 후 특별공급∙순위별 청약접수를 실시합니다. 당첨자를 대상으로 하는 정당계약, 예비당첨자와 선착순 신청자를 대상으로 한 후 순위 계약을 진행하는데요. 이때까지 주인을 찾지 못하고 남은 물량을 미분양이라고 합니다. 국토부는 지자체의 미분양 가구수를 집계해 매월 말 미분양 통계를 발표하는데요. 국토통계누리(stat.molit.go.kr) 사이트에 접속해 주택→승인통계→미분양주택현황보고를 클릭하면 미분양 통계를 확인할 수 있습니다. 

분양 흥행 보증수표 ‘미분양 제로지역’
미분양 통계는 총괄, 규모별, 시∙군∙구별, 공사완료 후 4가지 항목으로 구성됩니다. 특히 시∙군∙구별 미분양 현황을 살펴보면 원하는 지자체의 미분양이 얼마나 쌓였는지를 확인할 수 있는데요. 미분양이 한 채도 남지 않은 지역을 일컬어 ‘미분양 제로지역’이라고 부릅니다. 통상 인기 단지는 주변 대비 집값이 저렴하거나 대기수요가 많아 정당계약 전부터 암암리에 웃돈이 형성됩니다. 때문에 청약경쟁이 치열하고 예비당첨자와 선착순 계약자 중에서 계약이 마무리되는 것이 일반적입니다. 지역 전체에 미분양이 전무하다는 것은 그만큼 대기수요가 풍부하고 매수심리가 고조돼 규제나 시장 영향을 덜 받는다는 의미로 해석할 수 있습니다.  

미분양 제로지역 어디?
전국 229개의 시∙군∙구 지역 중 11월 현재 미분양 가구수가 ‘0’인 지역은 총 89곳. 시도 단위로는 세종시가 유일하게 미분양 ‘0’을 기록했습니다. 2016년 4월부터 무려 18개월간 미분양이 한 채도 쌓이지 않아 얼마나 분양 열기가 높았는지를 실감할 수 있습니다. 서울은 전체 25개구 중 무려 19개구가 미분양 제로지역입니다. 서울시는 2017년 한해 동안 1만5,400가구(특공제외) 모집에 19만8,086명이 몰렸으며 11월 말 통계기준 미분양가구는 불과 68가구뿐입니다. 전체의 99.6%가 계약된 셈입니다. 이외에 경기지역에서는 성남시, 광명시, 지방에서는 대구 등도 미분양이 없는 것으로 집계 됐습니다. 

수도권 남부를 대표하는 부촌 분당, 판교 
분당, 판교, 위례 등 3개 신도시가 위치한 성남시는 지난해 3,170가구(특공제외)가 일반에 공급돼 1순위 평균 14.25대 1을 기록하며 분양물량 모두 완판 되는 기록을 세웠습니다. 지난해 7월경 오랜만에 판교신도시에서 ‘판교 더샵 퍼스트파크’가 분양, 1만1,437명이 몰리면서 평균 13.39대 1 경쟁률을 기록하며 완판됐습니다. 분당, 판교 일대로 신규 아파트 공급이 귀했던 곳이라 분양 전부터 큰 관심을 끌었던 물량인데요. 이 단지를 시작으로 성남 구시가지에 해당하는 신흥주공 재건축 산성역포레스티아는 1,228가구(특공제외) 모집에 1만명이 넘는 이들이 몰려 역시 조기에 완판 됐습니다. 분당신도시의 경우 학군 특수와 재건축∙리모델링에 대한 기대감이 계속 돼 올해도 좋은 분위기를 이어갈 것이라는 전망이 많습니다. 신규 분양도 예정 돼 있어 포스코건설이 분당 정자동 한국가스공사 이전부지에 ‘분당 더샵 파크리버’를 분양할 계획입니다.

18개월간 미분양 제로행진 ‘세종시’ 
세종시는 공무원특별공급 등 물량을 제외한 1,410가구 모집에 6만9,443명이 몰려 평균 49.25대 1 경쟁률을 기록 후 완판 됐습니다. 2016년 5월부터 18개월간 미분양이 한 채도 쌓이지 않은 기록입니다. 정부종합청사 등이 주는 공무원도시, 호수와 산 등의 쾌적함, 자리잡아가는 교육, 편의시설 등으로 수요가 두텁습니다. 다만 2017년 한해 동안 아파트 매매가 상승률이 2.96%(KB부동산)으로 전국평균(1.29%)을 크게 웃돌아 8.2대책의 직격탄을 맞았고 때문에 지난해 8월 분양했던 세종 우남퍼스트빌 2차는 1순위 청약률이 3.96대 1까지 추락했었지만, 결국 완판 됐습니다. 세종시에서는 올해도 1-5생활권에 한신공영, 우미건설 등이, 2-4생활권에는 포스코건설, 제일건설 등이 분양을 계획 중입니다.

인천에선 송도국제도시가 우뚝
인천광역시 연수구에 위치한 송도신도시도 뜨거웠던 한 해를 보냈습니다. 지난해 송도신도시에는 4,527가구(특공제외) 모집에 4만2,028명이 몰려 평균 9.28대 1 경쟁률을 기록했고 완판됐습니다. 2016년부터 지난해까지 테크노파크역 주변에 4개의 쇼핑시설이 입점한 데 이어 기업, 사람들의 입주 등으로 수요층 관심이 높아졌고 8.2대책 규제 지역에 포함되지 않았다는 점도 긍정적인 영향을 끼친 것으로 분석됩니다.

고가 재건축 강세…강남4구로 불리는 ‘서울 강동구’
서울에서는 3,196가구(특공제외) 모집에 3만9,862명이 몰린 강동구의 선전이 두드러졌습니다. 강동구 고덕지구 재건축 단지들이 주목을 받으며 완판 됐는데요. 강동구의 평균분양가가 3.3㎡당 2,300여만원의 만만치 않은 금액이었지만 3.3㎡당 5,000만원을 내다보는 다른 강남권 사업장들에 비해 저렴하다는 점이 소비자들의 관심을 끌었습니다. 지하철 9호선 개통에 대한 기대감에 쾌적한 주거환경 등이 장점인 곳입니다. 올해는 GS건설이 고덕주공6단지를 재건축 하는 물량이 분양을 준비할 계획입니다.

미분양 제로지역 주요 분양계획 물량
경기 분당신도시에서는 포스코건설이 분당 더샵 파크리버를 분양합니다. 분당 정자동에서 15년만에 공급되는 단지로 총 671가구(오피스텔 156실포함) 규모입니다. 불곡산, 정자공원, 탄천 등의 자연환경과 분당선 미금역을 통해 강남을 30분대로 갈 수 있습니다. 4월엔 미금역이 신분당선 환승역이 돼 강남 접근성은 더욱 좋아집니다. 세종시에서는 한신공영이 세종정부청사와 세종호수공원 등이 인접한 1-5생활권에 636가구, 포스코건설이 금강이 인접하고 세종아트센터, 국립박물관 등이 들어설 예정인 2-4생활권에 528가구를 분양합니다. 인천 송도국제도시에선 대방건설이 576가구를, 서울 강동구에서는 GS건설이 고덕주공6단지를 재건축 해 총 1,824가구를 짓고 이중 864가구를 분양할 계획입니다. 향후 서울지하철 9호선이 연장되면 강남방면 접근성이 좋아질 전망입니다.

미분양 ‘제로’지역의 이유 있는 ‘제로’ 행진 
최근 2~3년간 분양시장은 분명 호황이었습니다. 하지만 이제는 규제 강화 등으로 분양시장은 다소 위축될 수도 있는 상황이죠. 더불어 어느 지역, 어떤 단지에 청약할 것인가 고민도 깊어집니다. 미분양통계는 이런 고민을 어느 정도 해소할 수 있는 지침이 될 수 있습니다. 연이은 규제 속에서 완판을 이어갔다는 것은 그만큼 수요가 뒷받침되고 있다는 걸 의미하기 때문입니다. 앞이 불명확하다면 안전한 곳을 찾기 마련이고 장점을 고른 곳을 선택하면 됩니다. 누구나 좋게 볼 수 있는 곳이라면 적어도 가격이 하락하거나 시장이 지나치게 위축되지 않습니다. 이것이 미분양 제로지역의 ‘제로’ 행진이 이어지는 이유이기도 합니다.