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알기 쉬운 리얼꿀팁 6억대 웃돈... 치솟는 서울분양권
2018-02-26
10:00
1,215 읽음

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몸값 높아진 서울 분양권…분양가 대비 최고 6억 올라

정부가 재건축 규제의 칼을 꺼내 들었지만 분양권 시장은 좀처럼 열기가 식을 기미를 보이지 않고 가파른 상승세를 이어가고 있습니다. 8월 입주 예정인 서초 반포동 ‘반포 래미안 아이파크’의 전용 84㎡ 분양권이 1월 중순 19억 9,385만원에 거래됐습니다. 분양가 14억2,000만~14억7,000만원에서 5억원 이상 오른 금액입니다. 올해 말 입주 예정인 ‘송파 헬리오시티’의 전용 84㎡형도 7억8,240만~9억2,640만원에 분양해 지난해 12월 12억 7436만원(3층)에 실 거래된 데 이어 2월 중순 현재 15억 중반 대에 거래가격이 형성돼 있습니다. 분양가 대비 6억원 이상 뛴 금액입니다. 


거래량 지난해 최고치 찍은 5월 대비 93% 감소…양도세 부담에 매물 실종

서울 부동산 정보광장에 따르면 2월 21일 현재 서울의 2월 분양권 거래량은 80건에 불과합니다. 지난해 최고치를 기록했던 5월 1,123건에서 무려 93%가 감소한 수치인데요. 특히 올해 1월부터 거래량이 급감해 거래절벽이 본격화되고 있는 양상입니다. 올해부터 분양권 양도세가 상향 조정돼 집주인들이 거래를 꺼리는데다, 전매제한 강화로 분양권 거래 매물이 감소한 것을 이유로 꼽을 수 있습니다. 일선 현장에서는 매물 품귀현상이 극심해 어렵사리 매물이 나오면 중개업소를 통해 집주인의 계좌번호를 알아내 계약금을 먼저 선 입금한 후 계약을 진행하는 경우도 심심찮게 찾아볼 수 있습니다. 


귀하신 몸 된 분양권…이유는? 1. 부동산시장을 뒤흔든 ‘새아파트 신드롬

글로벌 금융위기 당시만 해도 급락한 시세 대비 분양가가 비싸 서울 분양권 거래시장은 사실상 개점 휴업상태였습니다. 하지만 불과 몇 년 만에 인기단지의 경우 ‘억’소리 나는 웃돈이 붙어 거래될 정도로 분위기가 달라졌습니다. 이유는 무엇일까요? 우선 서울 전역의 ‘새아파트 신드롬’이 분양권 가치를 띄우는데 한몫 했다는 분석입니다. 수년간의 부동산 호황으로 서울의 집값이 지속 상승하게 되는데요. 특히 재건축, 재개발을 통해 탄생한 새아파트촌은 가히 신드롬이라 할 만큼 높은 인기를 끌었습니다. 깨끗한 주거환경∙제품력∙브랜드를 찾아 수요층이 모여들면서 몸값이 치솟고, 다시 주변 집값을 견인한 결과죠. 새아파트를 마련하려면 청약자격이 까다롭고 치열한 청약경쟁을 뚫어야 해 상대적으로 진입 장벽이 낮은 분양권 거래시장으로 수요층이 몰리고 있습니다. 


귀하신 몸 된 분양권…이유는? 2. 재건축 규제에 분양권 시장 풍선효과

정부가 집값 상승의 주범으로 재건축 아파트를 지목하면서 재건축 초과이익 환수제가 부활하고,집이 무너질 정도가 되지 않으면 안전진단을 통과하기 어려워졌습니다. 특히 재건축 초과이익 환수제의 파급력은 예상을 뛰어넘는 수준인데요. 계속 논란이 되고는 있습니다만 국토교통부가 강남4구 15개 단지의 재건축 초과이익 환수제 부담금을 시뮬레이션 한 결과 조합원 1인당 평균 부담금은 4억3,900만원선 최고액은 8억4,000만원선에 이를 것이라는 전망이 나왔습니다. 꺾일 줄 모르고 치솟던 강남 부동산 시장은 쇼크상태에 놓이게 됐는데요. 이에 대한 반대 급부로 규제를 피한 분양권 시장으로 수요자가 모여드는 풍선효과가 가시화되고 있습니다. 


귀하신 몸 된 분양권…이유는? 3. 전매제한 강화…매물 품귀현상 극심

정부는 새 아파트가 주변 집값을 끌어올리는 악순환 차단을 위해 두 차례에 걸쳐 전매제한 강화 조치를 발표했고, 지난해 6월 19일 분양단지부터 서울 전 지역이 소유권 이전등기 시까지 전매가 제한됐습니다. 아파트 입주 후 아파트 소유권 이전등기 시까지 신축아파트는 2~3개월, 재건축∙재개발은 1년에서 수년이 걸리는데요. 건설 공기를 포함해 적어도 3~4년 간 재산권이 제한되기 때문에 전매제한 규제를 피한 분양권이 귀하신 몸 대접을 받고 있습니다. 시간이 경과할수록 입주시기가 도래하는 분양권의 특성상 거래 가능한 분양권이 갈수록 줄어들어 내년 하반기에는 아예 서울 땅에서 자취를 감출 전망입니다. 


귀하신 몸 된 분양권…이유는? 양도세 부담에 집주인들 거래 꺼려

정부는 신규분양아파트가 주변 집값을 견인하는 악영향 차단을 위해 올해 연초부터 조정대상지역의 분양권 양도세율을 보유기간과 관계없이 50%로 상향해 부과 중입니다. 계약 후 1년 이내에 되팔 경우 양도차익의 50%, 2년 이내는 양도차익의 40%, 2년 이상은 양도차익의 6~42%가 적용됐지만 올해부터 부담이 큰 폭으로 늘어난 것입니다. 간단히 말해 서울의 경우 분양권 웃돈이 5억원 이상 붙었다 해도 규정상 2억5,000만원의 세금이 부과되는 셈이죠. 불법 거래의 단속과 처벌도 강화돼 집 주인들 사이에서 분양권 거래를 포기하고 입주 2년후 양도세 비과세를 노리는 분위기가 확산돼 매물 품귀현상 및 거래절벽이 심화되고 있습니다.  


앞으로의 분양권 거래시장 향방은? 

다달이 억 단위 자릿수를 바꿔가며 웃돈 고공행진을 이어온 분양권 시장. 과연 올해도 인기행진이 이어질 것인가에 대해 긍정론과 부정론이 엇갈립니다. 혹자는 정부의 고강도 규제로 집값이 안정돼 분양권 시장도 조정을 받을 수 있다고 말하고, 다른 이는 규제가 덜하고 매물이 귀해 갈수록 분양권 가치가 뛸 수 밖에 없다고 말합니다. 부동산 전문가 L씨의 얘기를 들어보시죠.

“정부의 강력한 규제로 부동산 시장이 한치 앞도 내다보기 어려워졌고, 집값이 역대 최고 수준이라는 점을 감안해 섣부른 투자는 경계해야 합니다. 하지만 규제를 피한데다 분양권 매물 품귀현상이 갈수록 심화되고 있는 만큼 자금 동원력을 갖춘 실수요자라면 매물이 어느 정도 남아있는 올해 매입을 고려해볼 만 합니다.” 



에디터 :    Young's Story   그래픽 :   뭉치

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