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알기 쉬운 리얼꿀팁 재개발지역 내 전세입자는 보상 받을 수 있나요?
2018-03-02
09:20
1,423 읽음

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재개발지역 내 빌라 전세입자는 보상 받을 수 있나요?  

Q. 재개발지역에서 2008년부터 10년째 거주 중인 세입자입니다. 얼마 전 사업시행인가를 받은 후, 집주인으로부터 월세로 전환하거나 이사 나가라는 통보를 받은 상태입니다. 제가 주거이전비 대상이 된다면 받고 싶은데요. 재개발 세입자 주거이전비 기준일은 언제인가요?   


A. 재개발구역 공람공고일 3개월 전부터 주민등록상 전입신고 된 세입자(무허가건축물 세입자는 1년 전부터 거주)라면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제54조에 의해 주거이전비(4개월분), 공공임대주택 입주권, 이사비 등 보상을 받을 수 있습니다. 하지만 거주요건을 충족하지 못한 경우엔 보상을 전혀 받을 수 없기 에 재개발지역에 전세 입주한다면 기간을 잘 따져봐야 합니다. 


재개발 주거이전비, 얼마나 받을 수 있을까?

적법한 보상 대상인 세입자들은 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 받게 됩니다. 주거이전비는 산정일 기준 통계청의 ‘도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비’에 따라 산정되는데요. 이에 따르면 17년 3분기 기준 4인가구 주거이전비는 17,280,370원지요. 금액이 상당해 주거이전비는 이사 나가야 하는 세입자들에게 큰 도움이 된다고 합니다. 


주거이전비 받으려면 정비구역 공람공고일 이전 3개월 이상 실거주해야

단, 주거이전비를 받으려면 공람공고일 이전 3개월 이상 실 거주한 이력이 있어야 합니다. 창원시 마산회원구 합성2구역에 사는 세입자 김 모씨(56세)의 경우, 정비구역 지정 공람공고가 고시된 2007년 4월 6일보다 뒤인 2009년 3월 2일 전입신고를 마쳤는데요. 실제로 2006년 9월 30일 임대계약을 하고 거주한 사실을 인정받아 주거이전비를 받을 수 있었죠. 


거주기간 중 다른 곳으로 전입한 적 있어도 주거이전비 받을 수 있어 

만일 정비구역 공람공고 3개월 전부터 거주하다가 다른 곳으로 잠깐 전입신고를 했더라도 실제로 거주한 것이 확인된다면 주거이전비를 받을 수 있다는 판결도 나와 눈길을 끕니다. 부산 재개발지역에 살고 있는 세입자 A씨는 전세대출 상환기간을 연장하기 위해 타 지역 아파트로 형식상 전입신고를 하고, 1개월 후 상환기간이 연장되자 해당 집으로 재전입했는데요. 법원은 전입신고의 불연속을 이유로 주거이전비를 지급하지 않는 조합에게 A씨가 지속적으로 공과금을 납부했고 자녀가 해당 주택 근처의 초등학교에 다닌 점으로 미루어 실 거주자로 인정, 주거이전비를 지급하라는 판결을 내렸습니다.   


재개발 조합원이 같은 구역 내 다른 주택에 세입자라면?

하지만 재개발사업구역 내 주택을 소유한 조합원이 동일 사업구역 내 다른 주택의 세입자일 경우, 세입자로서의 주거이전비는 받을 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면 주거이전비는 세입자의 이주를 장려해 공익사업 추진을 원활하게 하는 한편, 주거이전으로 어려움을 겪게 될 세입자들을 위한 사회보장 성격의 금원이라고 하는데요. 조합원은 그 사업의 이해관계인이기 때문에 그에게 주거이전비를 지급하는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부합하지 않는다는 판결입니다. 


보상이 확정된 세입자는 관리처분계획인가까지 계속 거주할 필요 없어

한편 정비구역 지정 공람공고일 이전 3개월 실거주 요건을 확보한 세입자라면, 굳이 관리처분인가일까지 기다렸다가 이사하지 않아도 주거이전비와 이사비를 지급받을 수 있게 됐습니다. 최근 성남 2단계 재개발구역 세입자 74명이 한국토지주택공사를 상대로 제기한 주거이전비 청구소송에서 대법원은 세입자들의 손을 들어줬는데요. 주거이전비 등의 보상내용과 금액이 확정되는 사업시행인가 고시 이후 사업자는 세입자들의 지급 청구에 응해야 한다는 판단이었죠. 하지만 대부분의 재개발조합들은 여전히 주거이전비 신청대상을 이주하는 날까지 거주하는 세입자들로 한정하고 있다는 점에 유의할 필요가 있습니다.   


재개발사업 임대주택에 입주자격 있는 세입자는?

이와 같이 재개발사업 보상 대상 세입자들은 보통 주거이전비를 지급받지만 임시수용시설 즉 ‘순환용 임대주택’에 입주하기도 합니다. 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제35조 제1호에 따르면 사업시행인가로 인해 이주하는 날까지 계속해 거주하고 있는 무주택세대주가 그 대상인데요. 철거민 특별공급 물량이 있어 최장 50년간 안정적인 주거가 가능합니다. 


재개발구역 세입자 보상 신청은 어떻게 하면 될까?

그렇다면 재개발지역 내 세입자는 어떤 절차를 거쳐 보상 신청을 하면 될까요? 재개발조합은 관리처분인가 이후 이주가 개시되면 주거이전비, 임대주택을 신청하라는 안내문을 배포합니다. 이 때 보상 자격을 갖춘 세입자들은 정해진 기간에 조합사무실을 방문해 주거이전비, 임대주택 입주를 신청하면 됩니다. 


재개발사업으로 내몰리는 세입자, 최소한의 주거안정은 지켜줘야

판례는 주거이전비 지급의무를 당사자 합의 또는 사업시행자 재량에 의해 적용을 배제할 수 없는 강행규정으로 보고 있습니다(대법원 2001. 7.14. 선고 2011두3685 판결). 조합이나 집주인들이 세입자에게 주거이전비 포기각서를 요구해도 이는 무효인 셈이죠. 사업비부담으로 작용하는 주거이전비를 줄이기 위해 금액이 확정되는 사업시행인가 전 세입자들을 내보내려는 집주인들도 있다고 하는데요. 재개발사업 자체가 공익성을 띄는 만큼 살 집을 잃고 내쫓겨야 하는 세입자들을 위한 배려도 필요하지 않을까요?



에디터 :    빛소금   그래픽 :   Chorong

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