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알기 쉬운 리얼꿀팁 부동산 시장에서 보는 “OO의 법칙
2018-03-07
09:35
477 읽음

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수요-공급의 법칙

모든 재화의 가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 부동산 시장도 예외는 아닙니다. 공급이 수요보다 많으면 가격은 하락하고, 수요가 공급보다 많으면 가격은 상승할 수밖에 없는 불변의 법칙이죠. 수요와 공급의 원리에 따라 균형점에서 부동산 가격은 결정됩니다. 공급이 쏟아지면 가치는 하락할 수밖에 없습니다. 수요(인구)가 늘어날수록 집값 상승에 긍정적인 신호지만 최근 부동산 시장에서 수요를 짐작하기란 어려운 일입니다. 인구이동 및 감소, 1인가구 증가, 이혼 증가 등 변수가 많기 때문이죠. 일례로 일산과 분당이 신도시 분양 당시에는 같은 가격이었지만, 10년이 지난 현재 2배 가량 차이가 나는 이유는 부유층이 강남과 더 가까운 곳을 선호했기 때문입니다. 


‘O세권’의 법칙

“다른 아파트는 1년 사이에 수억 원이 올랐다는데…왜 우리 집만 그대로일까요?”

이 같은 의문을 가지는 수요자들이 적지 않을 것으로 예상되는데요. 약간은 억울한 상황이지만 부동산마다 가격 상승폭이 다르다는 점을 받아들여야 됩니다. 결국 입지가 좋은 부동산일수록 경기 흐름에 크게 영향 받지 않습니다. 첫째도, 둘째도 입지라는 표현이 괜히 나온 게 아니죠. 

한 예로, 서울 강서구 가양동의 강나루현대는 지하철 9호선 가양역과 인접한 초역세권으로, 이마트, 홈플러스 등의 대형마트가 도보권이며, 가양초, 경서중, 마포중, 마포고 등 교육시설이 가까운 학세권이기도 합니다. 국토부 실거래가에 따르면 올해 1월 강나루현대 전용 59㎡ 매매가는 5억1,500만원으로, 2015년 같은 기간(3억3,500만원)보다 3년새 1억8,000만원 가량 올랐습니다. 

예시처럼 교통, 학군, 환경은 입지의 3요소로 꼽힙니다. 산, 공원, 강 등을 품은 숲세권, 공세권, 수세권을 비롯해 의세권, 법세권 등 새로운 ‘O세권’들도 시장을 좌우합니다. 인구가 몰리는 곳, 일자리가 많은 지역에는 늘 이와 같은 ‘O세권’이 형성되고, 부동산 가치는 올라갈 수밖에 없습니다. 


주변 1km-3km 법칙

수요자들이 도보 생활권의 가치에 집중하면서, 주거지 선택 시에도 인프라 간의 거리가 중요해졌습니다. 최근 분양시장에선 근거리에 교육, 문화, 편의, 공원 등이 다 있는 아파트를 두고 OK(One kilometer) 단지라고 부르는데요. 반경 1km 이내에서 모든 생활이 원스톱 가능합니다. 단지를 벗어나지 않고도 단지 안에서 모든 일상생활이 가능하다는 편의성이 최고의 장점입니다. 주거, 업무, 상업시설이 모두 모여있는 3000가구 이상의 주거복합단지가 1km 법칙을 잘 적용한 예입니다. 개발지의 규모가 최소 100만평 이상이 되는 곳이라면 3km법칙을 주목해야 합니다. 군청과 시청 등 관할구청에서 3km 이내 지역에 거주하는 것도 좋습니다. 중심지이기 때문에 집값이 빠르게 오르고 신설 도로가 생기기도 합니다. 교통량이 많은 곳은 인근 3km 이내에 IC가 있는 것도 좋습니다. 


지가 상승의 법칙(3.3.3 법칙)

개발이 예정된 토지는 개발계획발표, 착공, 완공 등 3단계를 거치며 지가가 큰 폭 상승합니다. 이 3단계를 거칠 때마다 땅값도 약 3배가량 요동치는데요. 토지개발의 가능성만 떠도는 초기단계인 카더라(소문)가 개발확정으로 발표되면 갑자기 땅값이 큰 폭으로 오릅니다. 현지인들은 매도를 시작하죠. 본격적인 공사가 시작되는 착공단계에선 외지인들의 투자가 가장 활발합니다. 환금성과 안정성 면에서 투자하기 좋은 시점이기 때문입니다. 개발확정단계보다 3배 이상 지가 상승이 일어나고요. 완공단계에선 땅값이 오를 대로 오른 상황이라 투자 목적의 접근은 힘들며, 보통 착공단계보다 약 3배 정도 더 상승된 토지가격이 형성됩니다. 


부동산 투자시장 반비례 법칙

금리인상 가능성이 높을수록, 대출규제가 강화될수록, 입주물량이 많아질수록 부동산 시장은 하락세를 보이는 구조입니다. 금리 인상이나 정부의 규제 소식은 부동산 가격과 반비례 작용을 한다고 볼 수 있죠. 시장이 불확실한 상황일 때는 투자에도 신중을 기해야 합니다. 대출을 끼고 투자를 하거나, 무리하게 빚테크를 한다거나 하는 방법은 좋은 방법이 아닙니다. 자산 내에서 확실한 매물에 투자를 해야 하며, 대출을 받을 경우에는 집값의 30% 이내, 원리금 상환액은 급여의 30% 이내 선에서 판단하여 자산에 알맞은 선택을 하는 지혜가 필요합니다. 


법칙을 알면 부동산이 보인다!

부동산 시장은 온도차가 심합니다. 오르는 지역은 계속 오르는 반면, 서울 도심과 강남에서 멀어질수록 미적지근한 분위기입니다. 수요자들은 심리적으로 부동산에 올라타려는 성향이 있습니다. 미리 상승을 주도할 곳에 올라타는 것이 좋겠죠. 다만, 짧은 시간에 가격 상승이 급하게 이뤄지고, 그에 따라 매물들이 시장에서 사라질 수 있어 타이밍이 중요합니다. 이때 부동산 불변의 법칙이 필요합니다. 꼭 법칙대로 할 필요는 없지만 법칙을 무시해도 좋을 것은 없죠. 부동산시장에서 발견하는 법칙을 알아둔다면 좀더 유리한 위치에서 부동산을 살 수 있지 않을까요?



에디터 :    parispark   그래픽 :   Chorong

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