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리얼톡&리얼판 수익률 뻥튀기 주의보.. 아직도 21%의 고수익률을 믿으세요?
2018-03-07
08:50
443 읽음

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분양형 호텔 수익률 21.5%, 정말일까?

지난해 모 신문에 올라온 분양형 호텔 광고입니다. 저금리 시대에 21%에 달하는 솔깃할 수익률로 시선을 끌었죠. 하지만 광고 내용만 믿고 투자했다간 손해를 입을 위험이 큽니다. 고수익을 어떤 식으로 낼 것인지, 언제까지 보장해 줄 지에 대한 명확한 정보가 없기 때문입니다. 


무조건 투자는 금물, 허위•과장 광고를 구분하라

과장 광고의 가장 대표적인 예는 ‘수익률 뻥튀기’입니다. 앞서 언급한 연금형 호텔의 사례로 수익률을 계산해 볼까요? 제시한 수익률과 월 수익을 토대로 계산한 호텔 분양가는 6700만원. 자기자본 4500만원 외에 2200만원의 대출금이 있어야 호텔을 분양 받을 수 있습니다. 대출금리를 연 4.5%로 가정할 때, 월 8만2500원의 대출이자를 내야 하고요. 

하지만 1년간 확정 수익을 지급한 후 운영상의 이유로 수익률을 5%로 내린다면 어떨까요? 월 수익은 약 27만9000원으로 급격히 하락하며, 여기에서 대출이자 8만2500원이 빠지기 때문에 실제 월수익은 약 19만6500원이 됩니다. 수익률은 3.5%로 떨어지고 여기에 세금과 부대비용까지 고려한다면 투자이익의 실현은 어려워지죠. 


얼마나 오랫동안 확정 수익을 보장하는가

위의 경우처럼 손해를 입지 않으려면 투자 전 확정 수익률을 얼마 동안 보장하는지 세심하게 확인해야 합니다. 확정 수익 보장기간이 길더라도 사업자가 부도 혹은 폐업한 경우엔 수익 보장이 어렵기 때문에 운영주체의 능력과 신뢰도 잘 따져봐야 하고요.

 “그간 수익 보장에 대한 허위광고가 많았던 탓에 요즘 투자자들은 확실한 수익 보장이 가능한 사업자인지 여부에 더욱 많은 관심을 갖는 듯합니다. 고수익보다 안정성을 강조하는 최근 투자 트렌드가 반영된 것이죠." (부동산전문가 K씨)


투자하기 전 현장답사는 필수

최근 몇 년 사이 해외 최대 규모의 미군기지가 이전한 평택에서도 고수익 렌트하우스 광고가 난무했습니다. 광고 내용만 보면 분양 받으면 연금처럼 월세를 꼬박꼬박 받을 것 같지만 현장의 공인중개업소 관계자에 따르면 현실은 조금 다르다고 하죠.

“미군 렌트의 경우 렌탈료에서 공제되는 금액을 염두에 둬야 합니다. 공과금과 관리비를 집주인이 부담하는데다 1년씩 계약하기 때문에 중개수수료 비용도 만만치 않죠. 최근 평택 내 미군 렌트를 겨냥한 주택이 많이 공급돼 공실 위험도 있고요. 주택이니만큼 추후 시세가 오를 지역인지도 판별해야 할 텐데요. 분양광고만 믿지 말고 현장을 둘러보거나 렌트 전문 중개업소와 상담 후 투자하는 것이 좋습니다.”(평택 안정리 중개업소 관계자)


분양상담사 말 믿었는데 ‘이런 낭패가…’  

허위 과장광고로 피해를 입는 사례는 특히 상가 수분양자들에게 많이 발생한다고 하는데요. 높은 수익률을 제시하는 것은 물론 확정되지 않은 개발호재로 투자자들을 현혹시키는 경우가 많아섭니다. 가짜 임차계약서로 임대가 완료된 것처럼 꾸미거나 유명 플래그샵이 입점할 것이란 허위 정보를 흘리기도 하죠. 하지만 이에 따른 피해 보상이 어렵다는 것이 전문가들의 의견입니다.   

“계약서에 기재되지 않은 과대광고 사실은 계약 내용으로 볼 수 없어 피해보상이 어렵다는 것이 대법원의 판례입니다. 따라서 계약서에 광고 내용을 반드시 명기하고, 광고와 바뀌는 부분이 있을 시 계약을 접는 편이 좋습니다. 무엇보다도 사전에 투자 현장을 방문해 상권과 유동인구, 임대료 수준, 경쟁 상가의 유무를 확인하는 것이 우선입니다.”(부동산전문가 K씨) 


추후 환금성 여부도 따져봐야

수익형 부동산 투자는 임대수익이 주된 목적이지만, 원할 때 팔아서 투자원금을 회수할 수 있을지 ‘환금성’ 여부도 고려할 필요가 있습니다. 환금성이 좋은 수익형 부동산은 우량 임차인이 입주해 있거나 주변에 경쟁상품이 없고 우수한 입지에 위치한 상품을 의미하는데요. 이런 수익형 부동산을 찾기 위해선 직접 발품을 팔고 시세를 확인하는 수고를 아끼지 말아야 합니다. 특히 수익형 부동산 중 투자자가 상대적으로 적은 분양형 호텔의 경우, 투자자가 객실 소유권을 가져 자유롭게 사고 팔 수 있는 구분등기 물건인지, 매도를 원할 경우 언제든 운영주체가 매입하는지 여부 등을 우선 확인해야 하죠. 


부동산 과대 광고 금지, 돌다리도 두들겨 보는 투자자 되어야

부동산 허위 광고로 인한 피해를 방지하기 위해 공정거래위원회가 올 7월부터 분양형 호텔, 오피스텔, 상가 등을 광고할 때 수익 산출근거를 명시하지 않으면 최대 1억원의 과태료를 부과하겠다고 밝혔습니다. 이에 투자자들을 현혹하는 과대광고는 사라질 것으로 기대되고 있는데요. 광고 내용을 전적으로 믿는 것보단 ‘고수익 • 고위험’이라는 사실을 명심하고 안정적인 수익 창출이 가능한 지 꼼꼼하게 점검하고 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.  



에디터 :    빛소금   그래픽 :   뭉치

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