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리얼톡&리얼판 서울과 지방, 같은 면적인데 실면적이 다른 이유
2018-03-29
08:35
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“지방과 서울 아파트 원래 다른가요?”

‘지방과 서울의 아파트는 원래 다른가요?’ 부동산 관련 한 인터넷 커뮤니티에 올라온 글입니다. 글쓴이는 지방의 전용 84㎡ 아파트는 4베이에 드레스룸, 팬트리 등 특화 평면이 기본으로 나오고 3면 개방형으로 설계된 곳도 많은데 서울 아파트는 이런 평면을 기대할 수 없다며 불만을 얘기했는데요. 실사용면적으로 보면 적어도 10㎡(약 3~4평)가량은 손해를 보는 느낌이라고 말했습니다.


실제로 어떤지 서울 VS 지방 아파트 비교해 보니...

실제로는 어떨까요? 이를 위해 국민주택형인 전용 84㎡ 기준으로 최근 입주를 시작했거나 분양한 지방과 서울 아파트의 확장평면을 비교해봤는데요. 실제 전용 가능한 실사용면적이 크게 차이가 났습니다. 일례로 지난해 11월 인천 송도국제도시에 입주를 시작한 ‘송도 호반베르디움2차’ 84㎡C타입의 경우, 4베이 3면 개방형 설계로 발코니 확장에 따른 실사용면적이 최대 133.16㎡에 달합니다. 전용면적에 포함되지 않는 덤으로 생기는 서비스 공간이 약 49㎡나 되는 거죠. 지난 2016년 경기 고양시 일산동구에 서 분양한 ‘킨텍스 원시티’ 전용 84㎡형도 3면 발코니 특화설계가 적용되어 약 52㎡의 실사용면적을 추가로 확보 가능하고요. 반면 지난해 하반기 서울 서대문구 남가좌동 일원에 분양한 ‘래미안 DMC 루센티아’ 전용 84㎡형은 정사각형에 가까운 전형적인 3베이 구조로 발코니 확장 시 추가로 얻을 수 있는 실면적이 25㎡안팎에 불과합니다. 평면이나 모형도만 봐도 답답함이 느껴지고요. 비단 이 단지만이 아닙니다. 서울시 우수 디자인 아파트로 선정된 몇몇 단지를 제외한 서울에서 분양된 대부분의 아파트 구조가 3베이입니다. 3면 발코니는 거의 찾아볼 수도 없고요. 지방의 경우 4베이가 대세이고 4.5베이, 5베이, 6베이 혁신평면도 나오고 있는데 말입니다.


왜 서울 아파트가 더 좁을까

이처럼 지방 아파트가 서울 아파트보다 설계적인 측면에서 앞서가는 이유는 뭣 때문일까요? 바로 건축 규제와 공급 유형으로 설명할 수 있는데요. 우선 서울시는 도시 미관을 위해서 외벽 길이의 70%까지만 발코니를 설치할 수 있게 규제하고 있습니다. 다만, 서울시도 우수디자인 아파트로 선정되는 등 몇 가지 단서 조항을 달고 발코니 규제 비율을 차등 적용하고 있습니다. 서울 안에 있는 아파트지만 통상 보던 것과 달리 실사용공간이 넓은 경우는 규제 적용을 피해간 단지인 거죠. 바로 이 규제 때문에 서울 아파트는 지방 아파트보다 발코니 면적이 좁은 편입니다. 발코니는 분양가나 전용면적에 포함되지 않으면서 확장하면 입주자가 전용으로 쓸 수 있는 서비스면적입니다. 같은 평수라도 발코니가 넓으면 집을 훨씬 더 넓게 쓸 수 있죠.


그러니 지방이 평면 특화 설계 선도할 수밖에

요즘은 발코니 일부를 터 방이나 거실로 만드는 확장 옵션이 일반화되어 있어 발코니 확장은 최근 건설사들이 특화 평면 설계를 위해 가장 많이 사용하는 방법입니다. 하지만 서울시의 발코니 규제 정책은 서울에서 4베이와 3면 발코니 등 특화 평면을 찾아보기 힘들게 하죠. 특히 발코니 확장에서 빼 놓을 수 없는 것이 아파트 전면 기둥과 기둥 사이를 칭하는 베이입니다. 베이가 많을수록 확장할 수 있는 발코니 공간이 넓어진다고 보면 되는데요. 중소형 아파트의 경우 4베이 특화 설계로 확장 공간이 넓어지면서 이전에는 불가능했던 알파룸, 베타룸, 팬트리, 드레스룸 등 확장 옵션이 가능해졌습니다. 하지만 발코니 규제로 여전히 3베이가 대세를 이루는 서울에서는 특화평면 설계에 제약이 있을 수밖에 없는 것이죠.


서울서 4베이 구조 찾기 쉽지 않은 또 하나의 이유 ‘용적률’

발코니 면적 규제와 함께 서울에서 4베이 아파트를 찾기 힘들게 만드는 것이 또 있습니다. 바로 용적률입니다. 서울은 집 지을 땅이 없어 신규 공급 중 절대적으로 많은 비율을 재건축•재개발 아파트가 차지합니다. 조합원의 이익을 우선시하는 재건축•재개발 등의 정비사업 특성상 용적률을 최대화해 일반분양 물량을 많이 확보하는 게 중요하죠. 그런데 4베이 평면으로 집을 지으면 집 모양이 길어집니다. 그러면 건축법과 시 조례에서 정한 동간 거리와 채광 규정 등에 따라 동 배치가 까다로워 주어진 용적률을 모두 활용하기가 어려워집니다. 수익을 위해 용적률 1%가 아까운 조합에서는 4베이를 선택할 이유가 없는 것이죠.


“동간 거리, 조경면적도 지방 아파트가 서울보다 낫네”

또한 지방은 택지가 넓고 구획정리도 잘 돼 있어 단지 배치가 훨씬 잘 빠질 수 있습니다. 반면 재개발 또는 재건축을 통해 공급해야 하는 서울에서는 사업 부지가 협소하거나 제대로 확보하지 못한 경우가 많고 사업성을 따져 부지 내에 최대한 많은 가구를 넣다 보니 동간 거리도 짧아지고 조경면적도 충분히 확보하지 못하게 됩니다. 사실 아파트의 조경면적 법정 기준치는 15%로 그 이상만 충족하면 됩니다. 서울의 재건축•재개발 아파트는 20% 이하의 조경률을 적용하는 게 일반적입니다. 하지만 지방 아파트는 40% 이상을 확보한 아파트도 심심찮게 찾아볼 수 있습니다. 이런 경우 동간 거리가 넓어지기 때문에 단지 내 바람길 확보에 유리하고, 탁 트인 개방감을 느낄 수 있어 쾌적한 생활이 가능합니다. 단지 내 다양한 커뮤니티 공간과 시설도 갖출 수 있게 되고요.


여전히 2000년대 머물러 있는 서울 아파트

이런 건축규제와 함께 높은 용적률 등이 더해져 서울의 아파트는 여전히 2000년대 초반에 머물러 있는데요. 괜히 지방의 아파트가 더 넓고 쾌적하다고 느끼는 게 아니었습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 말을 들어보시죠.


“서울과 지방의 아파트를 직접 비교하기에는 다소 무리가 있을 수 있겠지만 최근에 지어지는 서울 아파트를 보면 지방의 아파트보다 상대적으로 비좁다는 느낌을 받을 수밖에 없습니다. 반면 지방의 신규 아파트를 보면 ‘살고 싶다’라고 느낄 정도로 평면이 잘 빠진 느낌을 받는데요. 분양가도 서울이 월등히 비싸니 서울의 실수요자들 사이에서 손해 본다는 볼멘소리가 나오는 이유입니다."