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부동산 트렌드 전셋값 하락은 시장 침체의 전조인가?
2018-04-03
09:25
1,422 읽음

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서울 아파트값 상승세 둔화, 전셋값 하락세

지난 3월15일 한국 감정원에 따르면 서울 아파트값은 다른 지역 대비 여전히 높은 상승률(0.11%)를 기록하고 있지만 상승폭이 전주 대비 소폭 둔화된 모습입니다. 안전진단 등 재건축 규제가 강화된데다 가격 급등에 따른 피로감이 누적되면서 상승세가 둔화된 것으로 분석됩니다. 4주째 하락세를 이어오고 있는 전셋값은 -0.08%로 내림폭이 확대됐습니다. 입주물량 과잉과 재건축 추진, 전세수요자의 매매전환이 전셋값 하락의 이유로 풀이됩니다.   


전세난 진정…일부 지역에서는 역전세난에 세입자 모시기 경쟁

2~3년전까지만 해도 해마다 전세난이 되풀이돼 사회문제가 됐었지만 최근 들어 분위기가 달라졌습니다. 공급과잉, 재건축 이주 본격화, 매수심리 확대에 따른 전세의 매매전환이 가속화되면서 난공불락의 강남 한복판도 아무리 값을 내려도 세입자를 구하기 어려운 역전세난이 벌어지고 있습니다. 일각에서는 전셋값이 매매가의 선행지수라는 이유를 들어 집값 침체가 본격화될 것이라는 전망을 쏟아내고 있는데요. 본격적인 시장 침체의 서막이 오른 것일까요 공급과잉에 따른 숨 고르기 후 다시 상승세를 이어갈까요? 


전셋값과 매매가의 관계…2008년가지 동반 등락 반복

주택시장에서 오래 전부터 전해 내려오는 속설이 있습니다. 전셋값이 매매가의 선행지수라는 얘기입니다. 과연 사실일까요? 우선 글로벌 금융위기 당시인 2009년까지는 매매가가 오르면 전셋값이 더 큰폭으로 상승하고, 매매가가 하락하면 전셋값이 더 크게 내리는 현상이 반복돼왔습니다. 매매시장이 감기에 걸리면 전세시장은 독감에 걸린다는 말이 나올 정도였죠. 이유가 있었는데요. 2008년 1월 당시 전세가율은 38.2%로 매매가에 비해 턱없이 낮아 전세시장이 매매시장과 분리되지 못한채 종속돼왔습니다. 때문에 정부의 집값 규제와 완화에 따라 전셋값과 매매가가 1년에도 몇 차례씩 등락을 반복합니다. 


전셋값은 매매가의 선행지표? NO! 상관관계 있을 뿐!

단편적이던 부동산시장이 본격적인 체질변화에 들어간 시기는 글로벌금융위기가 몰아쳤던 2009년부터입니다. 참여정부 말 분양가상한제가 민간택지로 확대 시행되면서 공급물량이 급감하고, 매매가는 하락하는 반면 전셋값은 오르는 전세난이 현실화되는데요. 2013년 극심한 시장 침체 속 출범한 박근혜 정부는 규제의 빗장을 풀기 시작합니다. 자연스레 공급이 늘고 이 기간 쌓인 공급물량의 영향으로 2015년부터는 전셋값 상승률이 둔화되기 시작합니다. 즉, 전셋값이 매매가의 선행지수라는 해석보다 상호 밀접한 영향을 주고받으면서 상관관계를 보인다는 해석이 타당합니다. 수년간 지속된 집값 상승세로 공급물량이 늘면서 전셋값이 하락세로 전환한 만큼 다음 수순은 매매가가 하락이 이어질 것이라는 전망에 무게가 실리고 있습니다. 이번에는 전셋값이 선행하는 것처럼 보일 수는 있는 셈입니다.


부동산 시장을 바라보는 긍정론자와 부정론자의 동상이몽

재건축 초과이익 환수제, 안전진단 강화 등 초강력 부동산 대책 앞에 꺾일 줄 모르던 서울 집값  상승률이 둔화하고 전셋값이 하락세로 전환했습니다. 설상가상으로 4월부터 다주택자 양도세 중과제가 시행을 앞두고 있어 주택시장의 향배에 관심이 쏠리고 있는데요. 부정론자들은 값이 오를 대로 올라 심리적 가격 저항선이 커진데다 입주물량 증가, 금리인상, 추가 규제 등 불안요인이 커 집값 침체가 본격화될 것이란 의견을 내놓고 있습니다. 반면 긍정론자들은 규제를 피한 알짜 재건축단지들의 집값 상승 불씨가 남아있고, 2월 기준 국민은행 매수우위지수가 122.8%로 역대 최고수준이란 점을 들어 숨 고르기 후 다시 상승세를 이어갈 것이라고 전망합니다. 


변화무쌍한 시장에서 살아남으려면

전세가율 상승, 월세 전환의 가속화, 저금리 기조로 더욱 복잡해지고 고도화된 부동산 시장. 전방위적인 규제에 공급 과잉, 전셋값 상승에 따른 피로감 누적으로 전셋값 하락세가 이어지고 있습니다. 전셋값에 이어 매매가도 하락할 것이냐 잠시의 숨 고르기 후 다시 상승세를 지속할 것이냐를 두고 의견이 분분한 상황인데요. 한치 앞도 예상하기 어려운 현재의 부동산 시장에서 살아남으려면 재건축규제, 다주택자 양도세 중과제 시행 등의 민감한 규제 시행 직후임을 감안해 섣불리 투자에 나서기보다 당분간의 시장 반응을 면밀하게 살펴 매수여부를 결정하는 지혜가 필요합니다.



에디터 :    Young's Story   그래픽 :   Chorong

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