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부동산 트렌드 '직장인에서 건물주로' 1인 디벨로퍼 늘어난다
2018-04-05
09:30
2,612 읽음

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내 집은 내가 짓는다, 1인 디벨로퍼 증가
부동산 디벨로퍼(부동산 개발업자)는 토지 구입, 설계와 시공, 분양, 임대 등 부동산 상품의 기획부터 처분까지 전 과정을 총괄하는 전문가를 뜻합니다. 때문에 전문 건설업자들의 고유 영역으로 자리매김한지 오래죠. 최근 디벨로퍼 영역이 일반인으로까지 확대되며 소형 수익형부동산을 직접 개발, 건설해 건물주의 꿈을 실현하는 일반인이 늘고 있는데요. 1인 디벨로퍼 전문 양성기관의 선두격인 테라펀딩 사업개발팀 이동훈 팀장을 만나 봤습니다.

대표적인 성공 사례가 있다면?

전 모씨(직장인, 45세)가 찾아온 건 부동산 시장이 상승국면으로 전환되던 2015년 상반기였습니다. 당시 호황이던 아파트 분양시장을 뒤로 하고 시세차익과 임대수익을 함께 거머쥘 수 있는 다가구 주택을 직접 짓고 싶어했죠. 당시 전 씨가 융통할 수 있는 자금은 3억 원. 3년이 지난 현재, 전 씨는 강남구 세곡동에 다가구 건물주가 됐습니다.

누구나 디벨로퍼가 될 수 있나요?
단답형으로 답변을 한다면 ‘네’입니다. 다만 누구나 성공할 수는 없습니다. 토지매입부터 자금조달, 민원처리 등 건물을 올리기 위한 전 과정을 꿰뚫고 있어야 하고 이 모든 것을 혼자서 처리할 수 없으니 건축, 금융 등 도움을 요청할 수 있는 조력가가 있어야 하니까요. 무엇보다도 많은 이들이 디벨로퍼를 꿈조차 꾸지 못하는 가장 큰 이유는 자금 확보가 아닐까 합니다.

3억~4억 원은 결코 넉넉한 자금은 아닌데 어떻게 3억으로 건물주가 될 수 있죠?

사실 적은 자본을 가진 건축주는 제1금융권 대출이 쉽지 않은 것이 현실입니다. 많은 일반인들이 건물 짓기를 꿈조차 꾸지 못하는 첫 번째 이유이기도 하죠.

하지만 건물이 다 지어지지 않아도 사업성과 장래 현금 흐름을 따져보면 수익성이 나오는 건축물이 분명 존재하는데요. 그 수익성을 담보로 자금을 확보해 주는 시스템을 이용한다면 ‘3억으로 30억 건물주 되기’도 충분히 가능합니다.

좀 더 구체적으로 설명해 준다면?
전문적인 용어로 프로젝트 파이낸싱(project financing)이라는 것이 있는데요. 제도권 은행들이 기업을 대상으로 실시하고는 있었지만 일반인이 이용하기에는 진입 장벽이 높은 것이 현실이었죠. 그런데 최근 테라펀딩과 같은 P2P를 활용한 PF가 등장하면서 1인 디벨로퍼나 소규모 빌라를 건축하는 건축주들도 PF를 이용해 건물 짓기가 용이해 졌습니다. 

예컨대 테라펀딩의 경우 사업성이 검증된 건축물의 면밀한 분석을 기반으로 투자자와 건축주를 연결하는 P2P 금융 시스템을 구축하고 있는데요. 이를 활용해 건축주가 꼭 필요한 금액을 좋은 조건으로 필요한 시기에 융통할 수 있다면 3억 원의 자기자본만 갖고도 30억 원 건물주가 될 수 있습니다. 

테라펀딩을 활용해서 디벨로퍼가 된 사례를 구체적으로 들어볼 수 있을까요?
앞서 잠깐 소개한 이제는 당당히 1인 디벨로퍼가 된 전 모씨를 예로 들 수 있는데요. 그녀가 우선적으로 한 일은 자금 계획을 세우는 것이었습니다. 가용할 수 있는 자기자본금과 확보할 수 있는 건축대출자금을 계산하니 3억 원 이하로 부지를 매입해야 한다는 계산이 나왔죠.

다음으로 임대수요가 풍부한 입지를 찾아 나섰는데요. 임대수요가 풍부하다는 것은 많은 것을 의미합니다. 예컨대 교통이 좋아야 하고 주변에 편의시설이 밀집해 있어야 했죠. 한 달여 만에 찾은 부지는 강원대학교에서 도보 10분 거리인 춘천시 효자동이었습니다. 운이 따라서인지 사업부지도 2억 4천만 원에 구입할 수 있었죠.

부지 매입이 이뤄지자 이후는 일사천리로 진행됐습니다. 서울에 거주하는 특성상 매번 현장을 확인할 수 없기에 사업지 주변에 CCTV를 설치해 실시간으로 공사 진행 상황을 확인하고 공사가 진행되는 동안 매주 내려가 현장을 확인했죠. 결과 7개월 만에 건물이 완성됐고 2룸/3룸으로 구성된 총 12가구 모두 준공이 떨어지기도 전에 임대 계약이 이뤄졌습니다. 들어온 임대 보증금으로 테라펀딩을 통해 받은 건축대출자금을 모두 상환하고도 3억 원이 남았습니다. 불과 8개월 만에 100% 이상의 수익을 거둔 거죠. 건축주의 반열에 들어간 것은 덤이고요. 이 건물은 현재 13억 원을 호가합니다. 

1인 디벨로퍼를 꿈꾸는 이들에게 해 주고 싶은 말은?

사실 앞서 성공 사례로 든 디벨로퍼의 경우 오랜 기간 부동산에 관심을 갖고 있던 분입니다. 건물주가 되기 전 경매도 하고 갭투자도 해서 종잣돈을 모았죠. 직장 생활을 하고 있음에도 불구하고 주말이면 관심 지역을 선정해 임장 활동을 지속적으로 하고 그분의 핸드폰에는 국토부 부동산앱도 깔려 있죠. 이 분만이 아니라 현재 1인 디벨로퍼라고 자부하는 분들 대부분이 그렇습니다. 첫술에 배부를 수는 없죠. 세상에 공짜도 없고요. 다만 주택 개발 사업에 수반되는 많은 시행착오를 좋은 전문가 집단을 만나 줄일 수는 있겠죠. 그래서 좋은 전문가를 만나는 것이 중요합니다. 특히 처음 시작하는 분들은요.

집 한 번 지으면 10년을 늙는다!
'집 한 번 지으면 10년을 늙는다’는 말이 있습니다. 건축 과정도 길거니와 그 기간 동안 필요로 하는 정보 또한 전문적인 지식을 요하기 때문인데요. 마지막으로 이동훈 팀장의 말을 들어보시죠.

“사업을 진행할 때 반드시 단계별로 거쳐야 하는 관문이 있습니다. 우선 토지를 매입하기 전 어떤 건축물을 어느 규모로 지을 수 있을지 예상해야 합니다. 이후 해당 건물이 얼마의 가치를 지닐지 파악하여, 내 예상 수익을 미리 검토해야 합니다. 이렇게 예상 사업수지가 파악되면 본격적으로 사업이 추진되는데요. 소위 허가방이라는 영세 설계사무소가 아닌 좋은 건축사에게 설계를 진행하고, 믿을만한 시공사를 선정해 건물을 올리고 실질적인 수익을 낼 수 있는 방안을 모색해야 하죠. 때문에 아무런 지식이나 준비 없이 사업을 시작하는 것은 절대 금물입니다. 특히 초보자라면 각 업계 전문가의 도움이나 디벨로퍼를 위한 전문 교육과정이나 컨설팅 서비스 등을 통해 건축 진행 과정에서 필요한 지식이나 정보를 전체적으로 습득해야 합니다.”


에디터 :    데메테르   그래픽 :   Drkari

댓글

진광철  2018-04-17  12:28:45

참 잘하셨네요.. 저도 해보고 싶은데 아직 못하고 있거든요. 잘되길 바랍니다

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