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부동산 트렌드 지분쪼개기로 수익성 사라진 황제뉴타운
2018-04-04
09:45
771 읽음

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강북 재개발 최대어, 한남뉴타운
“한남뉴타운 5구역 중 3구역이 추진 속도가 가장 빠릅니다. 현재 서울시 건축심의 단계를 통과해 개발이 급물살을 타고 있는데요. 2003년 구역지정 이후 사업 진척에 어려움을 겪다가 1구역은 지난해 구역 지정이 해제되고, 나머지 구역은 답보상태라 3구역에 큰 기대를 걸고 있습니다." (M공인중개사)

서울 강북의 대표적인 재개발 지역인 한남뉴타운(총 5개 구역) 개발사업이 3구역을 중심으로 궤도권에 진입했습니다. 총 면적 111만205㎡에 달하는 한남뉴타운 중에서도 한남3구역(38만5687㎡)은 서울 시내 재개발 구역 중 가장 큰 규모로, 지난해 10월 건축심의를 통과한 이후 사업시행인가를 앞두고 있어 사업속도가 가장 빠릅니다. 일부 부동산에선 프리미엄이 5억이 붙었다며 조심스럽게 귀띔을 했는데요. 재개발이 완료되면 7개 블록으로 나눠 테라스하우스 등 공동주택 195개동, 총 5816가구(임대주택 876가구)로 재탄생하게 됩니다.

강남 집값 부럽지 않네….호가 고공행진
1980년대식 다가구 주택이 모여있는 한남뉴타운을 직접 찾아가보니 가장 눈에 띄는 모습은 가파른 언덕과 좁은 골목들 사이에 빼곡히 들어선 다세대•연립 주택들이었습니다. 재개발 사업속도가 가장 빠른 만큼 이들 주택은 3.3㎡당 1억원을 넘어섰는데요. 단독주택 35평 짜리 호가는 현재 16억원에 달합니다. 대지지분 7평(23㎡)짜리 다세대주택은 8억원까지 치솟았고요.

한남뉴타운 3구역 인근 공인중개사는 “집값 상승을 주도하던 강남 재건축 거래가 규제로 묶이자 한남뉴타운이 반사효과를 누리며 호가도 상승세를 타고 있다. 3구역 단독의 경우 평당 3,000~4,000만원 수준까지 올랐는데 매도자들은 계속해서 가격을 높이고 있다”면서 “실제로 매도가가 12억원 하던 단독주택 매물이 최근 한달새 12억5,000만원까지 뛰었다.”고 전했습니다.

매수호가와 매도호가 차이 커…실거래는 ‘조용’
문제는 한남뉴타운 3구역 내 물건이 많지 않을뿐더러 남은 매물을 두고도 매수호가와 매도호가의 차이가 커서 거래가 활발하지 않다는 점입니다. 실제로 다세대 빌라나 소형지분 물건에 대한 매수문의가 늘고 있지만 물건이 없어 구하기 어렵다는 얘기를 곳곳에서 들을 수 있었습니다. 2월 하순부터 거래도 소강상태에 접어들어 방문한 부동산마다 한산한 모습이었는데요.

“소형매물은 찾기 힘들고, 물건이 나와도 바로 거래되기 때문에 남은 매물이 없습니다. 대지지분이 큰 매물도 많지는 않고요. 시세 상승폭이 커지면서 매도와 매수 가격이 안 맞아 등을 돌리는 경우가 부지기수입니다.” (한남뉴타운 3구역 내 중개업소 대표 K씨)

좋은 입지…하지만 수익성은?
보광동과 한남동에 걸쳐있는 한남뉴타운 3구역은 남쪽으로 한강, 뒤로는 남산이 인접한 전형적인 배산임수이자 구릉지 지형으로 한강 조망권 물량이 다수 포함될 수 있어 한남뉴타운 중에서도 투자가치가 높은 곳으로 꼽힙니다. 좋은 입지로 인해 과거부터 많은 투자자들이 다녀가 지분이 너무 많이 쪼개져 있다는 것이 문제로 꼽힙니다. 한때 지분쪼개기가 성행하며 조합원 수가 크게 늘자 사업 수익성은 떨어진다는 게 인근 중개업자들의 공통된 의견이었습니다.

“대지지분이 작은 분할(쪼개기) 매물이 많아 투자세력이 몰려도 사실상 수익성이 크다고 볼 수는 없습니다. 물론 소액투자가 가능하기 때문에 매물이 나오면 바로 거래가 성사되긴 하지만 지분이 낮은 만큼 향후 추가분담금이 불어날 수 있다는 점까지 고려해야 합니다.” (S공인중개업자)

3구역이 아니라면 다른 구역은 대안이 될까?
3구역에 대한 호불호가 있다면 다른 구역은 어떨까요? 시세는 대부분 구역이 이미 전 고점을 뛰어넘은 상태입니다. 한남뉴타운 가운데 가장 비싼 땅으로 알려진 5구역은 분할다세대 26㎡(대지지분) 호가가 최고 8억원 수준으로 다른 구역보다 5,000만~1억원 정도 더 비쌉니다. 3구역과 마찬가지로 한강 조망이 가능한데다 용산공원이 가장 가깝습니다. 신분당선 연장선 및 반포대교만 건너면 강남 진입도 수월하다는 것도 5구역의 장점입니다. 2구역은 이태원 상가들이 연계돼 있어 속도가 더딜 수밖에 없다는 시각이 우세하며 한강 조망이 불가능해 매매가가 평균 6억원대 초반으로 다른 구역에 비해 낮습니다. 한남뉴타운 가운데 조합원수(1166명)가 가장 적은 4구역은 분할지분도 가장 적고, 대지지분이 큰 물건이 많아 조합원들의 분담금이 가장 적을 것으로 예상되고 있습니다. 때문에 매매가격도 3구역과 비슷한 수준입니다.

황제뉴타운 이름값 하려면 시간 더 필요하다
“지난 2006년 한남뉴타운이 크게 주목 받았던 당시 3.3㎡당 4,000~6,000만원 정도로 거래가 이뤄지다가 금융위기 이후 뉴타운 사업이 중단됐습니다. 하지만 최근 미군부대 이전이 본격화되고, 3구역을 중심으로 개발이 가시화되면서 한남뉴타운은 다시 호황기에 접어든 분위기입니다.” 한남뉴타운 A공인중개사 관계자의 얘기인데요.

지난해부터 구역별로 사업이 진척을 보이면서 한남뉴타운은 다시 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 물론 여전히 넘어야 할 산은 많습니다. 3구역도 사업 속도가 가장 빠르다곤 하지만 사업시행인가, 관리처분계획 등의 단계를 통과해야 하기 때문에 이주•착공까지는 최소 3~4년 이상 더 걸릴 전망입니다. 지난 2003년 뉴타운으로 지정된 이후 14년이 지난 지금까지 완공된 재개발구역이 없었던 만큼 3구역에 거는 기대치는 여전히 큽니다. 마지막으로 D공인중개사의 말을 들어볼까요?

한강변 뉴타운 중에 가장 입지가 좋아 황제뉴타운으로 불리는 한남뉴타운 3구역 조합원들은 3,880명이고, 일반분양은 1,060입니다. 올해 상반기 사업시행인가를 목표로 순조롭게 진행될 것으로 예상하고 있습니다. 강북 최고로 꼽히는 입지를 자랑하는 만큼 수요자나 투자자들의 관심이 계속될 것으로 보여 분위기는 더 뜨거워질 전망입니다.”


에디터 :    parispark   그래픽 :   Drkari

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