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부동산 트렌드 도시의 넘버원된 'MXD(주거복합단지)'가 뭐길래
2018-04-10
08:45
5,705 읽음

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도시 개발 트렌드로 자리 잡은 MXD

주거와 상업 그리고 문화가 어우러진 MXD(Mixed Use Development∙주거복합단지)는 미래도시 개발 트렌드로 자리매김했습니다. MXD는 주거 외에 상업, 교통, 업무, 문화, 교육 등이 서로 밀접한 관계를 갖고 상호보완이 가능하도록 연계 개발해 도시 속 도시를 형성하는 차세대 주거단지를 말하는데요. 도시 개발용지 부족과 구도심 공동화 문제 등을 한꺼번에 해결할 수 있는 방법으로 주목을 받고 있습니다. 구도심에서 쇠락한 기능을 효율적으로 재정비하여 도시에 활력을 불어넣어 주는 수단이 바로 MXD인 것이죠.


롯폰기힐즈로 대표되는 MXD

이미 해외에서는 MXD 방식의 복합단지가 부의 상징이자 경제적 효과와 가치를 창출하는 명소로자리잡았는데요. 일본의 롯폰기힐즈를 비롯해 미국의 배터리 파크시티, 파리의 라데팡스, 베를린의 포츠다머 플릿츠 등이 그 예입니다. 그 중에서 MXD의 대표적 성공사례로 꼽히는 프로젝트가 일본 도쿄에 2003년 세워진 롯폰기힐즈입니다. 1980년대 중반 중앙 관청거리와 가깝던 롯폰기 아카사카 지역은 노후주택이 밀집해 있고 도로 등 기반 시설이 매우 열악한 곳이었습니다. 디벨로퍼인 모리빌딩이 2003년 연면적 72만 9,000㎡에 총사업비 약2,700억 엔을 들여 롯폰기힐즈를 개장한 이후 이곳은 글로벌 관광명소로 바뀌었습니다. 레지던스와 오피스, 호텔(그랜드하얏트 도쿄), 미술관(모리아트센터), 방송국(아사히 TV), 영화관, 각종 브랜드숍, 힐즈클럽, 모리정원 등이 입점하면서 도시 속 미니신도시로 개발됐는데요. 롯폰기힐즈는 지역 주민뿐 아니라 전 세계 관광객들이 찾는 랜드마크로 자리매김하면서 지역 경제에 큰 기여를 하고 있습니다. 2003년 개장하자마자 롯폰기힐즈 안에만 5,000여개의 풀타임 일자리가 새로 생겼으며 하루 유동인구만 15만명에 이르는 것으로 알려져 있습니다.


파리의 맨하튼 '라데팡스’도 MXD 모범사례

프랑스의 라데팡스도 파리 중심부의 역사적 유물 보존과 대비해 도심지역에 요구되는 업무시설 공간확보를 위해 추진한 성공적인 재개발 사례로 꼽힙니다. 라데팡스는 포화에 이른 지상의 교통시설을 모두 땅밑으로 옮겨 고속철도(TGV)와 교외철도, 버스, 택시 등이 지나는 복합환승센터를 지하에 지었습니다. 그리고 지상엔 상업•판매•업무•주거시설을 고층•고밀도로 건설했는데요. 라데팡스 개발 이후 현대 도시는 교통시설과 건물의 입체 개발이 활발하게 진행되었죠. 프랑스의 업무중심지로 자리를 굳힌 라데팡스는 도시에 활력을 불어넣었습니다. 파리의 맨하튼이라고 불리는 라데팡스는 프랑스 여행의 필수코스입니다. 


MXD, 지역경제에 긍정적 영향을 미쳐

이처럼 MXD는 지역경제에 미치는 파급효과가 큰데요. 우리나라에서는 2000년 착공해 2005년 준공된 부산 해운대 ‘센텀시티’가 처음으로 MXD 개념을 도입한 사례입니다. 센텀시티에는 벡스코를 중심으로 세계 최대 규모를 자랑하는 신세계백화점을 비롯해 롯데백화점 같은 대규모 쇼핑시설과 영화의전당, 부산시청자미디어센터, KNN, 영화진흥위원회, APEC나루공원, 부산월드비즈니스센터, 넥슨 등이 자리 잡고 있는데요. 현재 센텀시티도 영상 산업의 메카이자 세계적인 쇼핑 명소로 관광객을 끌어들이며 부산 경제에 활기를 주고 있습니다.


“복합단지 자체만으로 호재” 집값에도 영향 준다?!

도심에 MXD가 건설되면 도시 주거 균형발전은 물론 지역경제에 촉매제가 되는데요. 이는 집값에도 꽤 큰 영향을 미칩니다. 일대 부동산 가치를 밀어 올리는 랜드마크가 탄생하게 되는 거니까요. 실제로 국내 최초 복합단지로 일컬어지는 센텀시티가 들어서면서 해운대구 우동은 부산에서 가장 비싼 동네가 됐습니다. 센텀시티가 속해 있는 해운대구 우동 일대 집값은 3.3㎡당 1,623만원(부동산114, 3월 4주 기준)으로 해운대구(1,261만원)와 부산시 평균 집값(982만원)을 웃돌고 있고요. 올해 부산에서 가장 비싸게 거래된 아파트 TOP3에 이름을 올린 ‘해운대 두산위브 더 제니스’(최고 31억9,940만원), ‘해운대 아이파크’(15억5,000만원),  ‘대우트럼프월드마린’(15억원)도 모두 센텀시티 내에 있는 초고층 아파트들입니다. 


도시 속 도시 ‘MXD’, 차세대 주거공간으로 각광

그렇기 때문에 MXD는 차세대 주거공간으로도 인기가도를 달립니다. 앞서 말한 롯폰기힐즈 레지던스는 일본 연예인들이 가장 살고 싶어하는 집으로 꼽힐 정도죠. 주거와 상업시설뿐만 아니라 교육과 문화시설까지 함께 개발되다 보니 단지 안에서 모든 생활이 가능하다는 장점을 갖추기 때문인데요. 한마디로 현관문을 나서기만 하면 대형 백화점과 할인점을 비롯한 쇼핑, 비즈니스 시설, 문화시설, 교육시설까지 이용할 수 있습니다. 단지 안에 모든 기능이 압축돼 단지가 하나의 도시를 형성하는 원스톱 라이프의 최적화된 모델이라고 보시면 됩니다. 


지금은 MXD 전성시대 

높은 주거편의성을 누릴 수 있는 곳으로 사람들이 많이 찾고 수요가 있는 만큼 최근 개발 30년에 다다른 1기 신도시 등의 구도심에서도 MXD를 모델로 한 도시 재생 움직임이 가시화되고 있습니다. 특히 최근 집 근처서 모든 생활을 해결하는 올인원 라이프 이른바 '올인빌(All-in-Vill)'이 라이프스타일로 자리잡으면서 공간 효율 집약적인 주거복합단지가 더욱 급부상하며 대세로 자리잡고 있습니다. MXD가 바로 이러한 니즈와 콘셉트에 딱 들어맞기에 관심이 높아지고 있는 거죠.


지역 랜드마크이자 시세 리딩하는 부의 대명사 

게다가 MXD는 그 지역의 랜드마크로 자리매김하며 지역 시세를 밀어올리는 힘이 있습니다. 지역 최고가를 달리고 있는 청주의 지웰시티, 성남 분당 알파리움, 화성 동탄 메타폴리스 등이 그 예입니다. 이들 MXD가 들어선 곳들은 현재 지역의 강남이라 불릴 정도로 유동인구가 많은 곳으로 성장했는데요. 지역 시세를 리딩하는 견인차 역할을 하는 셈이죠. 국내 MXD 성공사례로 꼽히는 지웰시티는 유일하게 청주에서 10억이 넘는 아파트로 이름을 올리고 있고요. 판교 알파리움이나 동탄 메타폴리스 역시 지역 내에서 비싼 아파트로 유명합니다. 이처럼 MXD는 탁월한 주거편의성으로 살기 좋은 환경을 조성해 지역경제에 미치는 영향이 상당합니다. 이것이 MXD가 도시개발 트렌드로 급부상하며 개발에도 탄력을 받고 있는 이유죠.


도시재생 뉴딜정책에 발맞춘 진일보된 MXD 속속

정부의 도시재생 뉴딜정책에 발맞춰 요즘 복합개발 움직임은 한층 더 가속화되고 있는데요. MXD로 개발 본격화하는 수원 구도심 화서역세권 개발이 그 예입니다. 1호선 화서역이 있어 우수한 교통여건을 지녔지만 그 인근에 13년간 방치되어 오며 유휴지로 남아 있던 KT&G 옛 연초제조창 부지를 복합지구로 개발하는 사업인데요. 이곳에 대형 테마파크형 쇼핑몰과 업무시설, 공동주택(화서역 파크 푸르지오, 최고 46층, 총 2,355가구), 그리고 약 4만평의 도시공원 등을 포함하는 일본 롯폰기힐즈 같은 도시 속 미니신도시가 들어선다고 합니다. 개발면적 규모는 30만5000㎡에 달하고 사업비가 수백억에서 수천억에 달해 경제적 파급효과가 클 것으로 보입니다. 서울 여의도 옛 문화방송(MBC) 부지도 MXD로 개발됩니다. 1만7,795㎡에 달하는 부지에 아파트, 오피스텔, 상가가 한 곳에 들어서는 복합형으로 개발할 계획입니다. ‘청량리 588’로 불리던 청량리 4구역에도 호텔, 쇼핑몰과 공동주택(최고 65층) 등으로 구성된 MXD가 들어선다고 하고요.


부동산 지형 바꾸는 MXD, 진입장벽 낮출 필요도

차세대 주거형태로 주목 받는 MXD는 양극화된 부동산시장에서 구도심의 공동화 문제를 해결하면서 경제에 활력을 불어넣을 수 있어 호재로까지 불리는데요. 삶의 질을 중시하는 경향 속 편리한 원스톱 라이프를 가능케 하는 MXD가 많은 장점과 가치를 지닌 것은 분명합니다. 다만 사업추진 절차가 복잡하고 개발비용이 많이 들다 보니 상대적으로 고분양가로 나오는 경우가 많아 이 한계점을 극복해야 한다는 필요성도 제기되고 있습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠. 

“MXD는 구도심 일대의 공동화를 방지하고, 부족한 개발용지를 커버할 수 있기 때문에 매력적인 개발 방식입니다. 새 정부의 도시재생 뉴딜정책에 발맞춰 MXD 방식을 도입하면 지역 경제를 활성화할 수 있는 랜드마크가 탄생할 거라고 봅니다. 다만 진정한 도시재생 효과와 원활한 사업성공을 위해선 진입문턱을 낮추고 수요층을 확대해 나갈 필요성이 있습니다.”



에디터 :    동동이   그래픽 :   Chorong

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