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핫플레이스 · 잇플레이스 5개 전철 교차점 숨어 있는 알짜 땅, 대곡역세권 개발 초읽기
2018-05-03
09:30
2,872 읽음

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일산신도시와 화정지구 사이 금싸라기

서울행 광역버스를 타고 일산 백석역을 지나 아파트 숲인 일산신도시를 막 벗어나면 도로 양 옆으로 허허벌판. 이곳부터 화정지구에 진입하기까지 약 3km 남짓, 버스정류장이 있지만 타거나 내리는 사람이 거의 없어 버스도 으레 지나치는 이곳이 아는 사람은 다 아는 고양시 최대 금싸라기 땅입니다.


5개 역 교차(예정)하는 다중역세권(펜투플역세권)

비닐하우스와 낡은 주택이 산재한 고양시 덕양구 대장동 일원. 이곳이 금싸리기 땅이라 명명되는 가장 큰 이유는 뛰어난 교통환경입니다. 불과 150여 가구만이 거주하는 개발제한구역이지만 지하철3호선과 경의중앙선이 교차하는 대곡역이 자리하고 있기 때문이죠.


이뿐만이 아닌데요. 꿈의 열차라 불리는 GTX A노선도 이곳을 지나고 2021년 완공을 목표로 공사가 한창인 서해선(대곡~소사)의 회차지도 바로 대곡역입니다. 여기에 서울 외곽을 한 바퀴 도는 교외순환선(의정부)도 복선 개량을 재운행이 예고되고 있어 타당성 검토를 통해 운행이 재기되면 대곡역은 수도권 전역을 아우르는 5개 노선이 교차하는 다중역세권이 되는 곳이죠. KTX(대곡~광명직결선)도 한 정치인에 의해 논의된 바 있고요. 자유로, 제2자유로, 서울~문산간고속도로, 외곽순환도로 등 도로 여건이 탁월한 것도 장점입니다.


“대체로 주거•상업시설 등이 먼저 들어서고 대규모 인구 유입으로 이후 도로 등 인프라가 구축되는 것이 일반적인데 반해 이곳은 5개 역이 지나는 밑그림이 먼저 그려진 곳입니다.”(부동산 관계자 R씨)


180만평 부지, 대곡역세권 개발사업 추진 중

때문에 이곳은 개발 압력이 상당한데요. 고양시는 오는 2023년까지 덕양구 대장동 대곡역세권 일원 179만 4244㎡(약 54만평 규모)에 사업비 1조8041억원을 투입해 도시개발사업을 추진할 계획입니다. 대부분의 땅이 개발제한구역으로 설정돼 있는 이곳의 프로젝트명은 ‘대곡역세권 개발사업’이며 오는 2020년 3월 국토교통부 개발제한구역 해제 신청을 목표로 추진 중에 있습니다.


“대곡역을 기점으로 복합환승센터, 상업, 업무, 자족시설 등을 건립할 계획입니다. 이를 위해 고양시는 올해부터 내년 말까지 개발제한구역 해제 및 도시개발구역지정을 위한 용역을 시행할 예정이죠. 현재 대곡역 인근 지역은 상당히 낙후된 상태지만 입지 조건만 놓고 보면 서울 북서쪽 지역 가운데 가장 훌륭한 교통의 요충지입니다. 경의중앙선, 지하철 3호선에 이어 GTX까지 들어오면 원흥•삼송•지축을 뛰어넘는 핵심 지역으로 부상할 가능성이 높습니다. 대곡역세권 개발사업을 통해 이곳을 수도권 서북부 교통의 중심지 개발에 따른 新전략거점 지역으로 육성할 방침입니다. 판교를 능가할 것으로 예상됩니다.”(고양도시관리공사 관계자 P씨)


3년 새 지가, 60% 상승

높은 미래가치가 점쳐지며 대곡역 일대 지가는 우상향 곡선을 그리고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대곡역세권(덕양구 대장동)의 개발제한구역 전(田) 292㎡가 올해 3월 1억8000만원, 3.3㎡당 203만원에 거래된 것으로 조사됐습니다. 2015년 278㎡가 6,280만원(3.3㎡당 74만원)에 거래된 것과 비교하면 3년 새 60% 가량 상승한 것입니다.


“그동안 대곡역세권의 지가는 1970년대에 개발제한구역으로 묶인 뒤부터 큰 변동폭 없이 저평가되어 있었습니다. 현재 인근에 위치한 주택은 아예 매물이 없고 전, 답은 평당 150~200만원대에 거래되고 있습니다.”(대장동 인근 부동산 관계자)


수용방식 대곡역세권 개발, 비싼 가격에 투자하면 낭패볼 수 있어

하지만 섣부른 토지 투자는 지양해야 합니다. 주변 지역 전체가 개발제한구역으로 묶여 있고 현재 지가는 이미 보상가 대비 많이 올라 각별한 주의가 필요하다는 것입니다.


“대곡역세권 개발사업은 수용방식으로 진행 예정입니다. 반경 1km 이내 토지는 접근하지 않는 것이 좋죠. 보상가가 산 금액보다 낮아 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 대곡역세권 개발사업은 이미 10년 전부터 언급이 됐던 상황이었으며 투기 수요를 방지를 위해 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 2030 고양도시기본계획에 이 지역 대부분이 그린벨트로 묶여 있다는 점을 알 수 있습니다. 이와 같은 사실을 숨긴 채 토지를 여러 개로 쪼개 팔거나 공유지분 방식으로 매매를 유도하는 사례가 많으니 각별히 조심해야 할 것입니다.”(토당동 T부동산)


실제 고양시에 따르면 이곳의 총 개발비는 1조8천억원. 이 중 용지(토지)매입비로 책정된 금액은8222억원입니다. 전체 개발 면적이 179만 4244㎡임을 감안하면 토지보상비는 대략 3.3㎡당 150~200만원 선으로 책정될 것으로 보여지고 있습니다. 이와 같은 정보를 모르고 투자하면 안 되는 이유입니다.


때문에 일부 투자자들은 대곡역세권 개발지구와 도로 하나를 사이에 두고 있는 화정지구나 능곡뉴타운으로 눈을 돌리고 있습니다. KB부동산에 따르면 능곡2구역 허스맨션은 지난 2015년 8000만원에서 올해 3월 현재 16000만원으로 2배 가량 올랐죠. 일대 다가구 빌라도 6개월 전과 비교해 1~2천만원 오른 웃돈이 7000~8000만원 가량 붙어 거래되고 있습니다.


“능곡뉴타운에서 대곡역까지 직선으로 700~1km 가량 거리입니다. 그동안 소외됐던 능곡 일대가 모처럼 활기를 띠고 있고 물건도 빠르게 소진되고 있습니다.”(토당동 A부동산)


좌우로 나눠진 도로는 개발 저해할 것

한편 지상으로 지나가는 철길과 도로 등으로 인해 토지가 양쪽으로 단절된 것은 단점으로 지적되고 있습니다. 개발이 제한적일 수 있다는 거죠. 일산테크노밸리에 업무지구가 집중돼 이곳은 관공서 중심으로 들어설 가능성도 높다는 예측도 나오고 있고요.


하지만 오랜 기간 그린밸트로 묶여 있던 이곳이 경기 서북부의 성장 동력이 됨은 확실해 보입니다. 4차산업 유통허브로서의 개발을 위한 정책이 속속 나오면서 현재 추진되고 있는 대곡역세권 개발계획에 대한 전략이 본격화될 가능성이 대두되고 있어서입니다. 역세권 개발계획과 맞물려 고양시 재도약의 발판이 될 대곡역세권, 그 변화의 서막이 찾아오고 있습니다.



에디터 :    데메테르   그래픽 :   Drkari

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