재개발 투자의 숨은 진주, 무허가건축물
투자 유의점1. 무허가건물 확인원서 확인
무허가건물은 국공유지나 사유지를 무단으로 점유해 지은 것이 대부분입니다. 이에 정부는 무허가건축물을 관리하기 위해 무허가건축물을 조사, 무허가건축물 관리대장(무허가건축물 확인원)이라는 것을 만들어 양성화했는데 이 확인원이 존재한다면 무허가건축물로서 인정받아 입주권이 주어집니다. 무허가건물 확인원은 해당 구청 등 지자체 주택과에서 확인, 발급 받을 수 있습니다.
또한 재개발 구역 내의 무허가건물의 경우 구청에 문의하여 명의변경이 가능한지 여부도 확인해야 하고 잔금지급 시 무허가건물 확인원의 명의를 변경하는 신청을 해야 합니다.
투자 유의점2. 신발생 무허가건물이 아닐 것
투자 유의점3. 재개발 기본계획 포함 여부 확인
더불어 사업진행 상황도 체크해야 하죠. 건물이 노후돼 임대를 통한 레버리지 투자가 쉽지 않은 까닭에 사업이 지연되면 오랜 기간 뭉칫돈이 묶일 수 있습니다. 재개발 기본계획은 해당 물건의 시군구청을 통해 사업 속도는 조합사무소에서 확인하는 것은 필수입니다.
투자 유의점4. 점유사용료 완납여부 확인
무허가건물이 사유지에 있어도 지료 청구에서 자유로울 수 없습니다. 이 경우 역시 사유지 소유자가 건물이 철거되기 전까지 지속적으로 점유사용료를 청구할 수 있어 주의가 필요하죠.
“만약 철거가 지연돼 지료를 수년간 지불해야 한다면 수익률은 떨어질 수밖에 없습니다. 때문에 무허가건물을 취득한다면 점유사용료 부분에 대한 책임소재를 분명히 할 필요가 있습니다.”(부동산 전문가 L씨)
실측을 통해 점유권 인정 면적 확인
무허가건물이 차지하고 있는 점유권 인정 기준은 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 실제 면적으로 하며 경계 구분이 불분명하면 처마 끝 수직선을 경계로 합니다. 무허가건물 소유자는 관리처분이 되면 점유하고 있는 국공유지에 대해 불하를 받아야 합니다. 쉽게 말해서 점유하고 있는 땅을 해당 지자체에서 사야 하죠. 살 수 있는 최대 면적은 서울시 기준으로 200㎡입니다. 재개발 시업이 진행되면 조합 설립 후 관리처분인가 신청을 하는 때까지 해당 관리청과 매매계약을 체결하면 됩니다. 이 때 토지에 대한 매매잔금을 일시로 납부 못할 경우 최대 20년까지 분할 납부가 가능합니다.
취득세 등 적지만 양도소득세에서는 주택 수에 산정
하지만 양도소득세에서 다주택 소유여부 판정 시는 무허가건물도 1주택으로 본다는 점은 유의해야 합니다. 나중에 토지를 매입해야 하므로 추진위원회 준비단계부터 사유지 거래금액에 육박한 금액은 기대수익을 올리기가 힘들 수 있다는 점도 계산에 넣어야 하죠. 국공유지의 경우 사유지에 비해 초기 비용이 적지만 숨어있는 비용까지 계산하고 또한 공시지가, 사유지와 가격 차이 등을 면밀히 검토하여 무허가건물을 매입한다면 성공할 확률이 높습니다.