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리얼톡&리얼판 서울 철거민들의 마지막 정착지, ‘희망촌’을 아시나요?
2018-05-18
10:20
2,962 읽음

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철거민 이주정착지 ‘희망촌’

서울 동북권의 관문으로 꼽히는 상계동 일대에서 한창 개발 중인 상계뉴타운에는 1960년대 중반부터 형성되기 시작한 서울의 철거민(청계천, 한남동) 이주 정착지가 자리하고 있습니다. 바로 희망촌이라 불리는 곳인데요. 일대 99%가 무허가 건물이며, 총 238동, 253세대가 거주하고 있습니다. 지하철 4호선 종착역인 당고개역에서 도보로 15분 정도 언덕길을 따라 올라가다 보면 아파트촌을 시작으로 중간쯤 다세대 빌라촌을 지나 가장 높은 곳에 총 면적 27,180㎡(8200평)의 희망촌이 모습을 드러냅니다. 


연탄은 필수, 건물균열 등 열악한 주거환경 

지난 1996년 10월 주거환경개선사업지구 지정 이후 별다른 진척 없이 빈집(공가 71동)만 늘어난 희망촌에선 아직도 연탄을 때는 집들을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 대문 곳곳에 공가 표시된 집들을 제외하고 사람이 거주 중인 곳들은 낡은 슬레이트 지붕과 건물균열 등 재난 발생 위험에 노출된 상태였는데요. 실제로 일부 주민들, 특히 세입자들은 경제적인 상황이 어려워 주택 개량 및 보수는 생각도 못한 채 현재까지 살아가고 있습니다. 이처럼 노후화가 심한 탓에 주거환경이 급속도로 악화되면서 개발이 시급해 보였는데요.


“희망촌이 속한 상계4동은 상계3동과 함께 서울에서도 가장 낙후된 지역입니다. 당고개역을 중심으로 1,2,6구역을 비롯해 70년대 청계천 도심재개발사업으로 조성된 희망촌, 합동마을, 양지마을 등 무허가 집단 정착촌이 모여있는데요. 하지만 재개발이나 주거환경개선사업 등 정비사업은 수십 년째 답보 상태입니다.” (상계동 D공인중개사)   


개별적 신축 불가능한 희망촌, 향후 개발방향은?

희망촌은 공유지분 형태의 필지가 전체에서 약 2/3를 차지하는 만큼 주택 개량 시 인근 건축물의 저촉 및 토지 등 소유자의 동의가 필요해 환지(현지개량) 방식의 사업 추진은 사실상 불가능합니다. 이에 따라, 최근 서울시와 노원구청은 구청장 직권의 주거환경개선사업을 진행키로 합의한 이후 기본 정비계획 수립 단계에 있는데요. 올해 하반기까지 도시계획심의가 마무리되면, 내년부터는 본격적인 개발과 보상에 착수할 예정입니다. 

상계뉴타운 내 H공인중개업소 관계자는 “희망촌은 지난 2002년 그린벨트 해제 이후 개발계획이 표류하다가 주거환경개선사업지구로서 노원구와 서울시 SH공사가 공영개발을 앞둔 곳입니다. 과거 뉴타운으로 지정됐을 때, 손바뀜이 많아 대부분 외지인이 소유하고 있으며, 현재는 끝까지 갈 사람들만 남아 나오는 물건이 많지 않습니다”라며 추가 상승을 기대하는 시장 분위기를 전했습니다. 

재개발보다 빠른 주거환경개선사업으로! 
희망촌에 추진되는 새로운 사업방식인 주거환경개선사업은 일반 재개발에 비해 과정이 간소화돼 사업의 확실성이 커지고, 사업계획승인 동의율도 낮아 주민의 66%만 동의하면 사업이 가능합니다. 뿐만 아니라, 수용방식이라는 점은 이주시점에 땅값, 건물 값을 보상해주고, 일반분양보다 더 싸게 입주권도 주는데요. 투자금 회수가 빠른 셈입니다. 반면 재개발은 조합원들의 동의, 수익성 등 여러 가지 문제로 인해 사업이 지연되는 경우가 많죠.

“일반 재개발과 다르게 공영개발은 토지, 건물에 대한 수용 보상금이 우선 지급되고, 후분양으로 공급되는 장점이 있습니다. 분양가는 저렴하고요. 희망촌은 상계뉴타운의 조합원 분양가와 비교해도 평당 약 300만원 가량 저렴하게 분양될 것으로 보여, 추후 높은 프리미엄이 예상됩니다.”(당고개역 인근 A공인중개사) 

그렇다면 사업성은 어떨까?
총 6개 재정비촉진구역으로 나눠진 상계뉴타운에서 해제된 3구역을 제외하고 속도가 가장 빠른 곳은 일반분양이 끝났거나 임박한 4구역과 6구역으로 웃돈이 1억3천만원 이상 붙은 상태입니다. 이어 1구역이 사업시행인가를 준비 중인데요. 서울에서 1억 내외로 투자 가능한 뉴타운은 상계뉴타운 뿐이라고 현지 공인중개사들은 귀띔했습니다. 희망촌의 경우도 아직 저평가되어 타 지역에 비해 매우 저렴한 편인데 여기에 더해 전체 땅의 절반 가량이 국•공유지이기 때문에 보상이 순조롭고, 투자수익성 면에선 메리트가 있다는 설명입니다.

“희망촌 현재 지가는 평당 700~800만원 내외로 크기나 위치에 따라 조금씩 차이가 있는데요. 현재 공시지가가 평당 약 400~500만원 선인걸 감안하면 시세는 낮은 편입니다. 희망촌의 약 55% 정도는 불하 받은 개인 사유지고, 나머지는 서울시와 산림청이 소유하고 있어 개발 시 국가에서 무상 양도하여 사업성이 나쁘지 않습니다.” (상계뉴타운 3구역 인근 중개업소 대표 K씨)

오래 기다려온 개발소식, 희망촌 드디어 빛 볼까!
서울 노원구 상계4동 능선에 위치한 희망촌은 지리적 여건이 우수한 곳입니다. 산 위에서 마을을 내려다보면 노원구 상계동 일대가 한눈에 들어오고, 멀리 도봉산 봉우리가 정면으로 보이며, 수락산과 불암산이 감싸고 있어 명당으로 부르기에 부족함이 없어 보였는데요. 철거민 정착촌의 오랜 역사를 가진 희망촌이 개발되면 어떤 모습일까요? 마지막으로 S공인중개사의 말을 들어보겠습니다. 

“서울시가 추진 중인 7층 이하 공동주택사업으로 정비계획이 변경되면 530~550여 세대 7층 이하 테라스형 아파트로 개발됩니다. 공공기관이 사업시행자가 되는 만큼 사업속도가 빠르고 희소성도 높아 프리미엄 수익이 기대되는 곳입니다. 향후 3.3㎡당 1,200만원대는 충분히 가능할 것으로 보입니다.”


에디터 :    parispark   그래픽 :   뭉치

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