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리얼톡&리얼판 흔들리는 부동산시장, 대세 하락 전조인가?
2018-05-23
10:00
4,421 읽음

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다시 벌어지고 있는 매매가와 전세가 차이

최근 5년간 매매가와 전세가 차이가 가장 적었던 해는 2015년으로 조사됐습니다. 이후 그 차이 가 지속적으로 벌어져 2018년 4월 기준, 서울은 전세가에 3억원, 경기도는 8800만원 가량을 보태야 내 집 마련인 가능한 것으로 나타났습니다. 

서울 자치구별로 세분화하면 2018년 현재, 전세가에서 1억원을 보태면 내 집 마련이 가능한 지역은 지난 2015년 9개 자치구에서 4개 자치구로 줄었습니다. 강남구의 경우 8억원 이상을 보태야만 전세에서 매매로 전환이 가능하며 5억원 이상 차이가 나는 지역도 4개 자치구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)가 됐습니다. 강남구의 경우 2015년, 매매가와 전세가 차이가 4억원임을 감안하면 불과 3년도안 돼 2배 가량 벌어진 셈입니다. 


경기도는 서울보다 1년 뒤인 2016년에 매매가와 전세가 차이가 가장 좁혀졌던 것으로 조사됐습니다. 과천(2억1829만원), 하남(1억3102만원), 성남(1억2398만원)을 제외한 나머지 경기 지역은 매매가와 전세가 차이가 1억원 미만이었죠. 

2018년 현재 1억원 이상 차이를 보이는 지역은 3개 지자체가 추가돼 과천, 성남, 하남, 광명, 구리, 안양순으로 차액이 높은 것으로 나타났습니다.


갭 차이와 매매 거래량은 정비례
매매가와 전세가가 차이가 벌어지면서 시장도 급격히 위축되는 양상입니다. 특히 서울의 경우 일부 지역에서는 전세가가 몇 달 새 수억 원씩 떨어지고 있는데요. 전세가가 하락하는 상황에서 매매가만 나 홀로 독주하기란 쉽지 않습니다.

“전세제도는 집주인에게는 레버리지를 소액으로 부동산 투자를 할 수 있는 기회를 제공하고 전세입자에게는 내 집 마련을 위한 징검다리 역할을 합니다. 때문에 갭이 줄어들수록 매매가 활발해지죠. 하지만 전세가가 매매가 차이가 수용할 수 있는 범위를 벗어나 세입자에게 주거 사다리 역할을 제대로 못하고 집주인에게는 투자 메리트를 주지 못해 매매가 되며 전세제도 자체가 흔들릴 수도 있습니다.”(부동사 전문가 L씨)

이를 방증하듯 매매가와 전세가 차이가 좁혀졌던 2015년과 2016년, 특히 서울의 매매건수는 2015년 11만3939건, 2016년 10만 4670건으로 2014년 8만 1304건에서 3만건 이상 증가했습니다. 동일기간 10만건 이상 거래되던 전세건수는 9만건대로 내려 앉았죠. 갭이 줄어들수록 대다수의 전세수요가 매매로 전환됐음을 의미하는 대목입니다. 


전세가율이 높은 것은 집값에 거품이 없다는 것

전세가율이 높다는 것, 즉 매매가와 전세가 차이가 크지 않다는 것은 세입자들이 그 집의 사용가치를 집값에 육박할 정도로 인정하기에 집값에 거품이 없는 상태를 의미합니다. 

이런 경우 시장에 집값 상승에 대한 기대감이 주어지면 전세입자가 매매로 돌아서 집값 상승도 탄력을 받게 되죠. 같은 맥락으로 전세가율만 높고 집값이 횡보한다면 집값 상승에 대한 기대가 희박하다는 것을 의미합니다. 


시장은 지금 진검 승부 중

때문에 최근 2~3년, 집값이 상승세를 보이면서 매가와 전세가가 좁혀졌다가 다시 그 간극을 벌이고 있는 이러한 일련의 과정은 지역의 옥석을 가리는 중요한 잣대가 되고 있음을 주목해야 할 것입니다. 전세가는 제자리걸음이거나 상승이 미비한데 집값이 높다는 것은 그만큼 비용을 지불하면서도 가치가 있어 집값 하락을 방어할 수 있는 핫플레이스가 될 가능성이 농후하다는 것을 의미합니다. 

반면 전세가율이 예나 지금이나 별차이 없고 여전히 보합을 유지하는 곳은 집값 상승 여력도 다했다는 것을 뜻합니다. 진검승부를 가리고 있는 작금의 부동산 시장, 전세가가 술렁이는 현재의 움직임을 주목해야 하는 이유입니다. 



에디터 :    데메테르   그래픽 :   뭉치

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