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알기 쉬운 리얼꿀팁 아파트 갈아탈 때 꼭 알아야하는 6가지 팁
2018-05-25
09:40
8,912 읽음

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자금 확보는 대출규제 이해부터

수요가 많고 인기 있는 곳은 그만큼 가격이 만만치 않습니다. 이러한 곳들은 여러 규제들로 인해 자금확보가 쉽지 않을 텐데요. 투기지역 및 투기과열지구로 지정된 곳은 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 등이 강화돼 일반적인 지역보다 10~20%까지 대출한도가 제한됩니다. 2주택이 있거나 기존에 대출이 있는 경우도 자금마련을 더욱 어렵게 합니다. 따라서 주택 매수 전에 매수하려는 주택이 있는 곳 상황이 어떤지 살펴보고 자금 계획을 세워야 합니다. 또한 금리인상 가능성도 강하게 대두되고 있는 만큼 이자상환 계획도 철저하게 따져봐야 합니다. 


알짜 아파트, 경매로 노리자 

흔히 저렴하게 주택을 매입하는 방법으로 경매를 선호합니다. 금리인상이나 주택가격 하락기(하락이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다.) 경매물건이 증가하는데요. 감정가가 얼마나 낮은 것이 좋은 물건인지를 정해 놓기 보단 주변시세를 감안했을 때 저렴하게 낙찰 받을 수 있다면 일단 괜찮다고 볼 수 있습니다. 관심지역에서 이런 경매물건이 나왔다면 해당 지역 입성에 좋은 기회가 될 수 있죠. 

물론 권리분석, 적정 낙찰가, 경매에 있어서 기본적으로 알아둘 것들이 있습니다. 우선 감정가 기준일과 경매 진행일은 차이가 나서 최저낙찰가가 낮더라도 현재 기준의 시세를 다시 파악해야 합니다. 낙찰일로부터 약 45일 이내 잔금 납부를 하지 못하면 보증금 10%마저 날릴 수 있어 잔금확보에 대한 구체적인 계획도 함께 수립해 둬야 합니다. 


인기지역에서도 옥석이 가려진다~

행정구역만 놓고 보면 관심지역으로 볼 수 있지만 지역 내에서도 어떤 단지냐에 따라 가치는 달라집니다. 서울의 경우 같은 자치구여도 한강변과 아닌 곳은 가격차가 큽니다. 상승폭도 한강변 단지들이 높죠. 조망권이 보장되면 제대로 가치를 인정받는 것입니다. 행정구역이 같아도 희소성이 있다면 나중에라도 가치가 인정되고요. 용산, 성동, 광진, 마포, 동작 등 한강변에 위치한 곳들이 해당됩니다. 

단, 아무리 인기지역이라도 소형, 나홀로 단지는 피하는 것이 좋고, 기반시설이 주변에 들어올 수 있는 대단지가 안정적입니다. 더 욕심을 낸다면 중대형 구성이 높은 단지를 공략하는 것도 방법입니다. 소형 평형 위주의 단지는 투자수요보다 실수요가 몰려 시세상승에 한계가 있기 때문에 같은 지역 내에서도 어떤 면적대의 주택들이 단지를 구성하는지 살펴보는 것이 중요합니다.


현재보단 미래를 내다보자 

이미 ‘살기 좋은 곳’ 혹은 ‘투자가치가 있는 곳’으로 소문이 난 지역이라면 돈을 손에 쥐고 있어도 들어가기가 만만치 않습니다. 이때는 현재보다 미래를 보는 혜안이 필요한데요. 때문에 개발호재를 봐야 합니다. 특히 교통호재는 확실한 투자 재료 중 하나입니다. 이외에 좋은 학교, 상업시설, 기업이전 등 이후에도 수요가 유입될 수 있는 재료들과 정부 또는 지자체에서 적극적으로 추진하는 개발 등도 눈 여겨 봐야 합니다. 


고민 깊어지는 재건축

낡은 아파트, 주택을 헐고 새로 짓는 재건축은 부동산 시장을 움직이는 중요한 축 가운데 하나인데요. 최근 재건축초과이익환수 논란 등으로 급격히 분위기가 가라앉고 있습니다. 낡은 아파트를 매입해 새 아파트를 분양 받는데 있어서 재건축 만한 게 없는데요. 규제가 겹치면서 재건축 아파트 매입을 고민하는 이들이 늘고 있습니다. 서울 등 몇몇 지역은 노후 아파트가 많아 신규 아파트 공급이 쉽지 않습니다. 새 아파트 공급을 위해선 필요한 사업이 재건축이죠. 

혹자들은 새 아파트 공급을 위해 재건축은 다시 활성화 될 수밖에 없고, 결국 재건축 규제는 언젠가 풀릴 것이라 말합니다. 물론 규제 완화는 없을 것이라는 반대입장도 있죠. 선택은 개인의 문제이나 재건축 아파트를 매입한다면 대지지분이 큰 아파트를 매입해야 합니다. 규제지역 내 아파트 매입이 고민된다면 비규제지역으로 눈을 돌리는 것도 고려해 볼 수 있습니다.


일보 후퇴도 전략 

인기지역은 그만큼 자금부담이 커 같은 금액이라도 면적을 줄여갈 수 있습니다. 하지만 기존 주택보다 작은 곳으로 선뜻 들어가기란 마음에 쉽게 내키지 않습니다. 이때는 일보 후퇴하는 것도 방법입니다. 

목표했던 A아파트에 가기에 자금확보가 어렵다면 우선 A아파트 전세로 입주하고 남는 자금을 활용해 다른 투자를 하는 것이죠. 이 방법은 하나의 예일뿐 생각의 전환이 필요하다는 것으로 보면 됩니다. 반드시 한 곳에 이것 저것 모든 자금을 끌어 모아 들어가는 것이 전부가 아닌 다른 방법도 있다는 의미입니다. 대출은 무조건 안돼, 청약통장은 무조건 갖고 있어야 해, 저층 또는 최상층은 무조건 안돼 등등 고정관념을 버리고 무조건 전진하기 보다 일보 후퇴하는 것도 방법이란 사실을 기억해야 합니다.


내 집 마련, 이제 꿈이 아니다 

인기지역에 내 집 마련을 막연한 평생의 꿈으로 간직하고 계신가요? 부동산 상승기와 침체기를 잘 이용한다면 높게만 느껴졌던 그 꿈이 눈앞에서 펼쳐질 수 있는데요. 고가 아파트가 많이 밀집한 지역일수록 침체기에 크게 떨어져 비인기지역의 아파트와 격차가 줄어들게 됩니다. 하지만 살던 지역을 벗어나 소위 말하는 인기지역으로 편입하는 것은 생각만큼 쉽지 않습니다. 기본지식도 부족할뿐더러 자금문제, 추가 시세상승 걱정이 혼재하기 때문인데요. 따라서 앞서 언급한 팁들을 잘 기억해둔다면 인기지역, 새 아파트 갈아타기 성공에 한 발짝 다가갈 수 있지 않을까요?



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에디터 :    parispark   그래픽 :   Chorong

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