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리얼톡&리얼판 아파트 거래량이 주는 시그널
2018-05-28
09:30
1,925 읽음

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일본 집값이 1000만원에도 안 팔리는 이유  

일본 도쿄 에도가와구에는 1000만원짜리 집이 있습니다. 온천 등으로 유명한 하코네에는 300만원짜리 집도 있죠. 일본 집값이 이렇게 저렴함에도 불구하고 안 팔리는 이유는 무엇일까요? 

이는 ‘잃어버린 20년’이라는 말이 나올 정도로 장기화된 불황에 대다수의 수요층이 경기 회복에 대한 기대를 안 하기 때문입니다.

예컨대, 10억원짜리 집이 2억원 싸게 나오더라도 5억원까지 떨어진다는 분위기가 팽배하면 이 집을 사려는 사람은 없다는 것입니다. 수익은 선점하려 하지만 리스크는 피하려는 것이 사람이기 때문이죠. 


현재 부동산 현상 1. 거래량 감소

부동산 침체의 시초는 거래량 감소, 가격 하락 등으로 예측할 수 있는데요. 이러한 현상이 장기화되면 긴가민가했던 ‘분위기’는 ‘현상’으로 고착화되고 결국 경기 위축을 초래하는 불황의 늪으로 빠져들게 됩니다. 

최근 부동산시장에 대한 우려가 나오는 이유가 이 때문입니다. 지난달 거래량이 큰 폭으로 감소해서입니다. 올해 1분기까지 5년치 평균을 웃돌던 주택매매거래량이 지난 4월 평균치 아래로 주저앉았습니다. 국토교통부에 따르면 올해 4월 전국의 주택매매거래량은 7만1751건으로 전년 동월(7만5381건) 및 5년 평균(9만976건) 대비 각각 4.8%, 21.1% 감소한 것으로 나타났습니다. 


특히 서울의 아파트 매매거래량은 지난달 6,535건으로 전달(1만4609건)에 비해 55.27% 줄어든 것으로 집계됐습니다. 종로구를 제외한 24개 자치구의 매매거래량이 모두 줄었으며 강남3구(강남, 서초, 송파)와 마용성이라 일컫는 마포, 용산, 성동구 거래량은 60% 넘게 감소했습니다. 


현재 부동산 현상 2.쌓이는 매물, 떨어지는 집값

가격 상승세도 꺾이는 양상입니다. 매달 1~2%씩 상승하던 서울 아파트값은 지난 4월 0.59%의 상승률을 보였습니다. 


“급매물이라는 부동산의 문자를 하루에도 수십 통씩 받아요. 불과 1개월 전에는 매물이 1~2개 밖에 없다며 이거라도 잡아야 한다고 했거든요.”(직장인 P씨) 


고수들도 헷갈린다… 부동산시장 변곡점일까 조정장일까

때문에 2014년 하반기부터 이어오던 부동산 상승세가 꺾이고 변곡점이 온 것은 아니냐는 추측이 나오고 있는데요. 전문가들은 현재 나타나는 일련의 현상이 정부의 부동산규제, 수급 불균형 등 다양한 요인에 기인하는 바 좀더 면밀하게 분석할 필요가 있다고 조언합니다.


상승장에서도 거래량 감소할 수 있어

우선 거래량은 상승장에서도 감소할 수 있다는 것입니다. 살 사람은 많은데 가격이 지나치게 높으면 계약까지 이어지기가 어렵기 때문이죠. 실제 지난해 2분기부터 4분기까지 줄곧 서울 아파트값은 3% 이상 상승했는데요. 동일 기간 아파트 거래량은 등락을 거듭했습니다. 3분기까지 3만건 이상 유지되던 아파트 거래량은 4분기 들어 3분기 대비 51.31%나 줄었죠. 

“상승장에서의 거래량 감소는 그 기간이 짧다는 특징이 있습니다. 가격 상승이 계속되면 고점을 확인해야 하는 시간이 필요하죠. 하지만 오늘의 고가가 내일의 저점이라는 확신이 서면 거래는 다시 늘고 가격은 재차 상승하게 됩니다. 확인을 위한 시간만큼 거래가 주춤할 수 있습니다.”(부동산전문가 P씨)

공급 증가에 따른 일시적 가격 하락인지 파악해야 

가격 하락이 국지적으로 이뤄지고 있다는 점도 주목해야 합니다. 등락폭이 큰 서울 강남권의 경우 올해 말 9000여 가구의 헬리오시티 입주를 비롯해 강동구에도 대규모 입주가 예고돼 있습니다. 서울 전역 입주 물량의 40% 가량이 강남권에서 이뤄지는 셈이죠. 수도권도 상황은 비슷합니다. 마피(마이너스 프리미엄), 무피(웃돈이 없는 것) 등 얘기가 흘러나오는 곳, 예컨대 용인, 화성 등도 대규모 입주가 예정돼 있습니다.“공급이 많은 곳은 물량 소화 기간이 필요합니다. 이는 어느 시대, 어느 지역을 막론하고 늘 있었던 일입니다. 다만 그 소화 기간의 장단에 차이가 있을 뿐이죠. 실제 새 아파트 공급이 뜸한 목동은 바닥 다지기가 끝났다고 생각돼서인지 최근 적체됐던 급매물이 모두 소진됐습니다. 가격 하락을 부동산 하락 시그널로 단정하면 안 되는 이유입니다.”(목동 A부동산)


예측이 난무할 때가 변곡점이다?  

다만 방향을 틀기 위한 거래량 감소라면 문제가 될 수 있다는 것이 업계 중론입니다. 앞서 언급한대로 경기 위축에 대한 시그널이 될 수 있어서인데요. 실제 골이 깊었던 2011년은 1분기부터 이어지던 하락 장세가 3분기 동안 지속적으로 이어졌습니다. 이후 전국 아파트 거래량도 2013년 2분기까지 감소했고 결과 부동산시장에는 한파가 몰아쳤죠. 


기로에 선 부동산향방, 올해 하반기까지 방향성 탐색할 것  

현재 부동산시장은 다소 위축되는 양상입니다. 하지만 4월의 변화만을 두고 하락장 진입을 논하기에는 무리가 있다고 전문가들은 조언합니다. 지금 나타난 일련의 현상은 주택임대사업, 다주택 중과세 등에 따른 매물 잠식, 재건축 부담금 부과와 보유세 개편 움직임 등 다양한 요인이 내재하고 있어서죠. 

실제 분양시장은 의외로 선전하며 완판행진을 이어가고 있습니다. 마용성이라 일컬어지는 마포구, 용산구, 성동구는 여전히 견고한 상승세를 유지하고 있고요.

4년에 걸친 대세 상승에서의 일시적인 조정인지 장기 하락의 시그널인지에 대한 판단은 좀더 미뤄야 할 것으로 보입니다. 



에디터 :    데메테르   그래픽 :   뭉치

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