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알기 쉬운 리얼꿀팁 고수들의 경매접근법 '부동산 밸류업'
2018-05-29
08:10
205 읽음

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수많은 경매 물건…군계일학을 찾아라!

지난 4월 월간 법원경매 진행건수는 11개월만에 1만건을 넘어섰습니다. 유찰된 물건이 늘었기 때문인데요. 이로 인해 지난 3~4년 간 이어져 왔던 경매물건 감소 기조가 바뀌고 있다는 분석도 나오고 있습니다. 남들이 기피해 유찰이 거듭된 경매 부동산도 활용 여하에 따라 높은 임대수익을 얻는 틈새종목으로 둔갑하기도 하는데요. 부동산 고수들만 알고 있는 흙 속의 진주 같은 경매 물건에는 어떤 것들이 있고 어떻게 활용해야 할까요?


낙후지역 지하상가가 돈 된다?

주거환경이 열악한 지역의 지하상가는 볼품없어 보이고, 좋지 않은 상권이라는 사람들의 인식 때문에 경매 물건으로 나와도 인기가 없습니다. 그러나 재건축, 뉴타운, 재개발사업이 진행되는 시장 지하상가라면 말이 달라지는데요. 재건축, 뉴타운, 재개발사업이 진행되는 시장 지하상가는 틈새형 장기 수익성 투자 대상이 됩니다. 사업승인 전에 상가를 낙찰 받으면 아파트와 알짜 상가 수십 평이 나오는 조합원 자격을 얻을 수 있는데요. 조합원의 자격을 가지면 지하 대지 지분만큼의 상가로 배분돼 상가의 가치가 종전보다 상승해서죠. 따라서 낙후 지역의 지하상가가 경매의 매물로 나오면 주의 깊게 살펴봐야 합니다.


서울 오피스텔 임대? 지방으로 눈을 돌리자!

주택임대 사업을 생각하면 어떤 상품이 가장 먼저 떠오르시나요? 아마 많은 사람들은 오피스텔 임대를 생각할 것입니다. 1인 가구도 계속하여 증가하는 추세이기 때문에 인기가 식지 않고 있는데요. 그 중에 수요가 많은 서울의 오피스텔이 인기가 많습니다. 경매에서도 서울의 오피스텔 매물이 인기가 높죠. 그러나 서울 내의 오피스텔 경매 물건은 낙찰가가 비싸기 때문에 경매를 받아 임대사업을 시작해도 평균 4~5%의 낮은 수익률을 기록합니다. 만약 시선을 조금만 돌린다면 오히려 서울의 역세권 오피스텔보다 더 높은 수익률을 얻을 수 있는 매물이 있는데요. 오피스텔 수요가 많은 수도권 외곽의 대학가, 지방 역세권, 지방 업무지구 주변 등의 물건을 고르면 서울보다 높은 수익률을 내는 오피스텔을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 소액의 자금으로도 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있죠.


낡은 빌라가 인기 있는 셰어하우스로?

낡고 허름한 빌라는 외면 받는 부동산 상품입니다. 경매에서도 인기가 높지 않은 매물이죠. 그러나 낡고 허름한 빌라도 많은 임대수익을 올릴 수 있는 좋은 투자처가 될 수 있는데요. 그 방법은 셰어하우스입니다. 다른 물건보다 가격이 저렴한 다가구•다세대 주택을 낙찰 받아 셰어하우스에 적합한 형태로 리모델링 한다면 큰 수익률을 낼 수 있죠. 다만 모든 셰어하우스가 다 잘 되는 것은 아닙니다. 셰어하우스는 대게 젊은 세대에게 인기가 높음으로 시장조사가 반드시 필요합니다. 경매로 나온 매물이 가격이 저렴하다고 사전 조사도 없이 무턱대고 다가구•다세대 주택을 낙찰 받으면 위험할 수 있습니다.


폐가의 변신은 무죄!

시골 폐가 경매물건은 투자자들이 외면하는 상품입니다. 아름답지 않은 외관과 시골 입지는 별 볼일 없다는 인식 때문이죠. 그러나 시골의 폐가를 저렴하게 낙찰 받아 도시민들을 상대로 한 임대상품으로 바꾸면 적은 금액으로 고수익을 올릴 수 있습니다. 시골의 폐가를 리모델링을 하여 도시민들에게 인기가 높은 농촌체험 시설이나 숙박 휴양, 펜션부지로 활용해 높은 수익을 누릴 수 있죠. 나중에 되팔 때도 다른 부동산보다 가격이 비싸지 않기 때문에 수요자를 찾기도 수월합니다.


싸서 좋은 경매, 주의 해야 될 점은?

그러나 경매 물건이 시세보다 가격이 저렴하여 덥석 경매를 입찰하면 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리, 유치권, 명도 등의 문제로 큰 낭패를 볼 수 있어 주의가 필요합니다. 경매를 통하여 임대사업을 생각하는 사람이라면, 경매 물건에 대한 충분한 권리분석과 현장조사를 통하여 피해를 없애야 하는데요. 경매는 상기에 있는 경매 시 주의해야 할 사항들을 제외하고도 많은 것들을 조심해야 하고 살펴봐야 하죠. 만약 경매 투자가 처음이라면 전문가에게 조언을 구하는 것이 좋습니다.


블루오션 찾으면 나도 임대업자!

남들에게 인기는 없지만 유망한 경매 물건을 찾는다면, 높은 수익을 올리는 임대사업자가 되는 것은 어렵지 않습니다. 그러나 안정적인 수익 창출이 가능한 경매 물건을 고르는 것은 매우 어렵습니다. 때문에 대법원 경매 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통해 좋은 경매 물건은 없는지 주의 깊게 살펴봐야 하고, 항상 부동산 시장의 트렌드를 파악해 투자 가치가 있는 상품을 찾아내는 혜안이 필요하죠. 늘 부동산 시장의 소식에 귀를 기울이고 공부해 남들은 모르는 자신만의 블루오션을 개척해 보는 건 어떨까요?



에디터 :    에바브로디도   그래픽 :   Drkari

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