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부동산 트렌드 다시 뜨는 중대형 아파트, 대세인가? 일시적 현상인가?
2018-06-14
08:20
11,241 읽음

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몸값 뛰는 중대형, 대세 소형 앞질러
중소형 쏠림 현상에 찬밥 신세로 전락했던 중대형 아파트가 되살아나고 있습니다. 최근 국토교통부가 발표한 ‘2018년 전국 공동주택 공시가격’에 따르면 전용 85㎡초과 아파트의 공시가격 상승률이 11년만에 처음으로 85㎡이하 중소형 아파트를 뛰어넘었습니다. 가장 큰 상승률을 나타낸 주택형은 전용 135~165㎡로 전년 대비 평균 6.71% 올랐습니다. 전용 165㎡초과 주택도 평균 6.62%의 상승률을 기록했고요. 전용 85~102㎡는 6.54%로 전국 평균(5.63%)을 웃도는 수치를 보인 반면 선호도 높은 전용 60~85㎡이하는 4.54% 오르는 데 그쳤습니다.

중대형 강세 서울 외곽 수도권서 두드러져
특히 서울을 제외한 수도권(경기•인천)에서 중대형 강세가 두드러집니다. 부동산114 시세 데이터를 통해 최근 5개월(2018년 1월~5월)간의 주택면적별 아파트 가격상승률을 분석해본 결과 경기도와 인천지역 전용 85㎡초과 아파트값은 평균 1.37% 상승했습니다. 이는 같은 기간 전용 60㎡이하 아파트값이 0.97%, 전용 60∼85㎡이하가 1.31% 오른 것에 비해 높은 상승률입니다. 김포, 평촌, 하남 등 일부 지역에선 소형보다 2, 3배이상 웃도는 오름세를 보이기도 했고요. 작년 동기간과 비교하면 최근 이 지역의 중대형 강세가 얼마나 거센지 더욱 확연해집니다. 지난해 같은 기간 전용 60㎡이하가 0.87%, 60~85㎡이하 0.63%, 85㎡초과 중대형 아파트는 0.46%로 가장 낮은 오름폭을 보였으니까요. 1년새 상황이 역전된 것입니다. 

중대형으로 몰려드는 청약자…1순위 경쟁률도 가장 높아
수도권 중대형 아파트의 반등 현상은 청약 시장에서도 확인됩니다. 올 들어 수도권에서 분양한 아파트의 주택면적별 1순위 평균 청약경쟁률을 보면 전용 85㎡초과 주택형이 평균 33.70대 1로 가장 높은 청약률을 기록했습니다. 이는 전체 평균(14.02대 1)을 2배이상 웃도는 수치며 가장 선호도 높은 국민주택형이 포함된 전용 60~85㎡이하(8.52대 1) 주택형에 비하면 가히 압도적인 청약경쟁률을 보인 것입니다.

미분양도 85㎡초과 중대형이 가장 많이 소진돼
미분양도 빠른 속도로 감소세입니다. 국토교통부에서 발표한 지난 4월말 기준 수도권 민간부문 면적규모별 미분양 주택 현황을 보면, 전용 85㎡초과 중대형 미분양 가구수는 2,204가구로 전년 동월(3,838가구) 대비 무려 74.13%나 줄었습니다. 반면 전용 60㎡이하 소형은 1,118가구로 전년 대비 20.03% 감소하는데 그쳤고, 전용 60~85㎡이하 중소형은 작년 동월보다 4,950가구가 줄어든 70.32% 감소율을 보였으나 중대형 급감률에는 미치지 못했습니다. 

덩치값 못한다던 중대형의 반전, 왜? 
이처럼 이례적으로 중대형 아파트가 각종 지표에서 일제히 상승세를 보이며 인기를 구가하는 이유가 뭘까요? 수년간 중소형 아파트값이 큰 폭으로 뛴 반면 중대형은 제자리 수준에 머물면서 가격 격차가 줄어 값이 저평가된 중대형을 찾는 수요가 늘고 있기 때문이라는 게 업계의 공통된 시각입니다. 그간 중소형 가격 상승에 비해 중대형은 상대적으로 덜 오른 데 따른 기저효과가 작용했다는 거죠. 실제로 중소형과 중대형 아파트 가격격차는 최근 몇 년간 계속 좁아졌습니다. 2012년만 해도 수도권역 내 전용 85㎡이하와 전용 85㎡초과 아파트와의 가격차는 3.3㎡당 294만원이었는데 작년 평균 매매가격은 그 격차가 195만원으로 좁혀졌습니다.

여기에 작년 9월부터 적용된 청약가점제 확대와 1순위 청약 요건 강화, 지난 4월부터 시행된 다주택자 양도세 중과 등 정부의 고강도 규제로 인해 생겨난 ‘똑똑한 한 채’ 선호현상과 세대 구분 리모델링 허용 움직임, 늘어나는 합가 등 중대형의 활용가치가 높아진 것도 큰 작용을 했다고 풀이합니다. 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.

“중소형은 너무 많이 올라 시세차익에 대한 기대감이 낮은 반면 중대형은 상대적으로 덜 올라 상승 기대감이 큰 것 같습니다. 가격차도 줄어 접근도 용이해졌고요. 다주택자를 누른 규제탓도 크죠. 세금 부담이 커진 다주택자들이 주택 수를 줄이는 대신 주택형을 종전보다 넓게 쓰려는 경향과 함께 임대수익까지 얻을 수 있는 세대분리형, 셰어하우스 등 중대형 활용도도 커졌으니 가치가 올라갈 수밖에요.” 

중대형 공급 줄어든 데 따른 ‘희소가치’도 인기 요인
또한 중소형 위주의 공급으로 중대형 공급량이 갈수록 줄어 희소성이 증대된 것도 중대형 아파트의 인기 반등 요인으로 꼽힙니다. 실제 부동산114의 수도권 아파트 면적규모별 공급동향 자료를 보면 10년전인 2008년만해도 전체 입주물량 중 전용 85㎡초과 중대형 아파트 비중이 21.42%에 달했지만 올해는 입주예정 물량까지 합쳐도 9.25%에 불과합니다. 10가구 중 1가구에도 채 못 미치는 수준으로 급감한 셈이죠.

‘귀한 몸’ 중대형, 주택시장 변화 오나
상황이 이렇다 보니 건설사들도 수요자 니즈와 지역 특성, 현재의 시장상황을 고려하여 중대형 비중을 조절하고 상품력도 강화하고 있습니다. 일례로 지난달 말 하남 미사강변도시에서 분양한 미사역 파라곤은 925가구에 달하는 아파트 주택형 모두를 전용 102~195㎡ 중대형으로만 구성했는데요. 평균 104.91대 1의 높은 청약경쟁률로 전 주택형 1순위 마감에 성공했습니다. 같은 시기 총 57가구를 일반분양한 과천 센트레빌(과천12단지)의 경우도 희소가치 높은 대형면적형을 포함해 공급했는데요. 특히 이 단지에서 선보인 전용 130㎡형은 최근 관심이 쏠리는 세대분리형 설계가 적용됐다는 점이 주효하게 작용해 11대 1의 높은 청약률로 1순위 당해 마감됐습니다.

이달 김포 고촌읍 신곡6지구 1블록에 나오는 캐슬&파밀리에 시티 2차도 그러한 예인데요. 총 2,255가구를 짓는 이 단지는 전용 85㎡초과 중대형 타입을 1차(345가구)보다 늘려 475가구로 구성한데다 1차에 없던 전용 125㎡ 주택형을 추가하고 해당 타입 32가구에 세대분리형 설계를 도입했습니다. 일부에 테라스도 적용해 공간 활용성도 높였고요. 내 집 마련과 동시에 임대수익을 얻을 수 있다는 이점 때문인지 세대분리형 타입에 대한 문의전화가 빗발치며 유독 큰 관심이 몰리고 있다는 게 현장 분양관계자의 전언입니다. 

되살아난 중대형, 앞으로의 향방은? 
일각에서는 공급 불일치와 규제 여파로 인한 반짝 상승이라며 1, 2인가구 급증에 저출산현상이 이어지는 현실에서 중대형의 인기가 계속될지 미지수라고 말하기도 합니다. 소형 아파트의 인기는 거스를 수 없는 대세이나 중대형의 인기는 일시적인 현상에 머무를 수도 있다는 얘기죠. 그러나 더 넓은 집에서 여유로운 생활을 즐길 수 있는데 그걸 마다할 이가 있을까요? 게다가 과거에 비해 가격부담이 덜해졌고 세대분리형 아파트나 부모세대와의 합가, 셰어하우스 같이 활용 가치가 높아졌는데요. 되살아난 중대형 아파트가 대세로 자리매김할 지는 좀더 지켜봐야겠지만 그 가치가 재인식되고 있음은 분명하고 유의미한 일입니다. 이것이 또한 중대형의 반격이 반갑고 앞으로 또 어떤 변화를 일으킬지 기대되는 이유기도 하고요.


에디터 :    쿠로시로   그래픽 :   Chorong

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11  2018-06-21  06:07:21

부동산 아직 살아있네~ 올해도 상승하길~ 모두가 해피하길

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성주경  2018-06-17  07:39:21

이런 기사를 왜 올리는지? 절대 부동산 관련 문제는 가격에 관계해서 기사화 하지 않았으면합니다. 아파트는 거주 목적이어야하며 살다가 자녀 성장등에 의한 가족수 늘고 저축이 늘어서 자금여유생기면 좀더 넓은집으로 옮기는 정상 수평이동을 부추겨야 함에도 투기와 불노소득을 조장하는 언론 기사는 자제했으면 합니다.

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