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알기 쉬운 리얼꿀팁 똑똑한 임대인이 되는 5가지 팁
2018-06-29
08:45
462 읽음

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임대인이 선호하는 임차인은?

좋은 임차인을 만나는 것은 임대인에게 있어 행운입니다. 반대로 좋은 임대인을 만나는 것 역시 행운이죠. 계약하고 나니 속을 썩이는 임차인 때문에 맘 고생이 심한 임대인들도 많고, 반대로 갑질로 임차인에게 상처를 주는 임대인도 많은데요. 갑질 하는 임대인이 아닌 좋은 임대인이 되는 방법들이 있습니다. 임대사업에 대한 지원도 확대되는 만큼 좋은 임대인이 될 수 있는 몇 가지는 다음과 같습니다. 


좋은 임차인인줄 알았는데…

집주인 K씨의 경우입니다. 깔끔한 모습의 신혼부부 세입자를 들였으나 계약 몇 달 후 외부 섀시에 이상이 있다는 연락을 받고 방문한 집에서 신혼부부가 기르는 강아지 3마리와 고양이 2마리를 보게 됐습니다. 곳곳에 반려동물들의 흔적들이 남아 있었고요. 한 두마리도 아닌 5마리 반려동물을 키우고 있다는 사실을 알게 됐지만 계약서에 반려동물 관련 특약 사항을 구체적으로 명기하지 않은 것을 K씨는 후회합니다. 

안타깝게도 이런 경우 집주인 K씨는 계약해지와 손해배상 모두 불가능합니다. 처음 임차인과 계약서 작성시 애완동물을 키울 경우 계약을 해지한다는 구두합의가 없고, 애완동물과 관련한 특약사항이 없다면 계약해지는 불가능합니다. 공인중개사에게 손해배상을 청구하는 것 또한 어렵습니다. 중개업법에도 중개대상물에 대해 정확하게 확인하고 설명할 의무만 있을 뿐, 임차인의 모든 사항을 임대인에게 설명할 의무는 없다고 명시되어 있습니다. 


똑똑한 임대인으로 사는 법 1)임차인에게 친절하게

경험해보기 전까지 임차인이 좋은지, 나쁜지 알 수 없습니다. 친절한 임대인에 대해 막무가내, 상식 없이 행동하는 임차인은 없을 텐데요. 임차인이 첫 입주하는 시점이 친절을 베풀 수 있는 가장 적절한 시기입니다. 집들이 선물이나 덕담을 먼저 건네며 임차인에게 좋은 모습을 심어줘야 됩니다. 임대인과 임차인이 원만한 관계를 유지한다면, 훗날 서로에게 도움이 되는 관계로 발전할 수 있습니다. 좋은 감정으로 남아 있어야 부탁을 하기도, 들어주기도 쉽겠죠. 


똑똑한 임대인으로 사는 법 2) 간단한 인테리어 상식은 필수

최소한의 인테리어 상식도 임대인에겐 필수입니다. 낡은 주택일지라도 깨끗하면 좋은 임차인을 만날 확률이 높아지는데요. 때문에 투자용으로 오래된 주택을 매수하여 인테리어를 새롭게 하는 것이 좋습니다. 문 손잡이나 콘센트 정도의 수리, 부분적인 실리콘 보수 정도는 기본으로 알아두면 좋고요. 주택에 문제가 생겼을 때 스스로 해결할 수 있는 집주인이라면 임차인들의 신뢰도는 더욱 높아지게 됩니다. 


똑똑한 임대인으로 사는 법 3)임차인이 계약 종료 전 퇴거한다면

주택임대차보호법에 따라 임대인들이 당혹감을 느끼는 경우도 종종 발생합니다. 이를테면, 임차인이 계약이 끝나기도 전에 이사하려는 경우를 말하는데요. 일례로, 올해 8월 임대차기간이 만료인데, 세입자가 만료일을 두 달여 남기고 현재 퇴거를 통보했다면, 임대인은 중개보수 지불 여부 등을 헷갈릴 수 있습니다. 

이와 관련해 법원 판결을 보면, 임차인이 ‘만기 전 이사하면 중개보수를 지불한다’라는 특약이 없으면 계약종료 2~3개월 전에 이사하는 경우에는 정상적인 계약의 종료로 보고, 임대인이 중개보수를 지불해야 한다는 판례가 있습니다.(98나55316 판결)


똑똑한 임대인으로 사는 법 4)임차인이 계약 종료 후 퇴거를 거부한다면

반대로 계약이 종료됐음에도 퇴거하지 않는 사례도 있습니다. 1년전 주거용 오피스텔을 세놓은 P씨는 당시 세입자와 합의하에 임대차 계약기간을 1년으로 정했습니다. 하지만 1년이 지나고 마음이 바뀐 세입자는 임대차보호기간 2년을 주장하며 퇴거를 거부하고 있는데요.

이럴 경우, 집주인은 임대차 계약기간이 1년이더라도 최소 2년의 계약기간을 보장해야 합니다.. 주택의 임대차 존속기간을 최저 2년으로 보장하고 있기 때문에 2년 미만의 임대차도 세입자가 요구하면 최소한 2년의 기간을 보장해야 합니다.(주택임대차보호법)


똑똑한 임대인으로 사는 법 5)월세 연체를 대비해 ‘지체상금’ 알아두기

심지어 임대인은 월세가 연체되는 최악의 상황까지 준비해야 합니다. 실제로 집주인 J씨는 월세로 살면서 월세를 주고 있습니다. 세입자에게 받은 월세로 다시 본인이 살고 있는 주택의 월세를 납부하는 사례인데요. 하지만 몇 달 전부터 세입자가 월세를 밀리면서 J씨의 고민도 깊어지고 있습니다.

이처럼 월세를 못 받을 경우가 생길 수 있기 때문에 월세 계약 체결 시 지체상금을 명시해야 합니다. 지체상금은 계약 당사자가 예정된 납기를 지키지 못해 내는 일종의 벌금을 말하는데요. 통상적으로 표준임대차 계약서엔 지체상금을 명시하지 않고 있습니다. 때문에 월세가 밀려도 강제적으로 받아내는 일은 사실상 불가능합니다. 이에 따라, 월세 계약 체결 시 반드시 연체에 대한 지체상금을 특약사항에 넣어 손해를 막아야 하겠습니다. 


똑똑한 임대관리로 안정적인 노후를~

주택임대차보호법상 우리나라는 2년간 임대차기간이 강제적으로 고정됐다고 볼 수 있습니다. 이는 임차인과 임대차계약을 체결하면 2년동안은 아무리 내 소유의 부동산일지라도 소유권을 주장할 수 없다는 의미입니다. 그럼에도 임차인과의 원만한 관계를 유지하는 임대인이라면 이 기간이 재산을 증대시키는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 물론, 실전에선 위 사례처럼 다양한 변수들이 생기지만 임대인으로서 사전에 충분히 공부하고, 의무를 다한다면 재화도 당연히 따라오지 않을까요?



에디터 :    parispark   그래픽 :   Chorong

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