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리얼톡&리얼판 부동산 지표에서 거래량이 가장 중요한 이유
2018-07-03
09:20
3,550 읽음

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부동산에서 가장 중요한 지표는 뭘까? 

부동산 시장을 진단하고 예측할 수 있는 지표들은 여러 가지가 있습니다. 단순히 오르고 내리는 아파트가격부터 매매가변동률, 청약경쟁률, 미분양증감현황, 입주물량, 매매가 대비 전세가율, 거래량 등 다양할 뿐 아니라 각각 의미가 큰 것들이지요. 


왜 거래량이 중요한가?

그래도 이 중에 가장 눈 여겨 봐야 할 지표가 있을 텐데요. 그건 바로 거래량입니다. 가격이 더 중요한 것 아니냐고 생각하는 이들도 있겠죠. 하지만 가격은 교환가치로 산출된 결과일 뿐입니다. 교환가치는 화폐로 표현된 단순한 상품가치라는 것입니다. 즉, 아파트 가격만 보고는 사람들이 관심이 많은지, 선호도는 높은지 등 그 집의 진정한 가치를 분석하기는 어렵습니다. 

하지만 거래량은 좀 다릅니다. 거래량은 수요자의 움직임을 빠르고 쉽게 확인할 수 있는 지표이기 때문입니다. 거래량이 많아진다는 것은 부동산에 관심 있는 수요가 많다는 의미인데요. 그래서 일반적으로 집값이 오를 때 거래량도 늘어나는 편입니다. 수요자의 관심이 바로 거래량으로 나타나는 것이지요. 

불황기와 호황기에 따라 거래량이 달라지기도 했습니다. 서울 거래건수는 부동산 호황기였던 2006년에 11만5,596건이었지만 2012년 불황기 때에는 3만8,694건으로 급감하기도 했습니다. 2015~2016년 호황기를 맞아 다시 11만3,903건, 10만4,724건으로 늘기도 했지요.


매매거래량보다 더 중요한 거래회전율

또한 거래량을 볼 때 더 중요하게 봐야 할 것이 있는데요. 거래회전율이란 것입니다. 거래회전율은 ‘실거래가 가격공개 거래건수’를 전체 주택 수 총합으로 나눈 비율인데요. 즉 전체 주택수 대비 특정 기간의 실제 매매 거래 비중을 측정하는 지표로 거래가 얼마나 활발하게 이뤄졌는지를 알 수 있습니다. 회전율이 높을수록 거래가 빈번하게 이뤄졌다는 의미입니다. 예를 들어 한달 동안 1,000가구 단지에서 50가구 거래가 된 것과 100가구 단지에서 50가구 거래된 것은 다른 상황이라고 봐야 한다는 것이지요. 

다시 확인해보면, 1,000가구 단지에서 한달 동안 50건의 거래가 이뤄졌다면 거래회전율은 5%입니다만 같은 기간 100가구 단지에서 50건 거래됐다면 거래회전율은 50%가 됩니다. 그러므로 100가구에서 50가구 거래된 것이 거래회전율이 훨씬 더 좋다고 볼 수 있겠습니다. 따라서 단순 거래량보다는 거래회전율이 높은 곳을 주의 깊게 살펴보는 것이 좋겠는데요. 거래회전율이 상승하는 지역은 수요가 증가하거나 매도물량이 확대되고 있다고 볼 수 있습니다. 또한 이런 지역이 투자 기회도 더 많고 더 싸게 살 수 있는 여지도 많습니다. 


서울에서 가장 거래 활발한 지역은?

최근 투자가치가 높다고 회자되는 지역의 거래량과 거래회전율을 살펴봐도 알 수 있는데요. 부동산114에 따르면 지난해 전국 아파트 평균 거래회전율은 7.01%입니다. 100가구 중 약 7가구가 한 해에 매매거래가 성사된다는 거죠. 지역별로 살펴보면 서울 7.67%, 경기 7.27%, 인천 7.58%, 부산 5.79%, 대구 8.01%, 세종 8.58% 등으로 대구와 세종시의 뜨거웠던 열기를 보여주며, 상대적으로 수도권이 전국 평균을 웃돌며 거래가 활발하다는 것도 확인할 수 있습니다. 


서울만 놓고 봤을 때는 어떨까요? 지난해 서울에서 거래회전율이 평균보다 높은 지역은 성동구, 광진구, 강서구, 강동구, 용산구, 성북구, 관악구, 강북구 등입니다. 이들 지역은 호재가 많고 수요자들의 관심이 커 투자수요는 물론 실수요자들의 거래가 많았던 것으로 분석됩니다. 실제로 광진구와 용산구는 강남과 인접해 있는 반면 가격은 상대적으로 저렴한 데다 개발호재가 풍부해 지역발전에 대한 기대감이 높았던 것을 원인으로 꼽습니다. 반면 강남3구 등 상대적으로 투기공급이 많은 지역은 거래회전율이 낮게 나타났습니다. 가격 상승으로 주택 보유자들이 매물을 거둬들였기 때문으로 풀이됩니다. 이처럼 거래량과 거래회전율은 해당 지역에 대한 관심의 표명이자 지역의 의미 있는 변화를 확인할 수 있는 지표입니다. 특히 거래회전율이 감소하거나 증가하는 건 투자시점을 고려할 때 중요하게 검토해봐야 할 사항입니다.   


부동산 투자는 유동성이다

'2017 한국 부자보고서'에 따르면 금융자산이 10억원 이상인 한국 부자들의 65%는 '지금은 특정 금융상품 투자보다 유동성 확보가 중요하다'고 생각했습니다. 실제 이들 부자의 금융자산 포트폴리오를 보면 현금 및 예•적금 비율이 48.9%로 절반에 가까웠다고 합니다(출처: KB금융경영연구소, 2017년 8월). 


부자들은 금융 및 부동산 시장의 환경 변화에 신속하게 대응할 수 있도록 유동성 확보를 중요시한다는 것이지요. 이처럼 유동성이 중요시 되는 가운데, 부동산 가격이 아무리 급등했다고 해도 사고 팔지 못하면 투자자산으로 매력이 없습니다. 그것이 부동산 지표 중 거래량이 가장 중요한 이유입니다.