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알기 쉬운 리얼꿀팁 웃돈만 3~4억? 미친 신정동 분양권 가격 왜?
2018-07-05
11:20
729 읽음

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목동신시가지 조성 언제? 어떻게? 

지난 1983년 서울시가 발표한 '목동•신정동 주택공급계획'에 따라 서울 양천구 목동과 신정동 일대는 총 14개 단지 2만6,000가구 규모의 신시가지로 재탄생 했습니다. 목동에 위치해 목동신시가지로 분류되는 1~7단지와 신정동 소재 8~14단지는 지난 1985년부터 1988년까지 차례로 입주하며 올해 조성 30여년을 넘겼는데요. 모든 단지가 올해 안에 재건축 연한(30년)을 채우는 만큼 낡은 단지들이 탈바꿈될 모습에 궁금증이 커져가는데요.

 

아파트 재건축연한으로 들썩였던 신시가지 아파트…입주 빨랐던 1단지 인기

사실 2000년대 들어 재건축 연한이 40년에서 30년으로 줄어들면서 노후한 신시가지 일대 아파트를 향한 기대감은 높아졌습니다. 지난 2006년~2007년 당시 목동의 3.3㎡당 평균 아파트값은 2,500만원 안팎으로 최고치를 찍었는데요. 특히 가장 먼저 입주했던 신시가지 1단지는 재건축을 가장 먼저 추진할 수 있을 거란 기대감에 투자자들의 발길이 이어졌습니다. 하지만 이후로 금융위기가 터지고 서울지역 재건축 시장이 급격히 위축되면서 목동 신시가지도 오랫동안 침체 속에 있었습니다. 하지만 최근 2~3년 사이 급격히 시세를 회복, 수요자들의 선호 단지가 바뀌는 등 목동신시가지 일대는 변화의 국면을 맞고 있습니다.


규제 여파에 움츠러든 목동신시가지 

2000년대 중반까지 신시가지 1단지 등 입주가 빨랐던 단지가 인기였다면, 현재 목동신시가지 아파트의 대장주는 1986년 11월 입주한 목동신시가지 7단지입니다. 하지만 7단지도 1월부터 부활한 초과이익 환수제, 연초 발표된 재건축 안전진단 강화, 4월 시행된 다주택자 양도세 중과 등의 연이은 규제에 휘청거리는 모습입니다. 전용 53㎡의 경우 지난 2월 최고가 9억1,200만원에 거래된 이후 현재는 8억70,00만원으로 4,000만원 가량 떨어졌습니다. 인근 6단지의 경우는 평균 1억에서 1억5,000만원 정도 떨어진 것으로 알려져 있습니다.

7단지 인근 E공인중개업소 관계자는 “7단지는 크고 작은 규제에도 다른 단지들에 비해 크게 흔들리지 않습니다. 최근 안전진단 강화 등 재건축 규제 영향으로 하락하긴 했지만, 큰 변동으로 보기엔 무리가 있습니다. 마땅한 매물이 나오면 1~2건씩 거래도 이뤄지고 있다”고 밝혔습니다. 


기존 주택시장 주춤하자 주변 신규분양이 반사이익 누린다!

재건축 가능 연한은 채웠지만, 아직 본격적으로 재건축 사업이 시작되지 않은 목동신시가지 일대는 신시가지로 부르기엔 낡은 아파트가 많아 상대적으로 신축아파트가 귀한데요. 때문에 목동의 교육 특구를 누리면서 새 아파트에 살 수 있는 지역에 풍선효과가 나타나고 있습니다. 대표적으로 목동 파크자이는 분양 당시 신정동 소재의 단지임에도 불구하고 단지명에 목동이란 이름을 부각시켜 흥행을 예상했지만, 입지 프리미엄이 약하다는 이유로 미분양이 발생했던 단지입니다. 하지만 현재 분양권(전용 84㎡ 기준)은 11~12억원대 수준으로 호가가 형성됐습니다. 분양가 대비 최대 4억원의 웃돈이 붙은 셈인데요. 여기에 자사고, 외고, 국제고 등 특목고 폐지를 골자로 하는 개정안이 추진되면서 다시금 전통 있는 명문학군을 선호하는 목동의 학군수요와 신축아파트 이주수요가 단지 매매가격을 끌어올렸다는 평가입니다.  


래미안 목동아델리체 전용 84㎡ 9억원대 거래 

목동파크자이의 시세 상승은 래미안 목동아델리체의 흥행에도 기여한 바가 큽니다. 금융결제원에 따르면, 신정동에 위치한 신정뉴타운 2-1구역에서 지난 6월 분양한 래미안 목동아델리체는 399가구(특공 제외) 모집에 1만190명이 몰리면서 평균 25.5대 1의 경쟁률로 1순위 완판 됐습니다. 현재 전용 84㎡ 기준층의 분양가는 8억7000만원대로, 조합원분이 9억원대에 거래되고 있는데요. 


“래미안 목동아델리체는 뉴타운 단지인데다 일대 재정비사업지 가운데 최적의 입지로 꼽힙니다. 학군이 다양하고, 목동 유명 학원가도 가깝습니다. 기존 신시가지와 연접성이 있느냐 없느냐에 따라 가치도 달라지는데 목동재건축 단지들에도 어떤 식으로든 영향을 미칠 수 있습니다.” 신정동 인근 S공인중개사의 이야기입니다. 


래미안 목동아델리체 신시가지아파트에 효자 노릇...호가 상승 이끌어

실제로 목동 진입을 위해 래미안 목동아델리체에 청약을 고려했던 청약자들 중 일부는 분양가가 높은 래미안 대신 목동신시가지 9~13단지 소형으로 눈을 돌렸습니다. 인근 부동산들에 따르면, 11단지와 12단지는 지난 5월에 비해 매매 호가가 2,000만원 가량 상승했지만, 매매문의도 늘고 거래도 활발한 상태인데요. 


“신정뉴타운에 위치한 래미안 목동아델리체가 분양하면서 시장에 나와있던 신시가지 아파트 급매물의 거래가 이뤄졌습니다. 매수 문의도 이어지고 있습니다. 다만, 추가 상승을 기대하는 집주인들이 쉽게 매도 호가를 내리지 않고 내놨던 매물을 다시 거둬들여 거래가 보류되는 경우도 종종 있습니다.” (목동신시가지 11단지 P공인중개사)


재건축 밑그림 지구단위 계획...목동신시가지 반등할까

정부 규제로 한풀 꺾인 목동 부동산 시장이 분위기 반전에 성공할 수 있을까요? 지난 5월 재건축의 신호탄을 쏜 지구단위계획이 어느 정도 진전을 보이느냐가 관건이 될 전망입니다. 지구단위계획에 따르면, 현재 2만6,629가구인 목동신시가지 아파트(1~14단지)가 최고 35층 5만3,375가구로 변경되는 동시다발적인 재건축이 가능한데요. 또 6.7%의 평균 기부채납 비율을 적용, 용적률을 250%까지 끌어올리도록 했으며, 임대주택 여부에 따라 용적률을 최대 300%까지 늘릴 수 있다는 내용이 포함됐습니다. 여기에 목동 신시가지 아파트 내 공원 면적이 늘어나고, 도로폭도 확대 되는데요. 


신시가지 노후단지와 신축단지의 상생…긍정적 시너지가 기대되는 ‘목동’ 

행정구역상 개발 이전엔 평가를 받지 못하다가, 정비된 이후 연접지와 시너지를 내는 지역들이 있습니다. 혹은 앞으로 시너지를 낼 가능성이 높은 지역들도 존재합니다. 그간 양천구가 목동과 비목동으로 나눠졌다면 신정1-1, 신정 2-1, 2-2구역 재개발이 마무리되고 난 이후에는 개발척도에 따라 신월로를 두고 남북으로 지역이 갈릴 전망입니다. 목동의 재건축 단지와 신정뉴타운의 재개발 단지의 시너지가 기대를 모으는 대목입니다.  


때문에 목동신시가지 곳곳에선 재건축에 대한 기대감이 높은데요. 다만, 실제 추진까지는 다소 시간이 걸릴 전망입니다. 지구단위계획 수립과는 별개로 기준이 강화된 안전진단을 통과해야 하고, 2종 일반주거지역으로 분류되는 1~3단지의 종 상향 추진도 서울시와 양천구의 과제로 남아있기 때문입니다. 


목동신시가지 6단지에서 오랜 시간 공인중개사 일을 해온 H대표의 얘기를 통해 목동 시장 분위기를 정리해보겠습니다. 


“일련의 고강도 규제 여파로 강남 부동산시장이 얼어붙으면서 준강남에 속하는 목동 역시 비슷한 흐름을 보이고 있습니다. 다행인건 지난 4월 이후 거래가 거의 없다시피 했는데 현재는 문의, 거래가 조금씩 들어오고 있는데요. 하락세에 매수 타이밍을 노리는 대기수요도 있기 때문에 여러 규제에도 불구하고 자금력이 있는 수요자들은 목동 시장을 장기적으로 지켜볼 것입니다.”



에디터 :    parispark   그래픽 :   Drkari

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늘빈  2018-07-26  11:16:59

7단지는 목동의 중심지이고, 앞으로 마천루가 됩니다.특별구역으로서 아마도 50층까지 올라갈 수 있답니다. 또한 서부간선도로 지하화,경인고속도로 지하화가 2025년에 마무리되어 공원이 조성되면 우리나라 최고의 교육,교통의 주심지로 명품 아파트가 될 것으로 확신합니다. 명품아파트가 되려면 다음의 요건을 갖춘도시라야하는데 이 조건에 딱 맞아떨어진다. 1.대중교통(5분내 역세권), 2.대단지(단지규모1000세대이상), 3.학군,4.주민의 생활수준, 5.관리비(지역난방방식).6.산,공원과 문화 여가시설등ᆢ 지금이 가장 저평가된 시기로 주변이 국제금융도시가 있고,교육인프라, 방송국,지식산업센터등교통의 요지이며 "직주근접"이다.

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