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부동산 트렌드 도시개발사업과 택지개발사업 어떻게 다른가
씨마른 공공택지...도시개발지구를 눈 여겨 봐야 하는 이유
2018-07-24
09:35
4,924 읽음

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이제 대세는 도시개발사업

민간이 주도하는 도시개발사업이 공공택지 대체제로 급부상하고 있습니다. 택지개발촉진법 폐지에 따라 사실상 택지개발지구나 신도시 지정이 없는 상황이기 때문입니다. 여기에 공공택지의 경우 분양가상한제가 적용되다 보니 청약자격이 까다로운 것은 물론 분양권 전매에도 어려움이 있습니다. 반면 도시개발사업은 민간이 주도하면서 상대적으로 규제에서 자유롭습니다. 대표적인 것이 분양권 전매제한 기간입니다. 여기에 단지 규모도 적지 않습니다. 심지어 최근 일부 지자체의 경우 민간이 제안한 도시개발사업을 적극적으로 추진하겠다고 한 상태입니다. 규모나 기반시설이 신도시나 택지지구 못지않게 조성될 수밖에 없는 것입니다. 그래서 최근 도시개발지구를 중심으로 아파트 공급이 많았고 대부분 성황리에 분양을 마치고 있는 것입니다.


줄어든 공공택지 웃는 도시개발사업

도시개발사업이 대세인 것은 정부 통계에서도 확인됩니다. 실제 LH가 제공하는 택지정보 지도서비스를 보면 7월 현재 전국적으로 택지개발촉진법에 의해 사업이 추진중인 공공택지는 19곳에 불과합니다. 반면, 도시개발법에 따라 추진중인 도시개발사업지구는 218개에 달합니다. 물량 차이로 보면 약 10배 이상인 것입니다. 경기도에서는 그 차이가 더 심합니다. 실제 2017년 한 해 경기권에서 공공택지로 신규 지정된 곳은 단 한 곳도 없습니다. 반면 도시개발사업으로 새롭게 지정된 곳은 광주역세권 개발사업을 포함해 총 8곳에 달합니다. 


왜 도시개발사업인가? 어떤 장점이 있길래

왜 도시개발사업이 커지는 것일까요? 앞서도 언급했듯 택지개발사업은 정부에 의해 특별법인 택지개발촉진법에 따라 주택 공급을 하는 것을 목적으로 조성됩니다. 보통 도시의 외곽이나 신도시 개발이 주를 이루고 있죠. 반면 도시개발사업은 도시개발법에 따라 조성되는 것으로 택지개발사업에 비해 규모가 작지만, 입지적 제한이 없습니다. 이것이 최근 그 규모가 점차 커지고 있는 이유입니다. 실례로 평택시의 경우는 15개 도시개발구역을 민간제안 사업으로 적극적으로 지원하고 있습니다. 15개 구역의 총 규모가 874만㎡로 은평뉴타운(349만㎡)의 2.5배 이상 큰 규모입니다. 또한 사업주체에 있어서도 공공택지는 정부가 주도하는 반면 도시개발사업은 민간이 진행하는 것도 다른 점 입니다. 민간이 독자적으로 생활인프라를 구축해야 하기 때문에 기존 택지개발에 비해 개발속도가 빠르고 이미 갖춰진 생활 인프라를 공유할 수 있어 초기 개발단계에 입주해도 생활에 큰 불편함이 없다는 점도 강점입니다.


계륵에서 백조된 도시개발사업  




기존 신도시나 택지개발지구에 비해 개발 속도가 빠르다는 장점이 있지만 사업방식에 따라 초기 개발까지 오래 걸리는 경우도 있습니다. 특히 요즘 많이 쓰이는 환지방식일 경우에요. 도시개발사업에서 환지방식은 땅이 수용된 토지주인에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅을 주는 방법입니다. 보상비 등이 없기 때문에 보상에 따른 초기 사업비를 축소할 수 있으며 토지 소유자 권리를 보장받을 수 있습니다. 하지만 사용, 수용방식에 비해 절차가 복잡하고 사업비 회수에 장시간이 소모되며 개발이익이 낮을 경우 보상시 추가분담금이 발생할 수도 있습니다. 민간 주도로 이뤄지는 경우가 많아 상대적으로 분양가가 높기도 하고요. 하여 계륵으로 취급 받았던 것이죠. 그러나 택지 조성 중단 이후 반전 현상이 일어나고 있습니다. 도시개발사업들이 우수한 분양성적을 기록하며 반사이익을 보고 있는 거죠. 지난 2006년 도시개발사업구역으로 지정됐던 인천 도화도시개발사업구역이 그 예인데요. 이곳은 지구 지정 이후 11년 동안 아파트 분양을 하지 못했던 곳인데요. 11년 만에 첫 분양에 나섰던 ‘인천 더샵 스카이타워’는 1,897세대가 5일만에 완판을 기록했습니다. 지역민들의 우려가 기대로 바뀐 것이죠. 이 밖에도 현대건설이 김포에서 사업추진 이후 10여년 만에 분양에 나선 3,510세대 규모의 매머드급 단지 ‘힐스테이트 리버시티’도 단기간에 완판을 기록하면서, 수도권 지역의 도시개발사업구역에서 분양에 나선 단지들은 오랜 기다림 끝에 높은 청약경쟁률과 조기 완판을 기록하며 승승장구를 이어가고 있습니다. 


반사이익 수도권 도시개발지, 집값 상승에 분양권 웃돈

도시개발사업의 대표적 성공사례는 지난해 분양을 마친 안산 사동에 위치한 ‘그랑시티자이’입니다. 총 7,653세대 규모의 1, 2단지로 구성되어 있는 단지는 ‘사동도시개발사업’으로 들어선 단지인데요, 2016년과 2017년 각각 분양에 나선 단지는 7,653세대가 모두 완판되며 인기를 증명했습니다. 여기에 단지 내 상가도 117개의 점포가 하루 만에 계약을 마치는 등 도시개발사업의 대표 성공사례로 주목받고 있습니다. 

도시개발사업으로 들어선 단지는 높은 웃돈도 붙어있는 것으로 나타났습니다. 국토부의 실거래가 공개시스템을 살펴본 결과 지난 2016년 의왕시에서 분양에 나섰던 ‘의왕백운밸리 효성해링턴플레이스(C2블록)’는 지난 6월 전용면적 84㎡가 5억4,477만원에 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 분양가인 4억7,000만원보다 약 7500여만원 오른 것입니다. 또, 이달(7월)부터 전매가 가능해진 김포 고촌지구의 ‘캐슬앤파밀리에시티 2단지(김포 고촌 소재)’의 전용 84㎡는 4억3,429만원에 거래 돼 분양가(3억9,980만원) 보다 약 3,450만원 가량 오른 것을 알 수 있습니다. 


올 하반기 주목할 도시개발지구 새 아파트 어디? 

올 하반기에도 경기 평택, 인천 서구 등 수도권 지역에서 도시개발사업 아파트가 분양에 나설 계획입니다. 이들 단지는 대규모 단지로 들어서거나, 이미 생활인프라가 갖춰진 지역에서 분양에 나서 주목받을 전망인데요. 경기 평택에서는 SRT와 수도권 전철 1호선 지제역을 이용할 수 있는 지제역세권역(영신•모산영신지구)에서 힐스테이트 지제역과 평택 더샵 센트럴파크 아파트가 분양 중입니다. 인천광역시 서구에서는 e편한세상 검단3구역(가칭)이 들어설 예정입니다. 이 밖에도 전국적으로 약 7,200여세대 규모의 도시개발사업 아파트가 분양에 나설 계획입니다. 


도시개발지구 아파트 고를 때 유의점은?

이처럼 전국적으로 도시개발사업이 새로운 대규모 주거단지 공급 수단으로 자리잡고 있지만, 전문가들은 도시개발사업 중에서도 알짜배기를 고르는 눈이 있어야 한다고 조언합니다. 뛰어난 미래가치를 갖추고 있거나, 기존 도심권과 생활권 공유가 가능하거나, 대규모로 조성에 나서 기반시설이 함께 들어서는지를 꼼꼼히 따져보고 선택해야 한다는 것이죠.  


수도권 도시개발지구를 눈 여겨 봐야 하는 이유

특히 수도권역에 공급되는 광역교통망을 잘 갖춘 지역을 눈 여겨 보라고 얘기합니다. 정부의 신규택지공급이 중단되면서 아파트 공급 시장은 다른 방향으로 흘러가고 있어섭니다. 신규 택지 공급이 전혀 없는 서울에서는 재개발, 재건축 아파트를 중심으로 공급이 간간히 이어지고 있고, 수도권 지역에서는 잔여 택지지구 물량과 도시개발사업을 중심으로 공급이 이어지고 있다는 얘기입니다. 택지지구의 대안으로 떠올랐던 도시개발구역은 이제 주거단지 형성의 새로운 축으로 자리잡고 있습니다. 뛰어난 생활환경과 미래가치를 갖춘 도시개발구역을 주목해 보는 것은 어떨까요?