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부동산 트렌드 ‘제5의 강남’ 동작구 흑석동, 소형 아파트 13억 ‘훌쩍’
2018-07-25
08:35
1,701 읽음

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동작구 아파트 가격 끌어 올린 흑석뉴타운, 전용 54㎡가 13억원에 팔려

동작구와 서초구의 경계에 위치한 흑석동 집값이 고공행진하고 있습니다. 부동산114 아파트 평균매매가격 자료를 분석한 결과 흑석동 집값은 9억2,461만원으로 동작구에서 가장 비쌉니다. 실거래가도 강남 아파트 못지 않습니다. 지난 1월 흑석뉴타운 7구역 ‘아크로리버하임’ 분양권 전용 84㎡(13층)가 13억원에 거래된 데 이어 2월에는 전용 54㎡가 13억원(11층)에 거래돼 소형 10억원 대열에 합류했습니다.   


강남 대비 저렴한 분양가로 생활권 공유하는 것이 매력

흑석동 집값이 오르는 주 원인은 강남 접근성에 있습니다. 서초구와 생활권을 공유할 수 있는 입지인데다 9호선의 개통 및 연장으로 강남과 직접 연결되면서 가격 상승에 힘을 받았죠. 게다가 용산, 여의도 등 주요 지역으로 이동이 편하고 한강과 국립현충원 등 자연환경도 좋아 주거지로선 최적이라는 평이고요. 집값은 뉴타운 지구 내 아파트들이 견인하는 모양새인데요. 2013년 이후 입주물량이 전무해 새 아파트 선호가 강하기 때문으로 분석됩니다. 


속도 내는 뉴타운 사업

흑석뉴타운은 지난 2005년 3차뉴타운으로 지정됐습니다. 총 11개 구역 중 3곳(4~6구역)은 사업이 완료됐고 2곳(7,8구역)은 입주 예정이며 1곳(10구역)은 해제됐죠. 


7구역 아크로리버하임(1,073세대)과 8구역 롯데캐슬에듀포레(545세대)는 올해 11월부터 집들이를 시작할 예정입니다. 입주시점이 가까워지면서 가격이 점점 오르고 있는데요. 이중 흑석뉴타운의 랜드마크로 불리는 아크로리버하임 전용 59㎡ 시세는 6억원 초반 대 분양가의 2배인 12억원 수준입니다. 9호선 흑석역을 걸어서 이용할 수 있고 한강 조망이 가능한데다 단지 내 전용 59㎡의 비율이 18%에 불과해 희소성이 반영됐기 때문입니다. 전용 84㎡ 시세도 13억5,000만원~16억원 선으로 롯데캐슬에듀포레 시세 11억원 후반 대에 비하면 2억원 이상 높습니다. 


8구역 롯데캐슬 북측에 위치한 3구역은 흑석뉴타운 중 면적이 가장 큽니다. 서달산, 현충원 근린공원과 접해 11구역과 더불어 주거환경이 가장 쾌적한 곳이죠. 다만 마을버스를 타야 할 정도로 역에서 거리가 멀고, 경사 지형이라 가격 상승은 다소 더딜 수 있다는 전망입니다. 

3구역에는 총 1,772세대의 자이 브랜드 아파트가 들어설 예정인데요. 대부분 4월말까지 이주를 완료해 현재 90% 이상이 공가(空家) 상태입니다. 사업 진행이 빠른 만큼 웃돈이 4억원 가량 붙어 입주권 거래가 이뤄지고 있죠. 


3구역과 맞닿은 9구역은 흑석뉴타운의 중심부에 위치합니다. 총 1,536세대의 대단지로 조성되는데, 구역 내 학교부지에는 배문고교 이전이 확정됐죠. 평지인데다 중앙대병원, 초중고교 등이 인접해 있어 3구역보다 입지가 좋습니다. 시공사는 롯데건설로, 인접한 8구역과 함께 롯데 브랜드타운이 조성될 예정입니다. 조합은 연내 감정평가액을 산정, 내년 관리처분인가를 받을 계획입니다. 

흑석뉴타운 내 H중개업소 대표는 “9구역에는 지분이 큰 단독∙다가구 주택들이 많아 투자하려면 5억원 이상의 초기 자금이 필요하다”라며, “매수세가 꾸준해 6억원 정도 프리미엄이 붙어 거래되고 있지만 감정평가액이 확정되지 않은 상태인 만큼 투자에 신중해야 한다”고 조언했습니다. 


속도 내는 3, 9구역과 달리 1, 2구역은 아직 추진위원회 구성 단계에 머물러 있습니다. 흑석역과 대로를 끼고 있어 입지가 뛰어나지만 상가가 많고 빗물펌프장 이전, 공원부지 체납 등 갈등이 심해섭니다. 2구역은 개발에 어려움을 겪으면서 한때 직권해제 투표까지 했지만 과반 이상의 반대로 사업이 재개됐는데요. 11구역처럼 신탁 방식 재개발로 추진될 가능성이 높다는 게 현장의 목소리입니다. 서울 최초 신탁 방식으로 재개발 사업이 추진되는 11구역은 총 1,457세대 규모로, 고층에서는 한강 조망이 가능합니다. 신탁사인 한국토지신탁이 정비사업을 진행하기 때문에 신속하고 투명한 사업 전개가 기대되지만 최초의 신탁 재개발이라 시행착오를 겪을 위험도 있죠.  


집값, 인접한 반포동의 40% 수준에 불과

뉴타운 사업으로 투자수요가 늘면서 집값이 오르곤 있지만, 현재 흑석동 아파트가격은 인접한 반포동 아파트가격 대비 40% 수준에 불과합니다. 이에 항간에서는 흑석동 집값이 저평가됐다는 분석이 나오고 있죠. 반면 입지와 편의시설의 한계를 지적하는 의견도 있습니다. 북쪽에 한강을 두고 삼면이 숲으로 둘러싸여 있어 확장되기 어려운 입지여서 대규모 쇼핑몰이 들어설 가능성도 낮다는 것입니다. 실제로 흑석뉴타운에는 소규모 재래시장 및 마트만 자리해 주민들은 인접한 반포와 용산의 편의시설을 이용하는데요. 2구역의 한 중개업자는 1, 2구역 재개발 전까지는 깔끔한 상권을 기대하긴 어려울 것이라고 분석했습니다. 


뉴타운 날개 단 ‘흑석동’…준강남권의 지형 바꿀까?

이러한 한계에도 불구하고 흑석뉴타운에 대한 관심은 점점 확대되고 있습니다. 매수가 이어져 대부분 손바뀜이 이뤄졌고, 지금도 물건이 하나 나오면 바로 거래된 후 다음 매물은 웃돈이 붙어 나오고 있습니다. 한 중개업자는 “5년전만 해도 흑석동을 반포와 비교한다는 것은 언감생심이었지만 지금은 그렇지 않다”며, “흑석뉴타운에선 오늘의 고점이 내일의 저점이 될 만큼 집값이 빠르게 오르고 있다”고 분위기를 전했는데요. 준강남권으로 편입되는 흑석동의 가치, 여러분은 어떻게 평가하십니까?