RTI, 금리인상, 불황의 3대 악대가 만든 꼬마빌딩 수난시대
50억 이하 중소형빌딩, 일명 꼬마빌딩의 매매건수가 눈에 띄게 줄었습니다. 5월 서울 빌딩 매매건수는 111건으로 지난해 월평균 매매건수인 326건과 비교하면 약 3분의 1 수준에 불과하죠(국토교통부, 빌사남). 올해부터 RTI(Rent To Interest, 임대수익이자상환비율)가 적용된데다 금리 인상과 경기 불황 변수들이 도사리고 있어 섣불리 투자를 감행하지 않은 탓입니다.
잘 나가는 프랜차이즈 하나 열 임차인 안 부럽다
상권분석을 통한 임차인 재구성
그렇다고 잘 알려진 프랜차이즈 업종만 고집할 필요는 없습니다. 유행을 타지 않는 실속 업종들을 고루 들여 안정적인 수익을 내는 방법도 있죠. 그러기 위해선 주변에 부족한 업종, 수요자들의 성향 및 연령대 등을 먼저 파악해야 하는데요. 주택가라면 편의점, 병원, 미용실, 세탁소 등 생활밀착형 상가가 유리합니다. 일정 고객이 확보되는데다 시설 인테리어 비용이 많이 들어 임차인들이 한 자리에서 오래 영업해섭니다. 또 많은 공간을 쓰는 임차인이라고 해서 무조건 좋은 것은 아닙니다. 대형 임차인이 나가면 공실을 메우기가 여간 어렵지 않기 때문에 대형∙중형∙소형 임차인들을 고루 들이는 것이 좋습니다.
이왕이면 다홍치마, ‘리모델링’
우량 임차인을 들이려면 그 전에 임차인들이 좋아할만한 깔끔한 건물로 만드는 일이 선행돼야 합니다. 전문가들은 입지가 괜찮다면 신축보다 리모델링을 하는 편이 낫다고 조언하는데요. 기존 건축물의 골조를 활용할 수 있어 투자비용을 아낄 수 있어섭니다. 게다가 원하는 층만 리모델링할 수 있고, 외부 리모델링의 경우 세입자가 사용하는 상태에서도 충분히 가능해 공사기간 동안 임대수입이 크게 줄어들 염려도 없고요.
건물 내부의 상태가 양호하다면 외관, 주차장 등을 수선하는 것만으로도 가치를 올리기에 충분합니다. 배우 조인성씨가 지난 2012년 매입한 이태원 지상 3층 건물이 그 대표적인 사례죠. 특색 없던 검정색 외벽이 검정색과 흰색이 교차된 외벽으로 바뀌고 1층에 카페가 들어서면서 이곳은 핫플레이스로 거듭났는데요. 이 건물 1㎡당 공시지가는 2012년 497만원에서 2018년 1020만원으로 약 2배 올랐습니다.
임대료 높일 수 있는 건물 구조 변경… 가능 여부를 미리 확인
임대료를 높이기 위해 사무실을 음식점으로 바꾸거나 엘리베이터를 설치하는 등의 구조변경 리모델링을 할 수도 있습니다. 이 경우 공사비용이 상당히 많이 들기 때문에 기대수익률을 잘 따져봐야 하는데요. 노후도가 너무 심한 건물이라면 오히려 신축이 유리할 수도 있습니다.
한편 사무실을 음식점으로 사용하는 것처럼 용도를 변경할 때엔 토지이용계획확인서로 용도지역을 우선 확인해 볼 필요가 있습니다. 용도지역에 따라 건축행위가 불가하거나 제한되고, 무단 용도변경 시 위반건축물로 간주돼 이행강제금이 부과되기 때문입니다. 가령 초등학교 앞 교육환경보호구역(구: 학교정화구역)에서 학원으로 쓰던 건물 중 일부를 만화방으로 사용하는 행위는 위법입니다. 또 건축법을 위반해 건물 부설주차장을 테라스나 영업시설로 개조하는 행위도 위반건축물로 간주된다는 점에 유의해야 합니다.
건물에 따라 다양한 가치 상승 방법 달라져야