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리얼톡&리얼판 조인성, 30억에 산 이태원 상가건물이 어떻게 60억원이 됐나
2018-08-01
08:00
322 읽음

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RTI, 금리인상, 불황의 3대 악대가 만든 꼬마빌딩 수난시대

50억 이하 중소형빌딩, 일명 꼬마빌딩의 매매건수가 눈에 띄게 줄었습니다. 5월 서울 빌딩 매매건수는 111건으로 지난해 월평균 매매건수인 326건과 비교하면 약 3분의 1 수준에 불과하죠(국토교통부, 빌사남). 올해부터 RTI(Rent To Interest, 임대수익이자상환비율)가 적용된데다 금리 인상과 경기 불황 변수들이 도사리고 있어 섣불리 투자를 감행하지 않은 탓입니다.

하지만 불확실성이 다소 사라지면 꼬마빌딩의 수요는 다시 늘어날 것이란 의견도 있습니다. 정책변동이 잦은 주택시장보다 안정적으로 수익을 창출할 수 있기 때문입니다. 한 빌딩 중개업자는 “꼬마빌딩에 대한 문의 자체가 크게 감소한 것은 아니지만, 수요자들은 가치 상승이 확실해 보이는 꼬마빌딩에만 관심을 보이는 경향이 있다”라며, “꼬마빌딩 소유주라면 건물 가치를 올리는 노력을 해야 한다”고 조언합니다.  


잘 나가는 프랜차이즈 하나 열 임차인 안 부럽다 

건물 가치를 높이는 가장 쉬운 방법은 잘 나가는 프랜차이즈 업종을 입점시키는 것입니다. 박명수 아내가 29억원에 산 건물이 스타벅스 입점 후 2년만에 17억원이나 뛴 사실은 익히 알려져 있는데요. 스타벅스 같은 ‘키 테넌트(key tenant, 상가나 쇼핑몰 등에서 고객을 끌어들이는 핵심점포)’들은 대체로 넓은 공간을 장기 임차하기 때문에 건물주 입장에선 공실 걱정도 덜게 됩니다. 또한 프랜차이즈 입점 상가는 권리금이 비싼 편인데, 임차인들 사이에서는 ‘높은 권리금=입지 좋은 상가’로 통용돼 선호도가 높습니다. 


상권분석을 통한 임차인 재구성

그렇다고 잘 알려진 프랜차이즈 업종만 고집할 필요는 없습니다. 유행을 타지 않는 실속 업종들을 고루 들여 안정적인 수익을 내는 방법도 있죠. 그러기 위해선 주변에 부족한 업종, 수요자들의 성향 및 연령대 등을 먼저 파악해야 하는데요. 주택가라면 편의점, 병원, 미용실, 세탁소 등 생활밀착형 상가가 유리합니다. 일정 고객이 확보되는데다 시설 인테리어 비용이 많이 들어 임차인들이 한 자리에서 오래 영업해섭니다. 또 많은 공간을 쓰는 임차인이라고 해서 무조건 좋은 것은 아닙니다. 대형 임차인이 나가면 공실을 메우기가 여간 어렵지 않기 때문에 대형∙중형∙소형 임차인들을 고루 들이는 것이 좋습니다. 


이왕이면 다홍치마, ‘리모델링’

우량 임차인을 들이려면 그 전에 임차인들이 좋아할만한 깔끔한 건물로 만드는 일이 선행돼야 합니다. 전문가들은 입지가 괜찮다면 신축보다 리모델링을 하는 편이 낫다고 조언하는데요. 기존 건축물의 골조를 활용할 수 있어 투자비용을 아낄 수 있어섭니다. 게다가 원하는 층만 리모델링할 수 있고, 외부 리모델링의 경우 세입자가 사용하는 상태에서도 충분히 가능해 공사기간 동안 임대수입이 크게 줄어들 염려도 없고요. 


건물 내부의 상태가 양호하다면 외관, 주차장 등을 수선하는 것만으로도 가치를 올리기에 충분합니다. 배우 조인성씨가 지난 2012년 매입한 이태원 지상 3층 건물이 그 대표적인 사례죠. 특색 없던 검정색 외벽이 검정색과 흰색이 교차된 외벽으로 바뀌고 1층에 카페가 들어서면서 이곳은 핫플레이스로 거듭났는데요. 이 건물 1㎡당 공시지가는 2012년 497만원에서 2018년 1020만원으로 약 2배 올랐습니다. 


임대료 높일 수 있는 건물 구조 변경… 가능 여부를 미리 확인
임대료를 높이기 위해 사무실을 음식점으로 바꾸거나 엘리베이터를 설치하는 등의 구조변경 리모델링을 할 수도 있습니다. 이 경우 공사비용이 상당히 많이 들기 때문에 기대수익률을 잘 따져봐야 하는데요. 노후도가 너무 심한 건물이라면 오히려 신축이 유리할 수도 있습니다. 

한편 사무실을 음식점으로 사용하는 것처럼 용도를 변경할 때엔 토지이용계획확인서로 용도지역을 우선 확인해 볼 필요가 있습니다. 용도지역에 따라 건축행위가 불가하거나 제한되고, 무단 용도변경 시 위반건축물로 간주돼 이행강제금이 부과되기 때문입니다. 가령 초등학교 앞 교육환경보호구역(구: 학교정화구역)에서 학원으로 쓰던 건물 중 일부를 만화방으로 사용하는 행위는 위법입니다. 또 건축법을 위반해 건물 부설주차장을 테라스나 영업시설로 개조하는 행위도 위반건축물로 간주된다는 점에 유의해야 합니다.

건물에 따라 다양한 가치 상승 방법 달라져야 
마지막으로 건물의 입지와 규모에 따라 가치를 극대화할 수 있는 방법은 달리해야 합니다. 메인 상권이 아닌데 무턱대고 신축하면 투자비를 회수하지 못할 가능성이 큽니다. 또 중소형 건물주라면 크게 손보지 않으면서 임대수익률을 극대화할 수 있는 방안을 찾아야 합니다. 임차인이 없어 공실이 길어진다면 직접 창업을 해 상가를 활성화할 수도 있고요. 시간이나 관련지식이 부족하다면 건물관리 전문가에 맡기는 방법도 있습니다. 건물주의 다양한 노력이 건물의 가치를 올린다는 점, 명심하시기 바랍니다.