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부동산 트렌드 경고음 커지는 부동산 P2P, 무엇이 문제인가?
2018-09-03
08:20
460 읽음

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몸집 키우는 P2P 대출 시장, 가장 핫한 것은 ‘부동산 P2P’


비트코인 열풍이 잠잠해진 틈을 타 ‘P2P(Peer To Peer)’투자가 재테크 고수들 사이에서 인기를 모으고 있습니다. P2P투자는 크라우드 펀딩의 일종으로, 불특정 다수의 사람들이 온라인 플랫폼을 통해 자금이 필요한 개인이나 단체에게 투자하는 방식으로 이뤄집니다. 국내 유일 P2P금융연구소인 크라우드연구소는 2018년 6월말 기준 국내 P2P 대출규모를 3조 6,534억원으로 집계하는데요. 이중 담보대출의 비중은 85.48%으로 압도적으로 큰 편입니다. 또 대출금액의 대부분이 PF(프로젝트 파이낸싱), 건물토지에 대한 것이어서 부동산P2P가 인기임을 알 수 있습니다.


초보자라면 주거용 상품 위주로 소액 투자해야


부동산 P2P투자가 인기인 이유는 단돈 몇 만원으로도 할 수 있어 부담이 없는데다 연 수익률이 10%~20%로 높아 투자자들이 접근하기 수월해섭니다. 다만 수익률이 높은 만큼 위험도 크기 때문에 초보자라면 안전한 주거용 상품 위주의 소액투자부터 시작하는 편이 좋습니다. 권리분석에 능숙한 고수라면 PF, 부실채권(NPL, Non-Performing Loan)에 투자해 고수익을 얻을 수도 있죠.


법인 투자자는 개인투자자에 비해 유리


P2P투자는 일정금액 이하로 한도가 제한될 수 있습니다. 일반 개인 투자자의 경우 P2P업체 한 곳에 연간 1000만원까지만 투자할 수 있는데, 차주(借主)가 동일하다면 투자금액은 500만원으로 줄어듭니다. 이자배당소득이 2천만원을 초과하거나 사업근로소득이 1억원을 초과하는 소득적격 개인투자자는 연간 4000만원까지, 동일 차주에 대해선 2000만원까지 투자 가능합니다. 반면 법인 투자자 및 자본시장법상 전문 투자자는 별도의 투자한도가 없습니다.


개인투자자는 법인에 비해 이자수익에 대한 세 부담도 무겁습니다. P2P대출 이자는 사업∙근로행위등이 없이 금전 대여에 따라 지급받는 이익으로 분류돼, 소득세법상 비영업대금 이익에 해당하므로 27.5%(소득세 25%+지방세 2.5%)의 세율이 적용되는데요. 법인의 세율은 절반 정도로 떨어집니다. 법인이 투자해 얻은 수익을 개인에게 배당하게 되면 개인은 배당소득세 15.4%만 부담하면 돼 절세효과가 있습니다.


PF대출상품은 부동산 P2P 시장의 시한폭탄


한편 부동산P2P 상품은 크게 PF와 담보대출로 구분됩니다. 사업성을 담보로 한 PF상품의 연 수익률은 15% 정도로, 연 10% 이내인 담보대출상품의 수익률 보다 높죠. 그렇다 보니 부동산 P2P시장에서 PF상품 투자는 매우 활발한 편인데요.


PF상품은 복잡한 사업구조, 다수의 이해관계자, 사업주체의 영세성 등으로 인해 전반적으로 리스크가 높아 부실문제가 있습니다. 실제로 부동산 PF 비중이 50% 이상인 업체의 평균 부실률은 1.69%로 여타 업체 0.46% 대비 3배 이상 높은 상황이며, P2P협회를 탈퇴한 특정 부동산PF전문 업체의 경우 부실률은 10%를 초과하고 있죠(2017년 8월말 기준, 한국P2P금융협회).


투자 리스크를 조금이라도 줄이려면 PF상품 투자 전 여러 항목을 따져봐야 합니다. 우선 차주가 건물을 짓지 못하는 미준공 리스크가 있는지, 자기자본비율을 확인해야 합니다. P2P업계에서는 차주에게 통상 10~20%의 자기자본비율을 요구하는데, 이 비율이 높을수록 사업자의 책임감이 커져 공사를 마무리할 가능성도 높아지죠. 또 플랫폼이 전문성과 신뢰성을 갖췄는지 확인해야 하고요. 가능한 완공에 가까운 상품에 투자하는 것이 위험 헤지에 유리하다는 점을 명심해야 합니다. 


한 달 만기인 상품이라고 해서 기간 내 원리금 회수 보장 못해


뭐니뭐니해도 P2P투자에 있어서 가장 중요한 점은 차주의 원금상환능력입니다. 만기가 짧은 상품이라도 차주가 원금 상환을 못할 경우, 원리금 회수까지는 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 이 경우 투자자는 연체이자를 받지만, 원금 손실의 위험이 뒤따르기 때문에 안전하지 않죠. 따라서 투자 전에 P2P플랫폼에서 제공하는 차주의 신용등급과 사업성을 확인하는 절차가 필요합니다. 


P2P플랫폼의 안전성 확인하기

 

P2P플랫폼의 건전성 여부도 확인해야 하는데요. 우선 유사수신행위*를 하는 플랫폼인지 파악해야 합니다. 유사수신행위를 하는 플랫폼을 통해 투자한 금액은 금융관련 법률에 의한 구제를 받을 수 없기 때문입니다. 정상적인 P2P플랫폼은 대부업체와 연계돼 있는데, 이 대부업체가 금융감독원(http://fine.fss.or.kr)에 등록돼 있다면 안전하다고 볼 수 있습니다. 그리고 고수익을 제시하는 플랫폼에 현혹되지 말고, 최대한 원금을 보호받기 위해서는 연체율과 부실률이 낮은 플랫폼을 선택해야 하는데요. 전문가들은 최근 연체와 부실문제로 부도를 맞는 업체들이 생기고 있는 만큼 한국 P2P금융협회에 상위에 등록된 업체들을 선정하는 게 낫다고 조언합니다.   


*유사수신행위: 제도권 금융기관이 아니면서 고수익을 제시한 채 불특정 다수로부터 투자명목으로 투자금을 끌어모으는 행위, 네이버 지식백과



원금 보호제도가 없어 리스크는 온전히 개인의 몫

 

P2P투자의 경우, 금융감독원의 예금자보호법 같은 보호체계가 없습니다. 위험을 방지하기 위해서는 투자 전 철저히 상품을 분석하고 전문가의 조언을 구하는 편이 좋습니다. 또 상품, 업체마다 위험이 상이하기 때문에 100개 이상의 투자상품에 분산투자해야 원금손실 가능성을 줄이고 수익률을 방어할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.



에디터 :    빛소금   그래픽 :   Drkari

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