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알기 쉬운 리얼꿀팁 무허가 옥탑방, 주택임대차보호를 받을 수 있나?
2018-08-20
08:15
625 읽음

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박원순 시장이 살았던 옥탑방, 불법건축물일까?

오늘부로 박원순 서울시장이 옥탑방 한 달 생활을 마쳤습니다. 박 시장이 거주했던 옥탑방은 갖은 논쟁의 대상이 되었는데요. 불법건축물 논쟁도 그 중 하나였죠. 이 옥탑방의 외벽이 건물과 같은 벽돌이 아닌 판넬이라 무허가 건물로 의심돼섭니다. 실제로도 대다수 옥탑방은 무허가건물입니다. 집주인이 임대수익을 위해 건물 준공 후 증축하는 경우가 많기 때문입니다. 이러한 불법건축물은 등기를 할 수 없어 세입자들의 권리 보호가 어려울 수 있는데요. 따라서 불법건축물 임대차계약 전에는 보증금 반환 및 계약기간 동안의 주거 안정 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.   


불법으로 만든 옥탑방도 법의 보호를 받을 수 있다

무허가 옥탑방에 거주하는 세입자들도 전입신고로 주택임대차보호법상의 대항력을 갖췄다면 보증금을 보호받을 수 있습니다. 소유자가 한 명인 다가구주택의 옥탑방 세입자들의 경우 해당 지번으로 전입신고를 하는 것만으로도 대항력이 인정되죠. 

반면 세대별 구분등기를 하는 다세대주택은 지번과 동∙호수까지 정확하게 기재해야 합니다. 하지만 무허가 옥탑방은 특정 동호수를 기재할 수 없기에 전입신고로는 보증금을 보호받지 못합니다. 이에 다세대주택의 옥탑방에 입주하는 세입자들은 소유자의 집에 전입신고를 해 두는 안전장치를 마련하기도 하는데요. 이같이 실제 거주지와 주민등록상 거주지가 다른 경우 역시 법의 보호를 받기 어렵다는 점에 유의해야 합니다. 


단독으로 허가 받은 후 원룸 4개로 개조했다면 법 적용 받아

원룸 4개로 개조된 단독주택의 일부분에 입주한 세입자들도 전입신고를 하면 법의 보호를 받습니다. 반면 다세대주택, 집합건물의 구조변경이라면 얘기는 달라집니다. 판례는 기존의 집합건물 701∙702∙703∙704호의 전유부분이 20개의 원룸으로 구조 변경된 후, 입주한 세입자들이 등기부상 호수와 관계없이 구조 변경된 현황에 따라 701~720호로 전입신고 했다면, 이는 제3자에 대해 유효한 공시방법이 될 수 없다고 봅니다. 따라서 계약기간 동안 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자는 최우선변제의 대상이 되지 않을뿐더러 보증금을 보호받지 못할 수도 있습니다(참고: 서울고등법원 2012. 9. 20. 선고 2012나34865 판결).


세입자가 불법 개조한 상가, 법 적용 받을 수 없어

소유자가 아니라 세입자가 불법 개조한 경우는 어떨까요? 상가주택에서 근린생활시설로 준공검사를 받은 상가 1층을 주택(투룸)으로 불법 개조한 세입자는 주택임대차보호법을 적용 받을 수 있을까요? 상가를 임차한 세입자가 집주인의 승낙 없이 주거용으로 임의 개조했다면 주택임대차보호법의 대상이 되지 못합니다. 반대로 집주인이 불법 개조한 경우라면, 집주인의 승낙이 추정되기 때문에 주택임대차보호법이 적용되는 것으로 해석되죠. 


불법건축물은 언제든 철거의 위험이 있어 주거안정성 훼손 위험

주택임대차보호법이 적용된다고 해서 불법건축물 세입자들의 주거 안정이 보장되는 것은 아닙니다. 행정관청의 단속으로 불법건축물을 철거해야 할 경우 계약 도중이라도 집주인으로부터 ‘퇴거해달라’는 요청을 받을 수 있기 때문입니다. 


불법건축물인지 확인하는 방법

따라서 세입자들로선 가능한 불법건축믈 입주를 피하고 보는 것이 상책입니다. 불법건축물 여부는 건축물대장상의 가구수와 실제가구수 또는 수도, 전기, 도시가스 계량기대수를 대조해 알 수 있는데요. 건축물대장은 국토교통부 건축행정시스템 세움터(http://www.eais.go.kr)에서 발급 가능하며, 서울의 경우 서울부동산정보광장(http://land.seoul. go.kr) 의 부동산종합정보에서 열람할 수 있습니다. 이외에도 계약 전 구청 허가과에 불법여부를 문의하거나 등기부등본상 호수가 실제와 다르게 설정돼 있지 않는지 확인하는 방법도 있고요. 불법건축물로 의심될 경우, 계약 전 반드시 집주인 혹은 중개업자에 문의해야 한다는 것도 명심하시기 바랍니다.



에디터 :    빛소금   그래픽 :   Chorong

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