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부동산 트렌드 복합환승센터가 뭐길래…들어선다는 소식에 부동산 ‘들썩’
2018-08-14
09:00
3,598 읽음

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동대구 복합환승센터, 대구 변방에서 사람·돈 모이는 대구 랜드마크로
지난 2016년 12월, 국내 최초의 광역 민자 복합환승센터인 동대구 복합환승센터가 문을 열었습니다. 인근에 흩어져있던 KTX 동대구역, 대구지하철 1호선 동대구역, 시외버스터미널(동부, 남부 정류장), 대구고속터미널을 연계한 초대형 환승센터를 연 것인데요. 동대구 복합환승센터는 유통기업인 신세계가 복합환승센터와 백화점을 비롯한 연면적 33만8,310㎡ 규모의 복합환승센터를 건설하는 모든 비용(8,800억원 규모)를 부담하겠다고 나서면서 건설 전부터 화제를 모으기도 했습니다.

실제로 복합환승센터가 문을 연지 1년 만에 동대구역 이용객은 큰 폭으로 늘어났습니다. 복합환승센터가 문을 열기 전(2016년 1월~11월) 동대구역에서 열차를 이용한 승객은 1,768만4,000여명으로 집계됐는데요. 복합환승센터가 문을 연 후(2017년 1월~11월) 동대구역에서 열차를 이용한 승객은 2,078만5,000여명으로 전년 대비 16.3%(292만1,000여명) 늘어났습니다. 대구지하철 1호선 동대구역 이용객도 같은 기간 40%이상(2016년 1월~11월 877만9,692명  2017년 1월~11월 1,238만6,906명) 늘어난 것으로 나타났습니다. 유동인구가 늘어나면서 주변 상권도 빠르게 되살아났고요. 동대구 복합환승센터와 함께 들어선 신세계백화점은 개점 1년만에 방문객 3,300만명, 매출 6,600억원을 넘는 성적을 기록했습니다. 이는 전국 백화점 매출 순위 10위에 해당하는 순위입니다. 세계 최대규모의 백화점으로 불리는 신세계 센텀시티의 첫 1년 매출이 5,460억대에 머물렀다는 것을 생각해보면, 개점 첫 해를 맞은 백화점으로서는 어마어마한 성과를 거둔 셈입니다.

복합역사 수서역·동탄역 주변 부동산도 훨훨
동대구 복합환승센터가 큰 성공을 거두면서 서울을 비롯한 수도권에서 복합환승센터가 들어서는 곳들도 눈길을 모읍니다. 지난 6월 한국철도시설공단은 SRT 수서역 일원 철도부지에 대한 대규모 환승센터 복합개발사업에 대한 사전설명회를 열었는데요. 10만2,208㎡ 규모의 부지에 상업, 업무, 숙박 등 다양한 기능을 갖춘 랜드마크 시설로 개발할 계획이랍니다. 실제로 SRT와 지하철 3호선, 분당선이 동시에 정차하는 수서역 인근은 고속철도 개통과 맞물려 아파트 가격이 가파르게 오르고 있습니다. 부동산114의 자료를 확인한 결과 SRT가 개통한 2016년 12월, 3.3㎡당 2,827만원 수준이던 수서동의 아파트 가격은 2018년 6월 현재 3.3㎡당 3,732만원을 기록하고 있습니다. 1년 반 새 30% 넘게 오른 것입니다. 더불어 광역환승센터가 들어서는 수서역은 향후 GTX-A노선을 포함해 총 5개 철도노선이 정차하는 대규모 환승역이 될 예정이어서 랜드마크로서의 입지를 더욱 탄탄하게 할 것으로 예상 됩니다.

수서역뿐만 아니라 동탄역도 복합환승센터의 수혜를 입을 전망인데요. 동탄역은 수서역과 함께 GTX-A선이 정차하게 될 예정으로 2021년 개통(삼성~동탄 구간)을 목표로 공사가 진행중입니다. 또, 오는 2021년 수원발 KTX 개통으로 KTX와 SRT가 동시에 정차할 예정인 SRT 지제역 주변으로도 복합환승센터와 역세권 개발을 앞두고 있어 기대감이 높은 상황입니다. 

도대체 복합환승센터가 뭐길래
복합환승센터가 뭐길래 도심에 활력을 불어넣으며 도시 분위기까지 바꾸고 있는 걸까요? 복합환승센터란 열차, 항공기, 선박, 지하철, 버스, 승용차 등 교통수단 간의 원활한 연계 및 환승 활동과 상업, 업무 등 사회경제적 활동을 복합적으로 지원하기 위해 환승시설과 환승지원시설이 한 곳에 모여있는 시설입니다. 법으로는 국가통합교통체계효율화법에 적용을 받습니다. 일반적으로 공항이나 항구, 철도역은 이전하기가 쉽지 않기 때문에 지역의 주요 교통거점으로 활용해 버스터미널이나, 도시철도(지하철)역을 건설하고 일반 버스정류소를 옮겨와 하나의 환승센터로 건설하는 경우가 많습니다. 

현행법상 복합환승센터는 3가지로 분류됩니다. 국가기간교통망의 구축과 환승을 위해 건설되는 국가기간복합환승센터, 권역 내 환승교통 처리를 위해 들어서는 광역복합환승센터, 지역 내 환승교통을 처리하는 일반복합환승센터입니다. 국가기간복합환승센터가 가장 규모가 크고 이어 광역복합환승센터, 일반복합환승센터 순으로 규모가 형성됩니다. 현재 국가기간복합환승센터로 지정된 곳은 인천공항, 서울역, 제주공항, 대전역(BRT), 부산역 등 대도시의 국가기간교통시설을 중심으로 하고 있습니다. 그러나 아직까지 계획단계에 머무르고 있어 현실적인 환승센터시설은 없는 상황입니다. 광역복합환승센터는 앞서 언급한 동대구 복합환승센터, 잠실광역복합환승센터 두 곳이 운영 중입니다. 이 밖에 전국 각지에서 복합환승센터가 들어설 계획입니다. 

글로벌 트렌드가 된 복합환승센터
이미 해외에선 복합환승센터가 고밀도의 유동인구 수용을 위해 꼭 필요한 시설로 글로벌 트렌드로 자리매김하고 있습니다. 특히 세계적인 대도시에선 공항이 복합환승센터 역할을 하는 경우가 많은데요. 주로 공항철도나 버스. 택시 등을 편리하게 이용할 수 있는 장점이 있어섭니다. 철도교통이 발달한 유럽에서는 기차역을 중심으로 지하철이나 도시철도, 버스 등을 쉽게 환승할 수 있는 복합환승센터(파리 라데팡스역, 베를린 중앙역 등)가 유명하고, 각 주를 오가는 버스터미널이 발달한 미국은 버스터미널(뉴욕 포트 어소리티 등)을 중심으로 하는 환승센터가 운영되고 있습니다.

우리나라도 2010년대부터 복합환승센터에 대한 필요성이 대두되자 기존의 <교통체계효율화법>을 <국가통합교통체계효율화법>으로 개정하면서 복합환승센터에 대한 기준과 법률을 제정했습니다. 앞서 언급한 3가지의 복합환승센터도 이 법률을 통해 정해진 것인데요. 정부는 복합환승센터 구축을 통해 교통체계의 효율성, 통합성 및 연계성을 향상해 국민생활의 편의를 증진하고 국가경제발전에 이바지하도록 할 계획입니다.

복합환승센터 인근 분양아파트 청약률도 고공행진
지역을 대표하는 랜드마크이자 교통의 중심으로 자리매김하는 복합환승센터에 대한 관심이 높아지면서 인근에 위치한 분양단지에도 높은 관심이 쏟아지고 있습니다. 편리한 교통망뿐만 아니라, 함께 들어서는 상업시설 등의 편의시설을 가까이에서 누릴 수 있다는 점이 높은 청약률로 이어진 것인데요. 지난 4월 동탄역 인근에서 분양에 나섰던 ‘동탄역 금성백조 예미지 3차’ 아파트는 1순위 청약에서만 3만9,414명의 청약자가 몰리면서 평균 107대 1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 같은 시기 동대구 환승센터 인근 입지로 분양에 나섰던 ‘복현자이’의 경우도 251세대 분양에 무려 4만3,025명이 청약해 평균 171대 1, 최고 908대 1의 뜨거운 청약 열기를 보였습니다. 

주목할 복합환승센터 예정지 어디? 
그렇다면 우리나라에서는 앞으로 어떤 복합환승센터가 주목받을까요? 현재 가장 눈길을 끄는 곳은 복합환승센터 예정지는 삼성동 복합환승센터와 지제역 복합환승센터입니다. 

영동대로 지하에 들어서게 될 삼성동 복합환승센터는 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 사이에 들어설 예정으로 GTX(수도권광역급행철도)와 수서고속철도(SRT), 위례신사선(예정) 등 다양한 노선의 철도와 도시철도가 통과할 계획입니다. 여기에 서울시는 현대자동차 사옥인 GBC, 코엑스 등 주변 상권과 연계한 복합개발을 하면서 영동대로 지하화, 그리고 그 상부는 공원화 할 계획입니다. 

지제역 복합환승센터는 현재 SRT와 수도권 전철 1호선이 정차하고 있는 지제역을 복합환승센터로 개발하는 사업인데요. 평택 시내를 빠르게 오가는 BRT(간선급행버스), 강남권 접근을 빠르게 해주는 광역버스(M버스)와도 환승이 가능한 1단계 사업은 이미 마무리 된 상황입니다. 여기에 오는 2021년 개통예정인 수원발KTX가 개통하면 지제역은 수도권 유일의 KTX, SRT 동시 정차역이 될 것입니다. 지난 6월 말 환지계획인가 승인으로 사업 추진이 확정 된 ‘지제세교 도시개발구역’이 본격적으로 시작되면 복합환승센터와 함께 주거, 상업, 업무, 교통 등 다양한 역할을 갖춘 지제역세권 개발이 활발하게 이뤄질 전망입니다.  

도시의 위상 바꾸는 복합환승센터
복합환승센터 개발 소식은 단순히 효과적인 교통망 구축을 넘어 지역 부동산 시장, 일자리 창출, 관광산업, 신규 비즈니스까지 도시의 분위기 자체를 바꿔 나가며 새로운 중심 역할을 하고 있습니다. 동대구 복합환승센터의 사례를 통해 확인 할 수 있듯 지역경제에 미치는 영향도 적지 않습니다. 민간 사업자 입장에서는 천문학적인 비용이 들지만, 기본적인 유동인구를 갖추고 있는 지역에 들어서는 경우가 많아 수익성 측면에서 놓치기 아까운 상품이기 때문입니다. 지자체의 입장에서는 시민들의 교통 편의를 위해 복합환승센터의 건립을 요구하고 있는 상황으로 앞으로 양측의 이해관계가 맞아 떨어지는 곳에서 복합환승센터 사업 추진이 이어질 전망입니다. 실제로 국토교통부는 현재 전국 주요 환승역에서 복합환승센터 개발사업을 위한 복합환승센터 개발 기본계획을 5년 단위로 발표하고 있습니다.

복합환승센터, 산재한 문제도 많아 옥석가리기 필수
황금알을 낳는 거위라고 불리지만 복합환승센터를 설립하기에는 많은 시간과 비용이 소요됩니다. 실제로 지난 2010년 당시 국토부가 지정한 복합환승센터 시범사업단지 중 동대구역을 제외하고는 단 한곳도 사업 추진에 나선 곳이 없습니다. 천문학적 비용이 드는 사업에 흔쾌히 뛰어드는 민간사업자가 드물고 인구 규모와 유동인구를 고려해 사업에 나서도 수익성이 보장 되지 않기 때문에 중간에 사업이 좌초되는 경우도 많습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠. 

“복합환승센터의 경우 사업 승인이 완료 된 후에도 실제 사업 추진까지는 오랜 시간이 걸리는 사업입니다. 법이 제정된 지 10년 정도의 시간이 지났지만 아직도 완성된 복합환승센터는 손에 꼽는 수준이기 때문에 투자에 나선다면 확실한 미래가치를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.”