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부동산 트렌드 자족도시 뜨고 베드타운 죽었다, 판교가 분당보다 잘나가는 이유
2018-08-28
08:00
8,088 읽음

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천당 위에 분당, 그 위에 판교

“천당 위의 분당이요? 천당 위에 판교로 바뀐 지가 언제인데요.” 

요즘 판교 주변 부동산을 언급할 때 자주 들을 수 있는 얘기입니다. 실제 판교는 분당을 제치고 성남시의 집값을 이끌어가고 있습니다. 부동산114 자료에 따르면 판교 평균 아파트값은 현재(7월말 기준) 3.3㎡ 기준, 3,208만 원으로 조사됐습니다. 이는 분당의 평균 아파트값(2,018만 원)을 훨씬 웃도는 가격이죠. 


판교가 뜬 이유? 베드타운이 아닌 자족도시이기 때문

판교가 뜬 이유는 도시 내에서 일자리와 주거, 문화생활 등을 한번에 누릴 수 있는 자족 기능을 갖췄기 때문입니다. 이러한 점이 베드타운으로 조성된 분당과 차별화된 점이며, 뒤늦게 조성된 판교가 분당을 넘어선 이유죠. 

실제 판교는 지난 2012년 판교테크노밸리의 입주와 맞물려 관련 종사자들을 위한 주거시설과 상업·문화시설이 곳곳에 들어서며 업무, 주거, 상업, 편의 기능을 모두 갖춘 자족도시로 발돋움 했습니다. 이를 통해 주거여건이 크게 개선되면서 사람이 몰리고 부동산 가치도 올랐죠. 이는 통계로도 확인되고 있는데요. 지난 2012년 평당 2,093만 원에 그쳤던 판교의 집값은 현재(7월말 기준) 평당 3,208만 원으로 48% 가량 증가했습니다. 이는 같은 기간 서울 평균 아파트값 상승폭(44%) 보다 높고, 강남3구 중 한곳인 송파구 상승률(56%)과 맞먹는 수치입니다. 


자족도시에 몰리는 관심… 부동산 가치 ‘훨훨’

이처럼 현 부동산시장에서는 판교와 같은 자족도시가 연일 고공행진을 이어가고 있는데요. 일정기간이 지나면 상승 요소가 사라지는 베드타운과 달리 업무·산업·상업시설과의 접근성이 좋아 풍부한 배후수요를 확보할 수 있고, 이를 바탕으로 지역의 가치를 높여줄 다양한 요소도 꾸준히 생겨나기 때문이죠. 실제 이 같은 장점에 자족도시는 사람이 몰리며 부동산 시장 가치 또한 지속적으로 높아지고 있습니다.  


업무, 교육, 주거, 편의 다 있다! ‘인천 송도국제도시’

판교처럼 사람이 몰리는 대표적인 자족도시로는 인천 송도국제도시가 있습니다. 과거 허허벌판이었던 송도는 계획단계부터 자족도시로 조성됐는데요. 이에 포스코건설, 코오롱글로벌, 삼성바이오로직스 등 대기업과 포스코자사고, 과학예술영재학교 등의 교육시설, 홈플러스, 현대 프리미엄 아울렛, 코스트코 등의 대규모 쇼핑시설들이 꾸준히 들어서며 사람들이 살고 싶어하는 도시로 위상이 달라졌습니다. 동시에 부동산 가치도 높아졌습니다. 특히 집값이 크게 올랐는데요. 국토교통부실거래가에 따르면 송도의 랜드마크인 ‘송도더샵퍼스트월드’ 아파트 전용 84㎡형은 지난 6월 5억400만 원에 거래가 됐습니다. 이는 입주시기였던 지난 2009년 가격(3억2,000만 원)과 비교하면 2억원 이상이 오른 것입니다.  


자족도시 기대감에 가치 높아진 ‘고덕국제신도시’ 

이렇다 보니 자족도시를 선점하려는 움직임도 상당한데요. 지난해 청약 대박을 알린 평택 고덕신도시가 대표적입니다. 실제 이곳은 신도시와 함께 삼성전자 반도체공장이 함께 조성돼 자족기능을 갖춘 도시로 만들어질 예정인데요. 이에 ‘고덕국제신도시 제일풍경채 센트럴(평균 84.1대1)’, ‘고덕 파라곤(평균 49.4대1)’, ‘고덕 자연&자이(28.8대1)’ 등 분양단지들이 모두 높은 경쟁률 속에 청약을 마감했습니다. 미분양의 무덤으로 불리는 평택에서 나온 이례적인 결과였죠. 


원도심의 재발견… 자족 기능 커지며 주목 받은 ‘안양시 만안구’

자족 기능을 확보하며 지역의 가치가 높아지는 곳은 신도시에만 국한되지 않습니다. 최근에는 전통적인 인프라를 기반으로 한 원도심이 재개발·재건축 등으로 새 옷을 갈아입으며 가치가 재발견되고 있는데요. 최근 주목 받는 안양시 만안구가 그러합니다. 안양시 만안구는 행정복합업무타운, 박달테크노밸리 조성 등의 호재를 등에 업고 자족도시로 탈바꿈되고 있습니다. 이렇다 보니 이곳에 분양하는 단지들은 사람이 몰리며 연일 청약마감을 기록하고 있습니다. 실제 지난해 12월 공급된 ‘안양 센트럴 헤센’과 올해 7월 공급된 ‘안양씨엘포레자이’는 각각 평균 5.2대1, 평균 24.67대1의 경쟁률로 청약을 마쳤죠. 

“안양시 만안구는 잇따르는 개발로 자족도시로써의 기대감이 커지며 연일 사람들이 몰려오고 있습니다. 앞선 분양단지들이 단숨에 청약이 마감된 사례가 이를 방증하죠. 최근에는 KCC건설이 행정복합업무타운과 맞닿은 자리에 안양 KCC스위첸의 공급을 알리면서 관심은 더욱 높아지고 있는데요. 실제 단지에 대한 문의는 바로 옆 부지에 분양했던 센트럴 헤센의 배 이상이 들어올 정도라니까요.”(만안구 안양동 W부동산 관계자)


베드타운 지고 자족도시 뜬다

이 같은 인기에 최근 조성되는 신도시나 택지지구는 계획단계부터 일정 규모 이상의 자족시설 용지를 확보하며 조성되고 있습니다. 낙후된 원도심들도 정비사업을 통해 자족시설을 충족시키는데 중점을 두고 있고요. 다만 개발의 지연, 미완료로 사실상 베드타운을 벗어나지 못하거나 계획과 달리 베드타운으로 전락하는 경우도 있죠. 인천 청라국제도시나 아직까지도 개발사업이 지연되고 있는 인천 검단신도시가 그러하죠. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.

“최근 개발되는 신도시나 택지지구는 자족시설 유치에 열을 올리고 있지만, 개발이 지연되는 경우가 많아 사실상 베드타운으로 전략할 것으로 보이는 곳들이 여럿 있습니다. 자족도시 개발이라는 말에 현혹되지 않아야 하는 이유죠. 또한 이러한 문제에 직면한 도시들은 이를 벗어나는데 생각보다 많은 시간이 걸릴 수 있다는 점입니다. 때문에 자족도시로의 주거지 이동이나 투자를 원하는 수요자라면 자금 여력을 충분히 점검한 뒤 장기적인 관점에서 접근하거나 어느 정도 개발이 가시화된 확실한 곳을 노리는 것이 현명한 방법일 수 있습니다.”



에디터 :    봉구형   그래픽 :   Drkari

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박신흥   2018-09-01  07:15:20

아전체적으로는 맞지만... 아주 중요한 사항을 놓치셨군요. 분당아파트는 입주 20년이 넘어 노후화 됐습니다. 수도에서 녹물이 나오는 단지도 있을 정도 입니다. 판교는 2기 신도시라 1기의 문제를 보완했습니다. 세대당 주차대수,동간의 넓어진 간격,바람이 통하는 동들의 배치....등등에서 차이가 큽니다.

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김지연  2018-08-31  09:15:56

판교 끝에서 판교중심업무지구가는게 편할까요? 바로 붙어있는 분당에서 판교중심업무지구가는게 편할까요? 판교아이들은 판교내학원 선호할까요 아님 분당 학원가 이용할까요? 아이들이 고학년이 되면 왜 판교새아파트 냅두고 분당 오래된 아파트로 이사올까요? 광고를 위한 기사를 쓰더라고 실제 조사를 해보고 사실에 기반한 기사를 쓰시기 바랍니다. 헌아파트보다 새아파트가 비싼건 당연하지먄 십년후 판교아파트가 20년차가 되어가고 분당이 재건축이 되어가면 아파트가격은 어떻게 될까요?

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