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알기 쉬운 리얼꿀팁 강남 집값 언제까지, 어디까지 오를까?
2018-09-05
08:15
1,553 읽음

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강남4구 집값, 또다시 들썩

지난 6월 약세를 보였던 강남 집값이 또다시 상승 곡선을 그리고 있습니다. 7월 초 보유세 정책이 발표되면서 불확실성이 다소 해소된데다, 예상했던 것보다 규제의 강도도 약했기 때문입니다. 여기에 보유세 개편으로 다주택자의 세 부담이 커지면서 투자수요가 강남권 ‘똘똘한 한 채’로 이동한 영향도 무시할 수 없습니다.

세금을 비롯해 재건축, 청약 등 고강도 규제가 이어졌음에도 불구하고 강남 쏠림 현상은 여전합니다. 집값 상승세가 수그러들지 않으면서 ‘강남 불패’라는 인식은 더욱 견고해지는 듯 보이죠. 강남권 집값 상승의 견인차는 바로 재건축 아파트입니다. 부동산114 자료에 따르면, 지난 7월 강남4구 재건축 아파트 매매가격은 일반 아파트 매매가격 상승률(0.54%)에 비해 1.5배 이상 높은 0.89% 상승했습니다. 8월 들어 재건축과 일반 아파트 가격은 키높이를 맞추는 분위기지만, 재건축 아파트의 강세는 여전합니다. 강남4구에서 8월 거래된 아파트 중 강남구 개포주공1단지가 3.3㎡당 거래가격(1억2,952만원)이 가장 높아 이를 방증합니다. 


전방위 규제에도 집값 견인차는 ‘재건축’
재건축 가운데에서도 인기가 높은 사업지는 지난해 관리처분인가 신청을 완료해 초과이익환수를 피한 곳들입니다. 강남4구에서 초과이익환수를 피한 사업지는 총 34곳(△강남구 7곳 △강동구 7곳 △서초구 17곳 △송파구 3곳)인데요. 관리처분계획 단계가 13곳으로, 나머지는 21곳은 이주 및 철거 중인 사업지들입니다. 

이중 1천 가구 이상 대단지이면서 이주 중이거나 이주가 임박한 주요 재건축 사업지는 총 11곳. 강동구 둔촌주공1~4단지는 이미 이주를 마쳤고, 개포주공1단지도 80% 이상 이주 완료했습니다. 재건축 단지가 압도적으로 많은 서초구에서도 줄줄이 이주가 예정돼 있습니다. 신반포3차∙경남이 7월 관리처분인가를 받은 후 바로 이주에 돌입한 상태고요. 단독주택∙빌라를 재건축하는 방배 5구역도 지난 6월부터 이주가 한창입니다. 반면 한꺼번에 재건축 난민들이 발생하는 것을 막기 위해 이주시기가 조정된 사업지도 있습니다. 반포주공1단지(1∙2∙4주구)와 한신4지구는 연말 이후로 이주 시기가 늦춰졌고요. 송파구 미성∙크로바도 빠르면 9월 이후부터 이주할 예정입니다.  

집값 상승폭 가장 큰 지역은 ‘강동구’
한편 재건축 아파트 가격이 가장 많이 뛴 지역은 강동구입니다. 9월 철거 예정인 둔촌주공 재건축에 막차를 타려는 수요가 몰리면서 가격이 올랐기 때문입니다. 현지 중개업소 관계자는 “8월 초 12억9천만원에 나왔던 매물이 소진된 후 17억원에 나오는 매물도 있지만 문의가 꾸준해 호가는 계속 오르는 추세다”라고 현장 분위기를 전했습니다. 

둔촌주공으로 수요가 몰린 이유는 비단 입지가 뛰어나서만은 아닙니다. 사업시행인가(15.7.30) 후 3년 내 착공하지 못한 탓에 여타 재건축 아파트와는 달리 매매를 통한 조합원 지위 양도가 가능하기 때문입니다. 다만 매도자는 3년 이상 소유해야 하고, 매수자는 착공 전까지 잔금을 치르고 등기이전까지 완료해야 합니다. 10억원 이상 가진 현금부자들만 매수에 나설 수 있는 셈입니다.   

조합원 지위 양도 제한으로 인한 공급 절벽이 호가 상승 불러
사실 초과이익환수를 피한 강남권 재건축 아파트 중에서도 조합원 지위 양도가 가능한 단지는 그다지 많지 않습니다. 투기과열지구 내 재건축단지는 원칙적으로 조합설립인가 후 조합원 지위 양도가 불가능하기 때문입니다. 다만 2003년 12월 31일 이전 조합설립인가를 받았다면 1회에 한해 명의변경이 가능한데요. 개포주공1단지(2003년 10월 조합설립인가), 역삼개나리4차(2002년 11월 조합설립인가) 등이 대표적입니다. 

조합원 지위 양도 제한에도 몇 가지 예외는 있습니다. 근무∙생업상 사정, 치료∙취업 등의 이유로 이사하거나 10년 이상 소유, 5년 이상 거주한 1주택자의 경우. 또 둔촌주공의 예처럼 조합설립인가일로부터 3년 이내 사업시행인가를 받지 못하거나 사업시행인가일로부터 3년 이내 착공하지 못한 재건축 단지를 3년 이상 소유한 경우에 한해서도 조합원 지위 양도는 가능하죠. 다만 예외가 희박한 탓에 공급은 극히 한정적이며, 공급절벽이 재건축 호가 상승을 불러일으켰다는 분석입니다.

규제에 따른 강남 공급부족 심화, 집값 상승으로 이어질 것
하지만 재건축 아파트의 상승세는 이제 시작에 불과하단 의견도 있습니다. 초과이익환수제를 피한 재건축 사업지들이 속도를 내곤 있지만 강남권에는 재건축 추진이 지지부진한 곳들도 많기 때문입니다. 추가부담금 폭탄, 안전진단 강화, 분양가 규제 등 재건축 관련 규제들이 심해지면서 강남권 신규 공급은 점점 줄어들 텐데요. 수급불균형이 장기화되면서 강남 재건축 아파트의 상승세를 더욱 부채질하리란 것은 자명한 사실입니다. 지금이라도 강남권의 공급을 막는 것보단 수요를 분산시킬 수 있는 대책이 필요한 시점 아닐까 싶습니다.