8.27 대책 발표 후… 현장 반응은?
‘규제 뒤에 폭등 온다’는 부동산 속설이 다시 한번 입증되고 있습니다. 8.27 부동산 대책이 발표된 지 15일이 지난 현재, 시장이 재차 요동치고 있는 것이 그것입니다. 그 파동은 규제를 피한 지역에서부터 시작되고 있습니다. 규제 무풍지대, 반사이익 톡톡
8.27부동산 대책 발표 후, 한 주간 아파트값 상승률을 조사한 결과, 규제를 피한 지역의 움직임이 심상치 않은 것으로 조사됐습니다. 부동산114 자료를 바탕으로 부동산인포가 조사한 바에 따르면 지난 한 주 중랑구와 은평구가 전주 대비 각각 0.71%p, 0.52%p 상승하며 서울 25개 지자체 중 가장 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났습니다. 성북구, 광진구, 중구도 상위권에 이름을 올리며 전 주 대비 상승폭을 키웠습니다. 이들 지역은 이번 발표된 8.27부동산 대책에서 지정된 추가 투기지역에서 배제된 지역입니다. 수도권도 상황은 마찬가지. 안양시 동안구가 조정대상지역으로 추가 지정된 가운데 규제에서 빗겨간 바로 옆 동네 안양시 만안구 아파트값이 전주 대비 0.41%p나 오른 0.43%로 상승한 것으로 나타났습니다. 이는 같은 기간 동안구(0.26%)보다 2배 가량 오른 것입니다. 투기지역에서 빠진 과천 역시 전주 대비 0.72%p가 오르며 지난주 가장 많이 상승한 지역에 이름을 올렸습니다. “과천 주공4단지 전용 60㎡가 현재 12억 원에 매물로 나와 있습니다. 지난 5월 8억5000만원에 실거래됐는데 말이죠. 재건축 기대감에 매수세가 몰리고 있는 데다가 이번 투기지역 지정에서도 제외되면서 호가는 더욱 오르고 있습니다. 계약 파기도 속출하고 있어 과천 부동산 시장은 그야말로 혼돈 그 자체입니다.” (과천 별양동 A부동산)
“동안구가 조정대상지역으로 추가 지정되며 현장에서는 발 빠르게 만안구로 눈을 돌리고 있습니다. 양도세 중과, 분양권 전매 제한, 대출규제 등 타격이 큰 게 사실이니까요. 그래서인지 규제 발표 후 만안구에서 이달 중 분양 예정인 ‘안양KCC스위첸’ 아파트와 아파텔 청약 문의가 평소보다 2배 이상 늘었습니다. 안양시장이 원도심인 만안구 개발에 총력을 쏟고 있어 행정복합업무타운 추진 등이 속도를 내며 만안구 구도심 개발이 활발한 데다가 이번 규제에서 제외되면서 청약, 대출규제 등에서 자유롭다 보니 실속을 챙기려는 수요층이 만안구 신규 분양시장으로 몰리고 있는 거죠.”(안양 만안구 K부동산) 달아오르는 수도권… 비규제 지역이 견인
전문가들은 비규제 지역을 중심으로 나타나고 있는 ‘풍선효과’는 예견된 결과라는 분석입니다. 과거 규제에서 벗어난 지역의 폭등을 경험했기에 그 달콤함을 직간접적으로 경험한 수요층이 이번 기회를 놓칠 리 없다는 것이죠. 실제 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과 시행 후 서울 비투기 지역(14개구)은 상대적으로 반사이익을 누리며 투기지역(11개구)과 상승률 격차를 벌려 왔습니다. 부동산114에 따르면 올해 4월부터 현재까지 서울 아파트값 상승률 상위 5개 지역은 관악(8.31%), 성북(8.24%), 중구(7.99%), 영등포(7.585), 서대문(7.35%) 순으로 영등포를 제외한 4곳이 비투기 지역이었습니다. 2/4분기 서울 집값은 비투기 지역이 견인한 셈입니다. 다만 용산(6.65%), 마포(6.58%) 등도 뚜렷한 상승세를 보이며 비투기 지역과의 격차를 좁히는 중이었습니다.
8.27부동산 대책 주요 골자는?
한편 8.27부동산 대책은 투기지역 추가 지정 등을 골자로 합니다. 이번 대책 발표로 서울에서 4개 구(종로구, 중구, 동대문구, 동작구)가 투기지역으로 신규 지정되어 서울은 총 25개 구 가운데 15개 구가 투기지역으로 묶이게 되었습니다. 이에 따라 주택담보대출 시 세대 당 1건으로 제한되며, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등이 적용됩니다. 서울, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시에 더해 경기 광명시와 하남시는 투기과열지구로 추가 지정됐습니다. 이들 지역은 금융규제 강화(LTV・DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억원 이상 주택 거리 시 자금조달계획 신고 등을 적용 받게 됩니다.
더불어 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 추가 지정됐습니다. 조정대상지역에서는 세제 강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용 등), 청약규제 강화 등을 적용 받게 됩니다.
불확실성이 제거된 시장에서 규제는 더 이상 작동하지 않는다
이번 8.27부동산 대책은 과열 양상을 보이고 있는 서울에 규제 화력이 집중돼 있습니다. 때문에 서울과 인접한 입지 좋은 수도권 중 규제에서 빗겨난 지역이 더욱 반사이익을 볼 것으로 내다보고 있는데요. 다만 非규제 지역에서 시작된 들썩임이 수도권 전역으로 확대되는 데에는 시간 문제라는 게 전문가들의 분석입니다. 시장의 심리는 불확실성이 지배하는 법이며 불확실성이 제거된 상태에서 규제는 더 이상 작동하지 않는 법이니까요.
