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리얼톡&리얼판 아파트 투자 시대 끝나나
2018-09-12
09:20
5,914 읽음

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치솟는 아파트 값 잡기 위해 칼 빼든 정부… 효과는?
치솟는 집값을 잡기 위한 정부의 부동산 정책이 이어지고 있습니다. 특히 지난해 발표한 6•19 대책은 정책과 시장의 대결을 불러 일으켰습니다. 이전 정부가 지정한 조정대상지역을 추가로 지정하고 주택담보대출 취급에 필요한 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화하는 등 아파트 값이 급등하는 지역에 대한 핀셋 규제를 내놓으며 시장에 적잖은 충격을 줬죠.  

그러나 대책 이후에도 아파트 가격이 폭등하자 정부는 두 달이 지나지 않아 추가 규제를 내놓게 됩니다. 지난해 8월 2일 발표된 ‘실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택 시장 안정화 방안’은 이른바 8•2 부동산대책으로 불리며 주택시장에 파란을 가지고 왔습니다. 투기지역과 투기과열지구가 부활했으며, 강도 높은 청약 규제는 이제 오피스텔까지 청약에 제한을 두게 됐습니다. 


여기에 투기과열지구와 투기지역은 주택담보대출 건수를 1건으로 제한하고, 대출한도를 더욱 더 줄여 사실상 서울 등 인기지역에서는 큰 목돈이 없이는 아파트 매매가 불가능한 상황을 만들어 버린 거죠. 이후에도 정부는 강도 높은 규제를 이어갔습니다. 9•5 부동산 대책에서는 투기과열지구를 추가 지정했고, 언제든 부동산 열기가 과열된 곳을 투기과열지구로 지정이 가능하도록 집중 모니터링 지역도 설정하게 됐습니다. 그 뒤로도 주택담보대출 등 투자 목적의 부동산 매매를 막기 위한 가계부채종합대책, 다주택자의 임대주택 등록 장려, 대규모 임대주택 공급 등의 내용을 담은 주거복지 로드맵 등 정책이 쏟아졌지만, 서울 등 일부 지역의 아파트 값은 여전히 상승세를 이어가고 있습니다. 

연이은 정책 실패 맛본 정부, 다주택자 압박 카드까지 꺼낸다

이처럼 상승세가 끝없이 이어지자, 정부는 한번 더 규제의 칼날을 빼들 전망입니다. 김현미 국토부 장관이 다주택자의 임대주택 등록에 따른 세제 혜택을 축소하겠다는 입장을 밝힌 것인데요. 지난해 주거복지 로드맵을 통해 다주택자에게 임대주택 등록을 유도해 다양한 세금감면 혜택을 주겠다던 정책을 뒤집은 것으로 사실상 다주택자를 직접 압박해 주택시장을 통한 투자를 차단하겠다는 의지로 보입니다. 여기에 보유세 개편 등도 예고되고 있어, 아파트 투자는 점점 더 가시밭 길로 변할 전망입니다.

정부의 규제 폭탄… 아파트 투자 시대는 끝났다!

이처럼 정부가 연이어 부동산 투자 특히 주택시장 투자를 막기 위한 정책을 쏟아내면서, 투자자들도 이제는 주택시장을 떠나 오피스텔 등 수익형 부동산으로 향하고 있습니다. 대출 규제와 세금 등으로 아파트에 대한 메리트가 줄었다는 거죠. 아파트 가격이 너무 오른 탓에 초기 투자비용이 너무 많이 드는 것도 투자자를 등돌리게 하고 있습니다. 여기에 과거처럼 대출이 자유롭지 못하다 보니 갭투자 등 이른바 레버리지 투자가 어려워진 것도 주택시장 투자가 줄어드는 이유입니다. 


반면 수익형 부동산은 아파트에 비해 적은 투자비용으로 진입이 가능한 장점이 있습니다. 시세차익이 발생할 때까지 기다려야 하는 아파트와 달리 고정적인 임대수익이 발생하는 장점도 있죠. 저금리 기조가 이어지고 있는 것도 수익형 부동산을 찾는 이유입니다. 전세금을 받아 은행에 돈을 묵혀두는 것보다 투자대비 높은 수익률을 기대할 수 있다는 거죠.

현명한 투자자들은 이미 수익형 부동산으로!

실제로 수익형 부동산에 대한 관심은 여느 때보다 높아진 상황입니다. 부동산인포에 따르면 올 상반기 오피스텔과 상가 등 상업•업무용 부동산 거래건수는 약 12만 2천여 건으로 지난해 같은 시기와 비교했을 때 약 17% 이상 증가한 것으로 나타났습니다. 특히, 이 수치는 관련 통계 조사 이래 가장 많은 것으로 지난해 정부가 부동산 대책을 연이어 발표한 이후 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌다는 증거라고 할 수 있죠. 수익형 부동산을 찾는 현명한 투자자들이 크게 늘어났다는 증거이기도 합니다.

수익형 부동산 투자의 핵심! 배후수요를 주목해야

그렇다면 수익형 부동산을 고른다면 어느 곳을 골라야 할까요? 전문가들은 배후수요를 주목해야 한다고 조언합니다. 오피스텔, 상업시설의 필수요소는 배후수요라는 것이죠. 실제로 고정적인 배후수요를 갖춘 지역의 상권은 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 부동산114 자료를 바탕으로 부동산인포가 서울 주요 상권의 상업시설 매매가를 분석한 결과, 지난 2분기 강동구 고덕역 일대 상가의 3.3㎡당 평균 매매가는 약 2,273만원인 것으로 나타났습니다. 이는 지난해 같은 기간 보다 약 755만원 가량 오른 수치였는데요. 같은 기간 마포역(288만원 상승), 홍대(228만원 상승) 등 유동인구가 많은 지역의 상권보다 약 3배 이상 높은 상승을 기록했습니다. 


“고덕역 일대는 대규모 재건축으로 주거공간은 새롭게 탈바꿈하고 있는 것에 반해 상업지역은 전무해 수익형 부동산의 임대료 및 프리미엄이 상당합니다. 내달 고덕역 초역세권에서 분양 예정인 ‘고덕역 대명벨리온’ 오피스텔과 상업시설도 고덕 유일한 상업지역에 들어서는 이점에 벌써부터 문의가 이어지고 있죠. 약 4만 세대 규모의 고덕지구 유입 인구가 이용할 수 있는 유일무이한 핵심 상권인 데다가, 상주인구만 약 7만 명 수준인 대규모 업무단지도 배후에 두고 있어 관심이 높은 상황입니다.”(고덕역 P부동산)


똑똑한 투자자들이 먼저 찾는 주요 지역 수익형 부동산은?

실제로 강동구는 국토부의 인구 1인당 도시 면적 통계 상 상업지역의 면적이 1.54㎡, 비율로는 2.74%에 불과해 강남4구 중 수익형 부동산의 희소성이 가장 높다고 할 수 있습니다. 여기에 약 7만여 명이 근무할 예정인 대규모 업무단지도 인근에 위치해 뛰어난 배후수요를 자랑합니다. 


부동산 전문가들은 “정부가 강도 높은 부동산 규제를 이어가고 있어 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산에 관심을 가질 필요가 있다”며 “배후수요가 풍부한 수익형 부동산을 선점하는 것이 중요하다”고 말했습니다.

수익형 부동산도 옥석 가려야

정부의 계속되는 규제로 아파트 투자에 대한 우려의 목소리가 나오고 있는 상황에서 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심은 더욱 높아지고 있습니다. 그러나 모든 아파트가 항상 상승하지 않듯, 수익형 부동산에도 옥석 가리기가 필요합니다. 앞서 언급한 것처럼 뛰어난 배후수요를 갖춘 수익형 부동산이라면 황금알을 낳는 거위가 되겠지만 그렇지 않다면, 애물단지로 전락하게 되지요. 뛰어난 입지를 갖춘 곳을 선점하기 원한다면, 누구보다 빠르게 움직일 필요가 있습니다.



에디터 :    Lucida   그래픽 :   Drkari

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