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부동산비즈 주택시장 옥죄는 정부 탈출구는 수익형 부동산
2018-09-14
10:00
3,554 읽음

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주택시장 정조준한 부동산 대책, 수익형 부동산 ‘반사이익’
 
정부의 강도 높은 부동산 규제 정책이 이어지고 있습니다. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 13일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정대책’을 발표했습니다. 9.13 부동산 대책 주요 내용은 서울•세종 등 2주택자도 종부세 최고 3.2% 과세, 규제지역 내 주택보유자 신규 주택대출 금지, 수도권 분양가 상한제 주택 최대 8년 전매제한 등으로 집값을 반드시 잡겠다는 정부의 강한 의지가 반영돼 있습니다.  

이처럼 정부의 규제가 주택시장을 정조준하면서 발 빠른 투자고수들이 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산으로 투자 상품을 옮겨가는 양상입니다. 급증하고 있는 상업•업무용 부동산 거래량이 이를 방증하죠. 

수익형 부동산의 9할은 입지다 
 
하지만 수익형 부동산은 ‘신들의 영역’이라 할 정도로 투자 성공을 이루기가 쉽지만은 않습니다. 이에 전문가들은 성공적인 투자를 위한 최우선적인 요소는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 조언합니다. 

“무엇을 사느냐보다 어디에 사느냐가 수익형 부동산 투자의 핵심입니다. 입지에 따라 수익률이 크게 달라지기 때문인데요. 특히 임대수익과 시세차익을 동시에 만족시키는 핵심 입지를 선별하는 안목이 중요합니다. 일례로 부동산 투자 1번지로 손꼽히는 강남구의 경우 오피스텔 수익률이 2~3%대에 불과합니다. 이런 곳은 수익률보다는 시세차익을 고려한 투자입니다. 요즈음 같은 상황에서 성공적인 투자라고 할 수 없죠.”(부동산 전문가 L씨)

핵심 입지 제1원칙, 역세권
 
그렇다면 수익형 부동산의 핵심 입지는 어디일까요? 투자 고수들 사이에서 수익형 부동산 선택 시 이곳이 아니면 눈길도 안 준다는 입지가 있습니다. 바로 역세권입니다. 역세권은 유동인구가 풍부하기에 수익형 부동산에 있어서 최적의 입지로 손꼽힙니다. 실제로 역세권과 비역세권 수익형 부동산의 매매가와 임대료는 큰 차이를 보이고 있죠. 최근에는 2개 이상의 역이 교차하는 더블 역세권, 또는 그 이상을 갖춘 역세권 단지가 인기를 얻고 있는 상황입니다. 

이 외에 워라벨 확산과 상권 전문화에 힘입어 여가 문화를 즐길 수 있는 숲세권이나 학원가 형성에 유리한 학세권도 수익형 부동산 선택의 주요한 요소로 부각되고 있습니다. 
핵심 입지 제2원칙, 풍부한 유효수요를 배후에!
 
수익형 부동산 선택의 또 다른 핵심은 유효수요입니다. 역세권이라도 흐르는 인구만 많은, 예컨대 유동인구가 역 내부에서만 이동해 역사 밖으로 나오지 않거나 구매력이 떨어지는 유동인구만 많다면 임대수익은 고사하고 매매도 제대로 이뤄지지 않아 죽은 상권으로 전락하기 마련이죠. 

“배후수요를 살필 때 주변 주거단지나 업무단지가 있어 상주인구가 대규모로 존재하는지를 따져봐야 합니다. 여기에 배후수요가 외부로 유출되지 않고 한 곳에 모이는 항아리 상권이라면 금상첨화겠죠.”(부동산 전문가 M씨) 
서울 한복판에 수익형 부동산 투자의 필수요소 모두 갖춘 곳이 있다?

이처럼 임대수익은 물론 시세차익까지 기대할 수 있는 핵심 입지에 유효수요까지 풍부한 투자처를 찾기는 쉽지 않은 것이 현실입니다. 하지만 실망하기엔 이릅니다. 서울 한복판에 수익형 부동산 투자의 핵심 요소를 모두 갖춘 곳이 있어서입니다. 강남4구로 불리면서 연일 성장을 이어가고 강동구 고덕지구가 그곳입니다. 
 
강동구의 핵심 주거단지인 고덕지구는 지하철 5호선 고덕역이 지나고 지난 5월 예비타당성 조사를 통과한 9호선 4단계 연장도 예정돼 있어 5호선과 9호선이 지나는 더블 역세권이 될 예정입니다. 또, 녹지 면적만 44%에 달하는 강동구의 중심에 있어 쾌적한 숲세권 입지도 누릴 수 있습니다. 여기에 서울 4대 학군으로 불리는 학군과 명문 학원가도 인근에 자리하죠. 

구매력을 갖춘 유효수요도 풍부합니다. 고덕지구는 최근 활발한 재건축을 통해 약 4만여 가구의 초대형 주거단지로 거듭나고 있습니다. 각 가구의 인구를 3명으로만 잡아도 약 13만 명 수준의 배후수요를 갖추게 되는 것이죠. 여기에 일대에는 3개의 대규모 업무단지도 조성 중으로 약 7만여 명의 전문직 종사자도 상주 배후수요가 될 전망입니다. 이미 삼성엔지니어링과 삼성물산 등 삼성그룹의 계열사를 비롯해 다양한 기업이 입주해 있어 인근 상업시설과 오피스텔에 대한 관심이 높은 상황입니다.
5,9호선 더블 초역세권에 고덕지구 독점수요 누리는 복합단지
 
이처럼 뛰어난 입지환경을 갖춘 고덕지구에서 고덕역 초역세권 프리미엄을 누릴 수 있는 오피스텔과 상업시설이 분양에 나서 투자자들의 높은 관심을 받고 있습니다. 내달 분양 예정인 ‘고덕역 대명벨리온’이 그 주인공입니다. ‘고덕역 대명벨리온’은 503실의 오피스텔과 지하 1층~지상 4층에 총 89개실 규모의 상업시설이 함께 들어섭니다. 

오피스텔은 1~2인 가구를 위한 소형타입으로 구성되며 인근에 위치한 타 상품 대비 높은 전용률을 확보했습니다. 또한 고급 주거상품에서만 볼 수 있는 스카이 커뮤니티를 도입해 품격 있는 단지 내 생활을 제공할 계획입니다. 상업시설은 고덕지구 수요를 독점할 수 있는 중심상업지역에 위치하는 입지적 강점에 이미 키테넌트로 대형서점 입점이 예정돼 있어 향후 고덕지구를 대표하는 랜드마크 상업시설로 기대를 모으고 있습니다.

 
강동구 고덕 골든블록은 상업지역이 단 한 곳! 
 
고덕역 대명벨리온이 들어서는 고덕지구 중심상업지역은 고덕지구 주변을 통틀어 유일한 상업지역입니다. 1980년 택지개발촉진법 제정과 함께 서울 동남권의 주거 안정을 위해 조성된 고덕지구는 기존 강남권 택지지구가 주택보급에만 신경 쓴 나머지 녹지공간 등에 대한 고려가 전혀 없었다는 것을 반영해 녹지공간을 대폭 확보해 택지지구를 조성했습니다. 그러나 생활편의시설이 들어설 수 있는 상업지역의 면적을 최소화해 조성하면서 자연스럽게 독점 수요를 누릴 수 있게 됐습니다. 실제로 고덕지구의 지적편집도와 국토교통부의 인구 1인 도시면적 통계를 확인해보면, 고덕역 일대 상업지역은 단 한곳이고, 강동구의 1인당 상업시설 면적은 1.54㎡에 불과합니다. 이는 강남4구 중 가장 낮은 수치이기도 합니다. 고덕지구의 4만 세대가 넘는 수요와 업무단지의 상주인구 수요를 오롯이 단독으로 누릴 수 있는 것이죠.
입지, 배후수요 다 갖춘 ‘고덕역 대명벨리온’을 주목하라
 
‘고덕역 대명벨리온’이 위치한 고덕지구 중심상업지역은 강동구 대표 주거단지인 고덕지구의 최중심에 입지합니다. 여기에 9호선 연장 개통 예정으로 편리해지는 교통환경, 총 7만여 명의 상주인구가 머무르는 대규모 업무단지 등 미래가치도 높죠. 수익형 부동산에 투자를 원한다면 꼭 살펴봐야 하는 곳입니다. 마지막으로 분양 관계자의 말을 들어보죠. 

“정부의 규제가 강력해지면서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있지만, 진정한 투자의 고수들은 입지환경뿐만 아니라 배후수요까지 고려해 투자에 나서고 있습니다. 고덕역 대명벨리온은 강남4구의 핵심 위치로 떠오른 강동구 고덕역 초역세권에 자리해 뛰어난 입지환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라, 수익형 부동산 선택의 핵심인 유동인구와 배후수요까지 확실해 일대를 꿰뚫고 있는 인근 거주민들뿐만 아니라 투자자들의 문의가 벌써부터 이어지고 있습니다.”




에디터 :    Lucida   그래픽 :   Drkari

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