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속도 내는 광운대역세권 개발로 몸값 오르는 미·미·삼

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  • 입력 2018.09.18 09:00
  • 수정 2018.09.20 08:31


유휴용지 활용한 역세권 개발 속도 낸다!

현재 서울시에서는 유휴용지를 활용한 개발계획이 구상 또는 추진 중에 있습니다. 이중 유휴철도부지는 37곳으로 알려져 있는데요. 이들 가운데는 지구단위계획을 수립했거나(왕십리역, 서울역북부역, 용산역정비창 등) 개발중인 곳(수서역), 사전협상을 통해 사업이 빠른 진척을 보이는 곳들이 있습니다. 최근 언론에서 자주 회자되는 광운대역, 수색역 등이 이에 해당됩니다. 총 사업비만 약 2조5,000억원 이상이 투입될 것으로 예상되는 광운대역 역세권 물류기지 부지(14만9000㎡) 개발사업은 지난해 12월 사업자인 HDC현대산업개발이 코레일과 추진협약을 체결해 속도를 내고 있는데요. 도시기반 시설을 확충하고 약 3,000가구의 주거시설 및 상업시설 조성을 목표로 하고 있습니다. 


서울 동북권 변화의 거점이라 불리는 광운대역세권  

실제로 1979년에 준공돼 낡을 대로 낡은 광운대역과 주변으로 다세대 및 낙후된 상가 등 노후·불량건축물까지 혼재돼 있어 이곳이 왜 서울 동북권의 베드타운으로 꼽히는지를 여실히 보여주고 있었는데요. 하지만 주변 낙후지역 개발이 본궤도에 오르면서, 과거 두 차례 유찰을 겪었던 광운대역세권 개발사업 윤곽이 뚜렷해졌고 주변 분위기도 점차 바뀌고 있습니다. 리얼캐스트가 만난 현지 부동산관계자의 말입니다. 

“지하철 1호선과 경춘선 환승역인 광운대역은 복합개발사업 등이 장기간 논의됐던 만큼 서울 동북권 거점으로서 개발 가능성과 필요성이 큰 입지로 꼽힙니다. 추후 군포와 의정부를 잇는 GTX(수도권광역급행철도) C노선과 연계될 가능성이 높아 인근 재건축 단지들과의 시너지도 점쳐지면서 서울 동북권의 최대 개발사업이 이르면 내년 말 정도에 본격적인 착공에 들어갈 것으로 기대하고 있습니다.” (광운대역 인근 공인중개업소 K씨)


광운대역 인근 아파트 ‘미·미·삼’…2개월새 2억 올랐다

광운대역 주변으로 도보 5분 거리에 있는 아파트 단지들은 약 5,000가구 이상으로 알려져 있는데, 대부분은 재건축 연한을 넘긴 노후화된 상태입니다. 물론 투기지역에 속하면서, 안전진단 기준 강화 등으로 이들 노후아파트들에 대한 재건축 기대감이 다소 위축된 건 사실이지만 역세권 개발에 따른 수혜는 확신하는 분위기여서 가격은 계속 오름세를 나타내고 있습니다.   

일선 중개업소에 따르면, 준공된 지 32년을 넘긴 월계 시영(미성·미륭·삼호3차-줄여서 미·미·삼 아파트) 전용면적 59㎡ 매물은 지난 7월 4억1,000만~4억2,000만원에 거래됐으나 최근에는 매매 호가가 5억5,000만원~6억까지 뛰었습니다. 업계 관계자들은 서울 집값 상승세 속에서 대형 개발사업 호재가 시세 급등의 핵심요인이라고 지목합니다. 

“높은 대지지분으로 향후 투자가치가 높고, 광운대역세권 개발에 대한 기대감이 반영되면서 지난 7월 초 대비 평균 1억2,000만~1억3,000만원 정도 올랐습니다. 몇 주 사이 가격이 급등하자 더 오를 것이란 기대감에 집주인들이 물건을 거둬들이고 있어 거래 가능한 매물은 현재 많지 않습니다.” (월계 시영 일대 R공인중개사) 


강남사람도 주시하는 광운대역 일대 

이미 매물은 바닥을 드러낸 상태지만, 현재도 장기투자자들의 매수 문의가 계속된다는 게 현장의 전언입니다. 집값 상승의 진원지로 꼽히는 강남 재건축 등에 규제가 집중되면서 강남권 시장보단 개발 재료가 풍부한 강북에 실수요자나 투자자들의 발길이 빨라지고 있는 건데요.  

미륭아파트 인근의 공인중개업소 M대표는 “여의도나 용산 등은 개발사업에 제동이 걸렸지만 강북은 역세권 개발이라는 대형 프로젝트가 본격화되면서 강남 쪽에서 투자목적으로 매수문의를 해오고 있습니다”고 귀띔하면서 “강남이나 여의도, 용산에 비해 투자금액이 적은 대신 개발가능성은 높기 때문에 일정대로만 개발이 진행된다면 향후 가격은 더욱 오를 것이다.”고 전망했습니다. 


금싸라기 땅 개발에 넘어야 할 산 높아…희망고문일까?

다만, 서울시에서 추진됐던 역사(驛舍)개발 사업들 가운데 나름 사업이 속도를 내서 환경이 바뀐 사례는 왕십리역 등 지극히 일부라는 점은 광운대역 개발 사업이 갖고 있는 리스크로 볼 수 있습니다. 광운대역이 지상철이란 특성상 어떤 식으로 개발될지 지켜봐야겠지만, 철도 소음을 최소화하는 과제부터 혐오시설로 꼽혀온 시멘트 사일로(저장고) 공장부지에서 유발되는 먼지 등 공해문제도 해결해 나가야 합니다. 녹지와 공원, 문화시설 같은 인프라 확충 등 인접 지역의 주거환경개선 대책도 동시에 마련되어야 하겠고요. 이 과정에서 지역 주민들의 동의를 얻는 것도 관건이 될 수 있습니다. 어렵게 HDC현대산업개발이 사업자로 뛰어든 만큼 과거보다는 리스크가 줄었다고 합니다만 그만큼 해결해야 할 숙제들도 많은 셈입니다. 


리스크에도 불구하고 기대감은 접을 수 없어

최근 그린벨트 해제를 통해 주택공급을 늘린다는 정부의 입장에 서울시가 난색을 표하며 반대하고 있습니다. 결국 그린벨트가 아니라면 유휴부지 개발이 향후 주택공급의 핵심이 될 수밖에 없는 셈인데요. 업계 전문가의 말을 들어보겠습니다. 

“공급을 늘린다면 수요자들이 거주하기 원하는 곳에 주택이 지어져야 합니다. 도시 외곽, 접경지역 보다 서울 도심 내에 공급이 된다면 더 많은 소비자들의 선택을 받을 수 있습니다. 그런 점에서 서울 도심 곳곳에 위치한 유휴부지들의 개발은 앞으로 서울시에서 집중적으로 해야 할 숙원 사업이 아닐 수 없습니다. 대규모 유휴용지를 찾자면 사실상 철도차량기지가 될 텐데요. 그래서 광운대역이나 수색역 등의 개발 사업이 주목을 받는 것입니다.”

결국 이들 개발사업이 진행될수록 정부 차원의 지원이 늘어날 수 있고, 현실적으로 실현될 가능성도 높아집니다. 5년, 10년 후 이들 지역의 변화된 모습이 기대를 모으는 이유입니다.

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