과잉공급이라던 오피스텔 들썩! 왜?
지난해 수도권에서만 6만실 이상이 공급되면서 과잉공급에 따른 우려를 나타냈던 오피스텔 시장이 정반대의 행보를 보이고 있습니다. 거래량도 꾸준히 상승하는 데다가 분양시장에서도 높은 청약경쟁률을 기록하며 수요층이 몰리고 있는 것인데요. 업계에서는 정부의 강도 높은 부동산 규제가 주택 투자를 사실상 가로막으면서 오피스텔이 반사이익을 누리고 있다는 분석입니다.
“지난해 8•2 부동산 대책에 이어 이달 13일 종부세 과세 기준 확대 및 인상, 다주택자의 대출 제한 및 양도세 부과 등을 골자로 하는 주택시장 규제가 이어지면서 투자자들의 관심이 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 옮겨가는 양상입니다.”(부동산 전문가 P씨)
거래량 크게 늘면서 인기 증명
실제로 정부가 강력한 부동산 규제를 선보이기 시작했던 8•2부동산 대책 이후 전국의 오피스텔 거래량은 큰 폭으로 늘어났습니다. 국교부 자료를 바탕으로 리얼캐스트가 조사한 바에 따르면 8•2부동산 대책이 발표되기 이전인 지난해 7월 1만 7,908건이던 오피스텔 거래량은 8.2대책 발표 후인 1만9,671건으로 1,700여 건이 증가했습니다. 이후 거래량이 꾸준히 늘어 8.2대책 규제 후 월 평균 거래량은 16,538건으로 규제 전(2017년 1월~7월) 거래량(13,352건)에 비해 23.87%가 증가했습니다.
분양시장도 수만 명 몰려
분양시장도 상황은 마찬가지. 최근 주요 지역에서 분양에 나선 오피스텔이 연이어 청약 대박을 이어가고 있습니다. 일례로 지난 7월 경기도 부천에서 분양한 ‘힐스테이트 중동’은 49실 모집에 6,188명의 청약자가 몰렸고요. 이달 초 분양한 ‘힐스테이트 삼송역 스칸센’은 2,513실 모집에 1만여 명의 청약자가 몰리며 삼송지구에서 분양에 나섰던 오피스텔 단지 중 가장 많은 청약자를 모았습니다.
오피스텔 청약 대박의 공통점은?
하지만 모든 오피스텔이 분양 성공을 이루는 것은 아닙니다. 오피스텔 시장 역시 양극화 현상이 나타나고 있죠. 부동산 전문가들은 얼마나 안정적이고 지속적으로 임대 수익을 낼 수 있느냐에 따라 투자 선호도가 갈리고 있다는 분석입니다. 그런 의미에서 오피스텔 투자의 최대 핵심으로 고정적인 배후 수요층을 확보한 업무지구를 손꼽습니다.
기업 입주로 임대 수요 늘어나는 지역을 선점하라!
이에 오피스텔 투자의 최대 입지는 서울 고덕지구와 마곡, 경기권의 판교로 압축될 수 있습니다. 이들 지역은 국내 굴지의 기업체들이 입주(예정)해 탄탄한 배후 수요 확보가 가능하기 때문입니다. 마곡지구는 LG그룹의 R&D센터 등이 입주(예정)하며 서울 서부권의 대표 업무지구로 탈바꿈하고 있습니다. 고덕지구는 삼성엔지니어링, 삼성물산 등 삼성그룹의 건설계열사가 입주해 있는 강동첨단산업단지를 필두로 고덕상업업무복합단지, 엔지니어링복합단지 등 대규모 업무단지가 연이어 들어서며 약 7만여 명의 상주 인구가 유입될 예정이죠. 포스코ICT, 안랩, NHN 등 대기업들이 대거 둥지를 틀고 있는 판교는 제1판교테크노밸리에 이어 제2, 3판교테크노밸리 확장이 진행 중으로 오피스텔에 대한 수요가 여느 때보다 높은 상황입니다.
이 중 고덕지구는 고공급과잉으로 치닫고 있는 마곡지구와 달리 오피스텔 공급이 제한적이라는 특징이 있습니다. 주거공간 중심으로 계획된데다 오피스텔이 들어설 수 있는 상업지역이 부족하기에 공급이 제한적인 것이죠. 그만큼 희소성이 높아 안정적이고 높은 임대 수익을 기대할 수 있다는 게 업계 분석입니다.
“고덕지구는 삼성엔지니어링과 삼성물산을 비롯한 기업체 입주가 이어지고 있고 강남도 가까워 인근으로 출퇴근하는 직장인 수요가 지속적으로 늘고 있는 곳입니다. 그러나 1~2인 가구가 머물 수 있는 오피스텔 공급은 턱없이 부족해 신규 분양 오피스텔에 대한 관심이 상당한 상황이죠. 실제 내달 분양 예정인 고덕역 초역세권 입지의 고덕역 대명벨리온은 아직 분양 전임에도 불구하고 하루에도 수십 통씩 문의가 이어지고 있습니다.”(고덕역 인근 A공인중개사)
현명한 투자자라면?
정부의 주택시장 안정대책이 발표되면서 투자자들의 셈이 복잡해졌습니다. 특히 이번 발표는 보유세, 양도세, 대출 등 다방면의 규제로 해석하는데 시간이 많이 소요돼 그만큼 시장 위축은 불가피할 것이란 분석을 내놓고 있습니다. 이에 ‘소나기는 피하자’며 관망세로 돌아선 수요층도 출현하고 있는데요. 반면 투자 고수들은 규제에서 비껴간 상품으로 갈아타고 있습니다. 특히 서울 주요 업무지역을 배후에 둔 오피스텔을 선점하기 위해 발 빠르게 움직이고 있죠. 규제를 이용하는 진정한 고수들의 행보를 눈여겨봐야 할 것입니다.
