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부동산 트렌드 늘어난 분양시장 금융혜택, 약일까 독일까
2018-09-21
08:45
1,874 읽음

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꽉 막힌 대출? 분양시장 파격 금융혜택 속속

최근 부동산시장에서 중도금 무이자 및 발코니 무상 확장 등 금융혜택을 주는 단지가 늘고 있습니다. 정부가 각종 규제로 부동산시장을 옥죄자 건설사들이 금융혜택과 같은 실질적인 당근을 제공하며 주택 수요 잡기에 나선 것이죠. 관련 업계에 따르면 건설사들이 중도금 비중을 최소화하거나 없애면서 수요자 자금 부담을 최대한 줄이고 있어 신규 분양 시 일반적으로 적용됐던 ‘계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%’ 공식도 깨지고 있다고 합니다.


건설사가 금융혜택 카드를 꺼내든 이유는? 

사실 중도금 무이자를 대납하거나 중도금을 유예 또는 줄이는 것은 자체 자금 조달 능력이 그만큼 더 필요하기 때문에 건설사에게도 부담일 텐데요. 그럼에도 이들이 다양한 금융혜택 카드를 꺼내 들고 파격적인 혜택을 제시하는 이유는 뭘까요? 그건 정부가 집값을 잡겠다는 강도 높은 규제를 펼쳐 투자수요가 줄어 들고 시장 자체가 실수요자로 재편되는 등 소비 심리가 크게 위축된데다 이로 인한 미분양에 대한 우려도 커졌기 때문입니다.


9.13대책으로 더 까다로워진 대출규제

실제로 정부는 지난해 8.2대책을 통해 투기과열지구와 투기지역에서는 주택담보대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 40%로 강화했습니다. 이어 올 1월말 부동산 규제 지역에 신 총부채상환비율(신DTI)을 적용하면서 다주택자의 추가 대출한도도 줄였죠. 여기에 지난 3월말에는 1년간 갚아야 할 모든 대출 원리금을 연간 소득으로 나눈 비율인 총체적상환능력비율(DSR)까지 시행, 대출 장벽을 한층 더 높였습니다. 게다가 하반기 들어서부터 금융당국이 1금융권에서만 자율적으로 운영하던 DSR을 제2금융권까지 확대하고, 기준 비율도 강화하여 시행한다는 방침이고요. 


이 뿐만이 아닙니다. 강도 높은 규제에도 집값이 잡힐 기미가 보이자 않자 정부가 최근 발표한 9.13대책에서는 2주택 이상 보유자가 규제지역에서 새로 주택을 살 때 주택담보대출을 아예 받지 못하도록 LTV 0%를 적용한다고 밝혔습니다. 또 1주택자라도 규제지역 내 주택을 사기 위한 주택담보대출은 원칙적으로 금지하고 투기지역, 투기과열지구 내 주택 임대사업자에게도 주택 구입 대출자와 동일한 LTV 40%를 새로 적용하는 등 대출 원천봉쇄책을 내놨죠. 과거 신규 분양시장에서 계약금만 갖고 투자 목적으로 접근했던 방식이 이젠 통하지 못하게 된 셈입니다. 


부담 ‘쏙’ 빼고 혜택 ‘쑥’ 올리니 분양성적 好好

상황이 이렇다 보니 금융혜택이나 무상 옵션을 제시하는 단지에 소비자들의 관심이 쏠리고 있습니다. 리얼캐스트에서 금융결제원 자료를 토대로 청약성적을 분석한 결과 이런 단지들은 실질적인 소비자 부담을 낮춰주는 만큼 당연히 수요자들의 높은 호응을 받아 분양성적도 우수했습니다. 일례로 지난 5월 서울 영등포구에서 분양한 ‘e편한세상 문래’는 계약금 10%, 중도금 40% 이자후불제, 무상 발코니 확장 등의 혜택이 더해져 평균 31.6대 1의 청약경쟁률을 기록하며 인기를 끌었습니다. 동 시기 인근 지역에서 분양한 ‘영등포 중흥S-클래스’ 또한 엇비슷한 혜택을 내 건 결과 평균 24.6대 1의 높은 청약률을 보였고요. 


지난 7월 GS건설이 경기도 안양에서 처음 선보인 ‘안양씨엘포레자이’ 역시 발코니 확장 무상 시공을 비롯 안방 대형 드레스룸 확장과 주방 엔지니어드스톤 등의 무상 옵션 혜택을 제공한 점이 주효하게 작용해 24.67대 1의 평균 청약경쟁률로 1순위에서 전 세대가 주인을 찾았습니다. 포스코건설이 최근 중도금 100% 무이자 혜택과 발코니 무상 시공 등을 내걸고 부산 동래구 온천동 일대에 공급한 ‘동래 더샵’의 경우도 총 429세대 모집에 2,363명이 몰리며 평균 5.51대의 경쟁률로 1순위에서 당해 마감했고요. 


올 하반기에도 금융혜택 주는 아파트 ‘눈길’ 쏠려 

한편 올 하반기에도 금융혜택을 제공하는 단지들의 공급이 이어져 주목됩니다. 코오롱글로벌이 지난 14일 경북 안동시에 모델하우스를 리뉴얼 오픈하고 선착순 50세대에 한해 한시적 특별분양에 나선 ‘안동 코오롱하늘채’는 1차 계약금 500만원 정액제, 중도금 무이자 60%, 발코니 무상 확장 등의 금융혜택을 제공합니다. 이 단지는 또한 한시적 특별분양으로 분양받은 수분양자에겐 최소 200만원에서 최대 600만원까지 관리비 및 옵션 비용도 지원한다고 합니다. 


대우건설이 충북 청주에서 분양 중인 ‘청주 힐즈파크 푸르지오’의 경우 1차 계약금 500만원 정액제와 중도금 이자 후불제 혜택을 적용합니다. 현대건설이 강원도 속초에 공급 중인 ‘힐스테이트 속초 센트럴’나 호반건설산업이 전남 무안 남악신도시에 분양 중인 ‘남악 오룡지구 호반베르디움’도 1차 계약금 1,000만원 정액제와 중도금 60% 무이자 혜택을 제공하고요. 


이외에 HDC현대산업개발이 경기 여주시에 선보인 ‘여주 아이파크’나 서희건설이 충남 서산에서 분양 중인 ‘서산 센텀파크뷰서희’도 중도금 대출 시 무이자 혜택 등의 조건을 내세우고 있습니다. 특히 서산 센텀파크뷰서희의 경우 최초 계약자에게 취등록세 비용을 대납해주는 취등록세 지원 혜택도 제공한다고 합니다.


부담 낮춘 금융혜택 제공 단지 인기 높아질 것

아파트만이 아닙니다. 최근에는 오피스텔 같은 수익형 부동산시장에서도 중도금 이자후불제 같은 금융혜택이나 다양한 무상 옵션을 내건 단지를 심심찮게 볼 수 있는데요. 이러한 혜택을 통해 분양을 받는다면 대출이자가 절감돼 사실상 분양가 인하 효과를 가져옵니다. 때문에 내 집 마련을 원하는 실수요자들은 청약이나 계약을 결정할 때 이를 우선적으로 따져보게 되죠. 업계 관계자들도 “강화된 대출규제로 자금부담이 커진 상황에서 금융혜택을 주는 단지가 상대적으로 인기를 끄는 것은 당연한 결과”라며 “이런 다양한 혜택을 내걸고 수요자 선택 폭을 넓힌 단지의 인기는 더욱 높아질 것”이라고 말합니다.


혜택 많을수록 단점도 늘 수 있으니 분양조건 옥석가리기 필수 

하지만 일각에서는 너무 큰 할인 및 혜택을 제공하는 것은 분양계약률 자체를 확보하기 어려운 사업장에서 이를 상쇄시켜 보고자 펼치는 불황형 마케팅의 일환이라며 미분양이 우려되는 곳이라고 해석될 수 있는 만큼 주의가 필요하다고 지적합니다. 미분양에 대비해 혜택을 늘리는 일부 비인기 사업장도 있기 때문에 단지 혹할 수 있는 분양혜택만 보지 말고 분양조건과 더불어 입지, 브랜드, 상품력 등 여러 요인들을 종합적으로 하나하나 꼼꼼하게 따져보는 옥석가리기가 필수적이라는 얘기입니다. 마지막으로 리얼캐스트에서 만난 부동산 전문가 K씨의 의견 들어보시죠. 


"요즘처럼 대출이 꽉 막힌 상태에서는 금융혜택을 주는 단지가 수요자의 자금부담을 덜어주는 측면에서 긍정적인 영향을 줍니다. 하지만 혜택이 많을수록 단점도 있는 법입니다. 각종 혜택이 약이 될지, 독이 될지는 수요자 선택의 몫이니 입지, 상품, 브랜드 등도 함께 잘 살펴보며 옥석을 선별하는 지혜를 발휘해야 합니다.”