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리얼톡&리얼판 대규모 개발사업의 저주를 푼 기막힌 반전
2018-09-28
09:55
4,317 읽음

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대규모 개발 프로젝트의 저주

[리얼캐스트=신선자 기자] 단군 이래 최대 도심 개발사업으로 주목 받은 용산 국제업무지구 개발사업. 지난 2013년 유동성 위기로 좌초됐다가 지난 7월 박원순 서울시장이 여의도 개발 계획과 함께 사업 재개를 밝혔으나 약 한 달여 만에 다시 ‘보류’로 바뀌면서 사업 추진에 빨간불이 커졌습니다. 이에 앞서 총 3조5,000억원 규모에 달하는 서울 양재동 ‘파이시티(옛 화물터미널 부지)’ 개발사업도 지난 2014년 2월 또 다시 무산되고 말았고요. 이뿐만이 아닙니다. 예상 사업비 1조3,000억원의 ‘알파로스’, 2조원의 ‘에콘힐’, 그리고 총 예상 사업비만 317조원에 달하는 ‘에잇시티’까지, 2000년대 중반 지방자치단체와 대기업들이 장밋빛 미래를 제시하며 발표했던 사업비 1조원 이상의 ‘초대형 개발사업’들은 대부분 무산되거나 답보 상태입니다.


휘청이는 바벨탑

초대형 개발사업의 랜드마크로서 빠지지 않는 초고층 빌딩 사업도 마찬가지. 수십만개 일자리와 경기부양 효과로 대형 개발 프로젝트에는 으레 초고층 빌딩을 계획하는 경우가 많죠. 하지만 ‘마천루의 저주’가 설득력 있는 가설로 회자될 만큼 사업이 성공적으로 이뤄지긴 상당히 어렵습니다. 실제로 최근 10여년간 우리나라에서 100층 이상의 초고층 빌딩을 계획한 사업이 무려 10여개에 달하는데, 정상적으로 사업 추진된 곳이 서울 잠실의 롯데월드타워 단 하나뿐입니다. 현대자동차그룹이 삼성동에 연내 착공 예정이었던 110층 규모의 ‘글로벌비즈니스센터(GBC)’ 건립 계획은 최종 관문인 국토교통부 수도권정비위원회에서 잇따라 ‘보류’ 판정을 받아 사업 추진에 제동이 걸렸고요. 133층의 초고층 빌딩이 들어설 계획이었던 '상암DMC 랜드마크타워'도 서울시가 적자를 모면하지 못할 거라며 결국 개발계획을 원점에서 다시 검토한다고 밝히면서 14년만에 마천루의 꿈이 사라져버렸습니다.


자금조달 난항으로 대형 도시개발사업도 줄줄이 좌초

이처럼 소위 메가 프로젝트로 불리는 대규모 개발사업은 성공에 다다르기가 하늘의 별 따기입니다. 파주 '캠프하우즈 도시개발사업'이나 황해 '현덕지구', 김포 '한강시네폴리스' 등과 같이 자금 조달에 난항을 겪으면서 사업이 취소되거나 보류 검토되는 경우도 허다하고요. 특히 대규모 주거시설이 함께 들어서는 경우는 그 지역의 수요공급 현황과 환경적 요소도 충분히 고려되어야 하는 만큼 분양 성공을 장담하기가 더더욱 어렵습니다. 준공이 되더라도 기반시설 부족으로 미입주 사태가 일어날 수도 있고요. 


‘제2의 OO시티’ 오명으로 시작했던 ‘그랑시티자이’ 

단일 브랜드 단지로는 7,600여세대가 계획돼 용인 일대에 분양된 제2의 OO시티가 되는 것 아니냐는 우려와 오명으로 시작된 그랑시티자이는 10여년간 답보상태에 있던 주거와 업무, 상업, 문화시설이 연계된 사동 90블록 개발사업의 일환입니다. 그 규모도 판교 알파돔시티 3배가 넘는 37만㎡ 규모에 총 3조7,000억원이 투입되는 대규모 개발사업이죠. 안산사동90블록피에프브이(주)가 시행하고 GS건설이 시공하는 이 단지의 주거시설 규모만도 1차가 지하 2층~지상 최고 49층, 아파트 3,728세대·오피스텔 555실, 2차는 아파트 2,872세대·오피스텔 498실 규모로 경기 최대죠. 인근에 들어서는 복합쇼핑몰 외에 단지 내 상가도 73개 점포 규모의 파크 에비뉴와 117개 점포의 포트 에비뉴•라이프 에비뉴 등 3곳이 있고요. 웬만한 미니신도시를 방불케하는 규모로 일본 롯폰기힐즈 같은 복합단지를 지향합니다. 안산에서 이런 규모의 사업이 진행된다고 하니 성공을 담보할 수 없다며 반신반의하는 이들이 많았죠.   

오명 딛고, 저주를 푼 기막힌 반전

그런데 결과는? 오명을 딛고 대규모 도시개발사업의 저주를 푼 기막힌 반전이 일어났습니다. GS건설이 짓는 이 복합단지는 2016년 하반기 1차 아파트와 오피스텔 분양에 이어 지난 6월 첫 선을 보인 1차 상가까지 흥행에 성공하며 분양시장의 새 역사를 썼고 지난 14일 진행한 마지막 파크 에비뉴 73개 점포까지 계약 하루 만에 조기 완판에 성공하는 이변을 기록했습니다. 공단이 즐비한 안산의 지역적 특성에 공급과잉 논란까지 일던 시기였던 터라 그 누구도 성공을 장담할 수 없었고 심지어 분양 초기에는 ‘제2의 한숲시티’라는 오명까지 뒤집어 써야 했지만 나오는즉즉 분양 성료를 거둬 이젠 경기 서남부권을 대표하는 랜드마크 단지로 입지를 다지는 모양새입니다.

까면 전부 팔리는 최단기 분양 진기록 세워

사실상 이번 마지막 파크 에비뉴의 흥행 성공으로 복합용지를 제외한 고잔신도시 90블록의 개발은 종지부를 찍게 되는데요. 이는 지난 2007년 GS건설 컨소시엄을 우선협상자로 선정한 이후 장기간 미진했었던 사업이 10년만인 2016년부터 본궤도에 오른 이후 단 3년간의 단기간에 거둔 성과입니다. 실제 이 단지가 분양시장에 남긴 기록도 화려합니다. 아파트 분양에서는 안산 역대 최고 경쟁률인 102.5대 1을 기록했으며, 3,728세대 규모의 1차 아파트는 단 5일 만에 팔아 치웠습니다. 위례•광교 등 블루칩 신도시에 버금가는 1순위 청약자를 3만1,738명이나 모은 점도 이목을 끌었고요. 아파트에 이어 진행된 1차 오피스텔도 계약 이틀 만에 완판됐습니다. 3곳의 단지 내 상업시설 또한 최고 낙찰가율 196%, 최고 경쟁률 82대 1, 평균 낙찰가율 143% 등 진기록을 세우며 모두 하루 만에 팔려 나갔고요.

차별화, 현지화 등 다양한 실험의 장 빛 발해

그랑시티자이가 그 동안 나온 수 많은 대규모 개발사업의 저주를 풀고 반전 성공을 거둘 수 있던 원동력은 뭘까요? 리얼캐스트가 현장과 업계의 여러 평을 들어본 결과 우선 안산 최고층(49층), 최대 규모(7,653세대), 그리고 안산에 첫 선을 보이는 자이 브랜드가 갖는 상징성이 가장 높은 점수를 얻은 것으로 풀이됩니다. 그 중에서도 고급 호텔에서나 볼법한 스카이 커뮤니티를 비롯 단지 내 수영장, 실내체육관 등 안산서 처음 도입한 커뮤니티시설은 이 단지의 가치를 더욱 상승시키는 요소로 꼽히고요. YBM, 한양대학교 ERICA캠퍼스 사회교육원, 근로복지공단 안산병원, 단원병원, AK플라자 등 다양한 제휴를 통해 단지 안에서 교육, 헬스케어, 쇼핑 등을 원스톱으로 누리는 편리한 생활 여건을 만든 점과 다채로운 입주민 전용 서비스 프로그램도 빼놓을 수 없는 매력 중 하나입니다. 또한 전국 상위 1% 이내 초대형 단지로서 7653세대의 입주민 약 2만여명을 고정수요로 갖고 있고 인근 송산그린시티, 경기 테크노파크 등을 더하면 3만여명의 배후수요까지 추가로 확보할 수 있다는 점도 단지 가치를 높인 요인입니다. 


"입지가 아니라 공간이 가치를 만든다" 

부동산은 첫째도 둘째도 입지라지만 그랑시티자이는 난항을 겪는 대규모 도시개발사업과 달리 여러 실험을 통해 ‘입지가 아닌 공간이 가치를 만든다’는 점을 입증한 프로젝트인데요. 관련업계에 따르면 이번 그랑시티자이 완성을 토대로 단지가 위치한 고잔신도시 90블록 내 복합용지 개발도 급물살을 탈 전망이라고 합니다. 이곳에는 지식산업센터, AK플라자 복합쇼핑몰, 호텔, 문화 및 공연시설 등 다채로운 시설이 들어설 계획으로 주거 편의성이 더욱 좋아질 것으로 기대됩니다. 정명기 GS건설 분양소장은 “그랑시티자이는 상품 설계나 마감재 등을 향상시켰기 때문에 수요자들이 매우 만족스러운 반응을 보인 것”이라며 “기대에 부응하는 안산의 자부심이 되도록 품질시공과 서비스에 더욱 매진할 것”이라고 밝혔습니다.