집값 폭락은 없다, 특히 서울은 그렇다
[리얼캐스트=한민숙 기자]고상철 교수는 이론과 실무를 겸비한 부동산 투자 고수로 손꼽힙니다. 한양대학교
대학원 부동산법제 석사, 인하대학교 도시계획 박사과정을 수료한 후 현재는 인하대, 숭실대 등을 비롯해 전국 50여 개 부동산 관련 학원에서 강의를
진행하고 있습니다.
이론적인 분석에서 더 나아가 현장의 생생한 분위기를 통해 부동산 시장의 흐름과 맥을 그 누구보다도 빠르게 짚고 있는 고 교수에게서 현재 부동산 시장의 향방을 들어봤습니다.
“현재 서울 집값은 시간 측면에서의 오버슈팅입니다. 단기간에 급등한 것이 문제죠. 금전가치 그 자체는 오버슈팅이 아니라고 봅니다.”
서울 집값이 떨어질 것인가에 대한 물음에 고 교수는 단적으로 ‘아니다’라는 시원한 답변을 내놨습니다. 그 근거로 양도세 규제를 손꼽았습니다.
“다주택자의 경우 양도세율이 높아 집을 팔아도 손에 쥘 수 있는
돈이 많지 않습니다. 집값이 급등한 서울은 특히 그렇죠. 이미
양도세 혜택을 볼 수 있는 주택들은 지난 3월 말까지 모두 처분된 상태입니다. 지금은 상대적으로 시세차익이 덜한 지방 아파트나 못난이 물건들만이 시장에 남아 있는 상황이죠. 다시 말하자면 이미 높은 시세차익으로 검증된 서울의 똘똘한 한 채는 시장에 나올 수가 없는 구조라는 말입니다.”
“또한 다주택자의 양도세 면피 방안이 임대사업자 등록이라는 합법적인
창구로 만들어진 상황입니다. 짧게는 5년에서 길게는 10년까지 역시 임대가 잘 나가는, 바꿔 말하면 교통 좋고 수익성
높은 집을 구하기가 쉽지 않은 상황이죠. 똘똘한 한 채에 대한 희소성이 가치를 더욱 끌어올릴 것입니다. 서울 집값이 쉽게 내려가지 않을 거라 장담하는 이유입니다.”
정부의 뉴딜정책, 서울 집값 상승 부채질
고 교수는 정부의 뉴딜정책도 서울 집값 상승을 견고하게 뒷받침하는 요인으로 지목했습니다.
“재개발이나 재건축까지는 아니더라도 도로, 주택 정비 등을 통한 도시재생 뉴딜사업은 건물의 가치를 높이기 마련입니다. 이는
서울의 주거환경이 좋아진다는 의미입니다. 쾌적한 주거환경이 주된 무기로 작용했던 경기권 신도시의 주거환경을
서울에서도 누릴 수 있다면 굳이 경기권에서 살 이유가 없을 것입니다.”
지금은 집 살 때 아냐
다만 지금은 집을 살 때가 아니라고 조언합니다. 집값은 가격과 함께 기간 조정도 필요한데 최근 서울 집값은 단기간에 급등한 경향이 있다는 것이죠.
“정부의 규제가 오히려 집값을 단기간에 끌어올렸다고 볼 수 있습니다. 올해 1/4분기 서울 집값은 7%가
넘게 올랐습니다. 최근 10년 동안 이런 급등은 없었습니다. 이런 경우 시장에서 가격을 수용할 수 있는 시간이 필요한데 그 기간이 짧게는 몇 개월이지만 길어지면 수 년이
될 수도 있습니다. 굳이 그 기간 조정 시기에 진입해 마음 고생할 필요는 없죠.”
내년 상반기 흐름 주목해야
이에 실수요자라면 우선적으로 내년 상반기를 노려보라고 합니다.
“서울시에서 헬리오시티처럼 매머드급 입주가 한번에 이뤄진 적은
없었습니다. 때문에 헬리오시티의 입주 현황을 주목할 필요가 있는데요.
입주가 본격화되는 올해 12월에는 강남권 전세가가 휘청거릴 것입니다.”
“이는 헬리오시티 물량과 헬리오시티 입주를 염두에 둔 기존 조합원들이
거주했던 전세물량이 더해져 강남권 전세가 흔들리고 있는 것인데요. 이것이 매매가에도 영향을 줘 급매물이
쏟아진다면 기간 조정에 진입했다는 시그널로 봐야 할 것입니다. 실수요자라면 그때까지 기다려야 할 것입니다.”
수 년, 수십 년 내다보는 전망은 불필요
마지막으로 고 교수는 부동산 시장은 우상향일 수밖에 없다고 말합니다.
“수 년, 수십 년
앞을 전망하는 것은 의미가 없습니다. 통화량, 화폐가치 하락
등으로 실물가치는 높아질 수밖에 없기 때문입니다. 중요한 점은 최대한 조정기, 즉 눌림목에 진입해서 고통을 덜 받아야 한다는 것입니다. 기회비용이라는
것이 있으니까요. 가을 이사철이 다가오면서 집값이 요동칠 수 있지만 그동안 집값이 단기간에 급등했기에
상승에 대한 피로감이 상당한 상황입니다. 올해 1월과는 또
다른 분위기가 연출되고 있으니 이에 맞게 조급함을 버리고 기다려야 할 것입니다.”