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부동산 트렌드 오피스텔에 조망권은 중요할까?
2018-10-11
11:15
3,002 읽음

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잇따른 발표에 안전한 곳으로 눈 돌리는 수요자들

[리얼캐스트=박지혜 기자] 지난해부터 시작해 최근에 발표된 9.13대책까지 부동산 규제가 이어지면서 상대적으로 규제가 덜한 비규제지역 곳곳에서 풍선효과가 나타나고 있습니다. 특히 아파트에 규제가 집중되고 여전히 저금리다 보니 수익형부동산인 오피스텔을 찾는 수요자들이 늘고 있습니다. 단, 오피스텔도 규제지역 내에선 전매가 제한돼 비규제지역 오피스텔 공급에 대한 관심이 높습니다.


상품 선별해야…교통, 희소성 갖춘 ‘조망권’ 물건 잡아야

물론 모든 비규제지역 상품이 좋은 것은 아니기 때문에 입지나 주변환경을 고려해 경쟁력이 높은 곳을 찾아야 합니다. 결국 교통여건이 우수하거나 산, 강, 바다 등 조망이 좋아 다른 물건과 차별화되는 프리미엄이 중요한 셈입니다. 특히 미래에도 유지될 수 있는 영구 조망권은 물건 가격을 수천만원에서 수억원까지 차이 나게 해 ‘뷰(VIEW)가 곧 부(富)’라는 말이 나올 정도입니다. 


조망권 갖춘 오피스텔, 공실률 낮아 

사실 오피스텔 같은 수익형 부동산의 경우 실거주 목적보다는 월세를 챙기기 위한 투자 목적으로 접근하는 경우가 많습니다. 때문에 내가 살 집도 아닌데 굳이 조망권이 무슨 필요가 있을까 싶기도 합니다. 게다가 조망권을 갖췄다고 임대료를 더 받을 수 있는 것도 아니니까요. 그렇지만 실제 입주자들이 물건을 보러 왔을 때 조망권과 비조망권 세대 중 택일한다면 누구나 조망권 세대를 고릅니다. 탁 트인 개방감을 느끼며 살고 싶은 욕구는 누구에게나 있으니까요. 때문에 상대적으로 공실률이 낮죠. 즉 공실 없이 선순환 흐름 구조를 가져나갈 수 있어 안정적인 임대수익을 챙길 수 있습니다. 수익형 부동산은 수익률보다 공실률을 먼저 보라는 말도 그래서 나온 거고요. 


조망권 값어치는 아파트, 오피스텔 가리지 않아

또한 이는 크진 않지만 가격에도 영향을 미칩니다. 실제로 리얼캐스트가 국토부 실거래가 자료를 토대로 비규제지역인 인천 송도국제도시에 있는 ‘송도웰카운티’ 조망 여부에 따른 가격을 비교해본 결과 송도국제도시 미추홀공원 호수 조망이 가능한 3단지의 경우 지난 6월 5억9,900만원에 거래됐습니다. 반면 조망이 어려운 1단지의 경우 5억3,800만원에 거래 돼 5,000만원 안팎의 가격차를 보였습니다. 


아파트뿐 아니라 오피스텔의 경우도 조망권을 확보한 단지는 시세에서 확연한 차이가 납니다. 일산호수공원과 인접한 곳, 그렇지 않은 곳에 다수의 오피스텔이 분포하고 있는 경기 고양시 장항동 일대를 살펴보겠습니다. 장항동 오피스텔 평균가는 지난 9월 기준 3.3㎡당 634만원인데, 호수 조망권이 확보된 ‘청원레이크빌2’ 오피스텔의 경우 3.3㎡당 809~864만원을 기록했습니다.


조망권의 가치가 두드러지면서 지식산업센터나 상가도 보다 우수한 조망권을 확보한 곳이 선호도가 높고 유동인구도 많이 몰리는 것으로 조사됐습니다. 지난해 경기 용인시에 공급된 '기흥힉스유타워'는 아파트(230가구) 및 오피스텔(920실), 지식산업센터, 상가 등으로 구성됐으며, 인근에 기흥호수공원과 태광컨트리클럽, 청명산 등이 위치해 조망권이 좋습니다. 아파트의 경우 최고 3.09대 1의 경쟁률로 전 평형에 대한 청약이 마감됐는데요. 지난 7월 남양주시에서 분양한 ‘힐스테이트 별내 스테이원 상업시설도 남측향 단지 배치로 조망권을 확보하며, 성황리에 분양을 마쳤고요. 현재는 ‘힐스테이트 속초 센트럴’처럼 영구 조망권을 갖춘 단지들이 분양 중에 있습니다. 


여전히 낮은 금리…오피스텔 선택에도 조망권

이처럼 분양시장에서 조망권은 강세입니다. 지난 5월 송도국제도시에 분양한 ‘송도 더샵트리플타워’ 오피스텔은 710실 모집에 총 4000여건이 접수돼 평균 5.94대 1의 경쟁률을 기록하며 완판됐습니다. 대구에서 분양한 오피스텔인 ‘힐스테이트 범어 센트럴’도 수성못과 범어공원조망권으로 주목 받아 총 160실 모집에 총 1000여명이 몰려 평균 6.8대 1의 경쟁률을 기록 후 완판됐습니다. 이외에도 세종시에서 분양한 '힐스테이트 세종 리버파크' 오피스텔도 금강과 괴화산 조망권이 장점으로 꼽히며 평균 경쟁률이 무려 378.8대 1을 기록하고 계약 하루 만에 완판 됐습니다. 


왜 조망권을 선호하나?

조망권 좋은 상품이 우수한 청약경쟁률로 일찌감치 완판되는 데는 주거의 가치를 높이는 희소성, 노후대책을 위한 안전 자산의 성격 등을 갖췄기 때문입니다. 더불어 힐링 등 건강을 중시하는 사회 트렌드로 인해 좋은 것을 오랫동안 보고, 느끼면서 정서적인 안정을 찾으려는 현대인들의 특성상 오피스텔에 대한 관심은 계속될 전망입니다. 


부동산인포 권일 리서치팀장은 “건설사들이 자연 본연의 모습이 없는 경우 인공으로라도 녹지를 조성하는 데는 이들을 직접 볼 수 있는 조망권을 갖춘 물건들이 희소성 높아 미래가치가 더 오를 수밖에 없기 때문이다. 특히 수익형 부동산의 경우 조망권을 확보한 물건은 공실률이 낮아 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다”고 말했습니다. 


부동산 가치 높이는 조망권…조망특화 단지는

저금리 기조가 계속되고, 각종 규제 등으로 주택시장의 불확실성이 커질수록 수익형 부동산 시장의 움직임은 활발합니다. 그래서인지 연내 공급 예정인 조망권 갖춘 오피스텔에도 수요자들의 관심이 높은데요. 우선 서울권에선 강동구 명일동에서 '고덕역 대명벨리온' 오피스텔(503실)이 분양할 예정입니다. 최근 강남4구로 불리며 부동산시장에서 주목 받는 강동구 고덕역 초역세권 단지로, 강동 그린웨이 명일공원을 조망할 수 있습니다. 경기 과천시 별양동에는 대림건설이 관악산, 매봉산 등 영구 조망권을 갖춘 e편한세상 시티과천 오피스텔(599실) 분양에 나섭니다. 전북 전주시 완산구 내 서부신시가지에서는 ‘전주 서부신시가지 유탑유블레스 리버뷰’가 나옵니다. 전용 84㎡이하 중소형으로 구성된 주거형 오피스텔(지하 4층~지상 45층)으로서 삼천과 모악산을 조망할 수 있는 단지입니다.

 

지역을 불문하고 프리미엄 베스트셀러 ‘조망권’

연이은 규제에도 불구하고 일부 지역에선 분양 열기가 뜨겁고 똘똘한 한 채를 찾는 발길 역시 끊기지 않고 있습니다. 비규제지역에 대한 관심이 증가하고 수익형 부동산은 공실이 발생할 가능성이 낮아야 하는 만큼 조망권 역시 앞으로 더욱 강조될 전망입니다. 정부가 수도권을 중심을 공급확대와 분양 및 청약제도 개편 등으로 규제를 강화하고 있습니다. 이럴 때 일수록 세심한 분석을 통해 매입 대상을 선별하도록 해야 할 것입니다.