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핫플레이스 · 잇플레이스 억 소리 나는 황금알 된 서민아파트 '주공' '시영'
2018-10-16
08:35
15,978 읽음

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서울 주공아파트 가격 상승폭, ‘상상초월’ 

[리얼캐스트=여경희 기자] # 2년 전 실 거주하던 강서구 등촌주공3단지 아파트를 팔고 옆 동네인 마곡지구의 새 아파트로 이사한 K씨는 집값만 생각하면 속이 쓰립니다. 4억원에 매도한 등촌주공3단지 전용 58㎡가 최근 6억4천만원에 팔린 사실을 알게 돼섭니다. “마곡지구 후광효과에 리모델링 호재로 투자자들의 발길이 이어지면서 가격이 급등했다”는 중개업자의 말을 들으니 생활의 불편함을 참지 못하고 팔아버린 자신이 더욱 원망스러웠습니다.  


# 투자자 Y씨는 3년 전 개포주공1단지 전용 35㎡를 6억7천만원을 주고 매수했습니다. 재건축 호재로 가격이 더 오를 것이라 예측했기 때문이었는데요. 그의 예상은 적중했습니다. 개포주공1단지 전용 35㎡의 매매가는 16억원. 올 8월 서울에서 3.3㎡당 가격이 가장 비싸게(1억1510만원) 거래된 아파트에 이름을 올렸습니다. 


서울 주공아파트, 더 이상 서민아파트 아냐


주공아파트는 국민들의 주거 안정을 위해 LH가 지은 아파트로, 민간아파트에 비해 분양가가 저렴해 주로 서민층이 거주해 왔는데요. 최근 서울에서는 ‘주공아파트=서민아파트’라는 공식이 깨지고 있습니다. 80~90년대 초반 입주한 대부분의 주공아파트들이 재건축 연한을 채우면서 개발 기대감으로 가치가 상승한 까닭입니다. 


실제로 재건축을 마친 주공아파트들은 지역의 랜드마크이자 고가 아파트로 속속 등극하고 있습니다. 반포주공2,3단지를 재건축한 반포래미안퍼스티지(총 2444가구)와 반포자이(총 3410가구)의 경우, 전용 84㎡가 20억원을 훌쩍 넘기며 반포동의 대장주로 등극했고요. 잠실주공2단지를 재건축한 잠실리센츠도 잠실동의 최고가 아파트로 자리매김했죠.  


강동구에서도 재건축 중인 주공아파트들이 집값 상승을 견인하는 모습입니다. 리얼캐스트가 부동산114자료를 분석한 결과, 최근 1년 새 강동구에서 가격상승률(63.5%, 18.10.5일 기준)이 가장 높았던 아파트는 1만여 가구를 통합 재건축하는 둔촌주공으로 나타났습니다. 


서울시 주공아파트 총 60곳(네이버부동산 기준, 조사일: 18.10.5) 중 23곳이 밀집해 있는 노원구에서도 주공아파트의 가치가 높아지고 있습니다. 상계주공아파트 첫 분양 단지인 노원꿈에그린(상계주공8단지 재건축)은 98대1의 청약경쟁률로 1순위에서 마감됐고요. 1987년 입주한 상계주공5단지(저층)도 재건축 기대감에 3.3㎡당 3000만원을 돌파했습니다.  


미니신도시급 재건축으로 재탄생하는 시영아파트


1963~1989년 서울에서 대대적인 도시정비사업이 진행될 당시 저소득층의 주거 안정을 위해 SH가 공급한 시영아파트도 가치를 재조명 받고 있습니다. 서울 시영아파트들은 1000가구가 넘기 때문에 재건축 후 매머드 단지로 재탄생하게 되는데요. 대표적인 예로는 연말 입주를 앞두고 있는 가락시영 재건축, 송파헬리오시티(총 9510가구)가 있습니다. 


강북에서는 월계시영(미륭∙미성∙삼호3차, 총 3930가구)와 성산시영(선경∙대우∙유원, 총 3710가구)이 대장주입니다. 안전진단 기준 강화로 재건축 사업은 지지부진하지만, 워낙 입지가 좋다 보니 가격이 상승세입니다. 특히 월계시영은 인접한 광운대역 역세권개발사업 호재로 최근 2~3개월 새 1억원 넘게 가격이 급등했는데요. 지난 5월 3억5800만원에 거래된 전용 50㎡ 10층의 경우, 8월에는 4억7000만원에 손바뀜이 이뤄졌습니다. 


투자자와 건설사 모두 눈독 들이는 넓은 지분과 탁월한 입지조건


재건축 연한을 채운 공공분양아파트의 가격이 급등하는 주된 원인에 대해, 전문가들은 ‘재건축으로 인한 투자 실익이 민영아파트에 비해 크기 때문’이라고 말합니다. 공공분양아파트는 지분이 커 사업성이 우수한데다 입지가 좋아 추후 가격상승력이 높은 특징을 갖췄다는 거죠. 

현재 서울시 주요 공공분양 아파트 총 71곳(△주공 60곳 △시영 7곳 △시범 4곳) 가운데 1000가구 이상은 42곳, 2000가구가 넘는 단지는 20곳으로 대단지가 많은 것도 인기 요인입니다. 재건축 후 대단지 후광효과를 누릴 수 있어섭니다. 


대규모 사업이다 보니 유수의 건설사들도 서울의 주공∙시영 재건축 수주에 열을 올리곤 합니다. 재건축 후 랜드마크로 자리매김하는 경우가 많아 브랜드 인지도를 높일 수 있고요. 정비사업과 함께 아파트가 건설된 까닭에 대지 모양이 좋고 평평해, 주택 건설이 상대적으로 수월한 장점도 갖췄기 때문입니다. 


30년 된 낡은 아파트, 실거주는 불편해


반면 30년이 넘는 낡은 아파트이다 보니, 실거주 수요자들의 선호도는 낮은 편입니다. 특화설계가 적용된 새 아파트에 비하면 공간 활용도가 낮다는 것이 주민들의 지적이죠. 창동주공3단지 101㎡에 살고 있는 K씨는 “30평형대 아파트지만 복도식인데다 화장실이 하나밖에 없어서 불편하다”라며, “오래된 아파트라 주차공간이 넉넉하지 않고, 2~3베이 구조라 채광과 통풍 면에서도 요즘 아파트만 못한 것은 사실이다”라고 말했습니다. 


하지만 이들의 불편함은 상당기간 지속될 듯합니다. 서울의 재건축 규제가 강화된 탓에 평균 연식 31년의 공공분양 아파트들의 재건축도 난항을 겪고 있기 때문인데요. 주거의 질 향상을 위해서라도 공공분양 아파트들의 재건축이 순차적으로 이뤄져야 할 것으로 보입니다. 



에디터 :    빛소금   그래픽 :   Chorong

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