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리얼톡&리얼판 집값 상승 나비효과, 전용 84㎡ 오피스텔 공급이 두배 이상 늘어난 까닭은?
2018-10-23
09:35
9,609 읽음

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결혼 2년차 김 모씨 부부가 전용 84㎡ 오피스텔로 이사 결심한 까닭
[리얼캐스트=신선자 기자] 전용 59㎡(구 25평) 아파트에 전세를 살고 있던 결혼 2년차 김 모(36세)씨 부부는 얼마 전 전용 84㎡ 오피스텔을 구입해 이사를 했습니다. 전세 만기가 도래하면서 집주인이 전세보증금을 올려 부담이었던 터라 이 참에 내 집 마련을 할까 하고 같은 평수의 소형 아파트를 알아봤지만, 가격이 너무 뛴데다 매물도 많지 않은 상태라 고민이었던 찰나에 아파트와 별반 차이가 없는 부부가 살기에 딱 좋은 오피스텔을 만났기 때문입니다. 것도 기존에 갖고 있던 전세보증금으로 살 수 있어 가격 부담도 없으니 당장 계약을 하고 이사를 감행했다고 합니다.

수요에 부응한 주거형 오피스텔 공급 증가…3년새 2배 넘게 늘어
김 모씨 부부처럼 소형 아파트 대체 상품으로 주거형 오피스텔을 찾는 수요가 많아지면서 건설사들도 이에 부응해 소형 아파트와 비슷한 면적형인 전용 84㎡타입으로 대표되는 주거형 오피스텔 공급을 늘리고 있습니다. 

부동산114에 따르면 전국 오피스텔 공급물량 중 전용 60㎡초과~85㎡이하의 주거형 오피스텔은 3년전인 2015년에만 해도 총 3,936실에 불과했지만 올해는 그 두 배를 훌쩍 뛰어넘는 8,456실(입주예정물량 포함)로 증가했습니다. 내년 입주예정인 전용 60㎡초과~85㎡이하 오피스텔은 이보다 더 늘어 무려 1만348실이 공급될 계획이고요. 사실 오피스텔은 원룸 임대수요가 태반이었던 지라 큰 평형대의 경우 임차수요를 맞추기 어려워 그간 계륵으로 불려왔는데 말이죠. 소형 아파트를 원했던 실수요자들이 공급 부족에 몸값도 너무 오른 소형 아파트 대체재로서 전용 84㎡로 대표되는 중형타입 주거형 오피스텔을 찾으면서 선호도가 급격히 높아진 셈입니다. 
전용 59㎡ 소형 아파트와 실면적 같은 전용 84㎡ 단일 구성 오피스텔도 속속
상황이 이렇다 보니 전용 84㎡ 단일 면적 구성의 오피스텔도 속속 등장하고 있고 전통적인 원룸이나 1.5룸 구성을 벗어난 중소형 면적형을 늘려 공급하는 추세인데요. 특히 소형 아파트 품귀 현상을 보이는 지역에서는 이런 현상이 뚜렷하고 수요자들도 이를 반기는 분위기입니다. 

지난 19일 유탑그룹이 전주 완산구 효자동에 모델하우스를 개관하고 본격 분양에 돌입한 주거형 오피스텔 ‘전주 서부신시가지 유탑유블레스 리버뷰’가 그 예인데요. 이 단지는 총 480실 모두를 전용 84㎡ 단일 면적(펜트하우스 제외)으로만 구성했습니다. 그것도 남향 위주의 배치에 4베이 혁신 평면을 도입해 충분한 채광과 일조권을 확보하고 드레스룸, 가변형 벽체 등의 특화설계에 평면도 다채롭게 선보여서인지 오픈 첫 날부터 많은 관람객들의 발길이 이어지며 큰 호응을 얻었다 합니다. 게다가 이 단지가 입지한 서부신시가지 내에는 20평대 소형 주거시설이 전무한 상태라 더 많은 관심이 모아졌다는 게 분양 관계자의 전언입니다. 

코오롱글로벌이 대구 수성구 시지권에서 이달 분양하는 `시지 코오롱하늘채 스카이뷰`도 그렇습니다. 총 686실 규모의 모든 실을 3개 타입의 다양한 평면으로 된 전용 84㎡로만 구성했습니다. 이 역시 4베이, 4.5베이, 테라스, 다락방 등 다양한 특화설계도 적용해 관심을 끌었고요.

이밖에 신세계건설이 내달 스타필드 하남 인근인 경기 하남시 덕풍동 일원에 공급하는 전용 31~84㎡, 총 344실 규모의 주거용 오피스텔도 전용 59㎡ 아파트와 유사한 설계의 중형타입 비중을 대폭 늘렸다고 합니다. 개방감 있는 설계를 위해 층고도 일반 아파트보다 훨씬 더 높은 최소 3.2m~최고 5.9m를 적용하고 일부 실에는 다락방 설계도 도입했다고 하고요. 

이처럼 최근 들어 소형 아파트 닮은꼴의 주거형 오피스텔 공급이 예년보다 부쩍 늘고 있는 추세고 수요자들로부터, 그 중에서도 실거주를 목적으로 하는 실수요자들이게 각광을 받고 있는데요. 도대체 선호도가 높아지며 인기를 모으는 이유가 뭘까요?

실수요자에게 전용 84㎡ 오피스텔이 각광받는 이유는?
부동산 전문가들은 시세는 소형 아파트보다 저렴하면서도 아파트 못지 않은 주거기능을 갖추고 있다는 점을 꼽습니다. 사실 최근 1~2인가구의 증가로 소형 아파트가 대세로 자리잡고 있다지만 수요가 몰리는 만큼 가격이 너무 뛰어 부담스러워 하는 이들이 많습니다. 부동산114에 따르면 실제로 전국의 전용 60㎡이하 소형 아파트 3.3㎡당 매매 평균가격은 올 들어서인 지난 1월만해도 1,000만원이 채 안 되는 997만원선이었는데 10월 현재 1,066만원으로 전국 평균(6.26%)보다 0.03%포인트 높은 6.29%의 상승률을 보였습니다. 1~2인가구 비중이 높은 서울의 경우는 같은 기간 2,071만원에서 2,424만원으로 전국보다 훨씬 더 높은 15.46%의 가파른 상승폭을 보이며 뛰었고요. 그런데 전용 84㎡ 오피스텔은 발코니 제외 시 전용 59㎡ 아파트와 비슷한 실사용면적을 보이는 반면 가격의 60~70% 수준, 즉 소형 아파트 전셋값정도면 살 수 있습니다. 

송도국제도시에 있는 전용 59㎡형 아파트와 전용 84㎡ 오피스텔 시세가 그 예인데요. KB부동산 시세에 따르면 송도국제도시인 인천 연수구 송도동에 위치한 ‘더샵그린워크 1차’ 아파트 전용 59㎡형은 현재 평균 4억4,750만원 선에 매매가격이, 전세가격은 평균 3억~3억2,000만원대에 형성되어 있습니다. 반면 같은 실사용면적에 평면 구성도 비슷한 ‘송도더샵센트럴시티’ 전용 84㎡ 오피스텔은 평균 매매가격이 3억500만~3억4,500만원대로 약 1억원가량 저렴한 수준이라 59㎡형 아파트 전세가격 정도로 구매 가능합니다. 부동산114의 전용 60㎡초과~ 85㎡이하의 경기도와 인천시 오피스텔 3.3㎡당 매매 평균가격을 봐도 각각 742만원, 535만원으로 이 지역 전용 60㎡이하 소형 아파트 평균 매매가격의 60~70%에 불과하고요. 

또한 전용 84㎡로 대표되는 주거형 오피스텔은 설계 수준도 원룸, 혹은 분리형 원룸(1.5룸) 등으로 구성되는 일반 오피스텔과 달리 대부분 3~4베이 평면을 갖추고 있어 자녀가 있는 3~4인 가구도 거주할 수 있죠. 실제 최근 나오는 84㎡타입의 주거형 오피스텔의 경우 거실, 주방, 욕실 2개, 방 3개 등의 구조로 소형 아파트와 차이가 없습니다. 게다가 전용 84㎡ 오피스텔은 가점제 적용을 받아 당첨되기 힘든 소형 아파트와 달리 청약통장이 필요하지 않다는 장점도 있습니다. 여기에 최근 나온 규제들이 아파트 중심으로 이뤄지다 보니 상대적으로 규제에서 자유롭다는 점도 수요가 몰리는 원인 중 하나입니다. 
전용 84㎡ 오피스텔 청약률 고공행진
이렇다 보니 전용 84㎡ 오피스텔은 나오는 족족 연일 높은 청약경쟁률을 기록하며 그 인기를 실감케 하는데요. 일례로 지난 7월 부천시 중동에 분양한 ‘힐스테이트 중동’ 오피스텔은 총 49실 모두 전용 84㎡로만 구성되었는데 6,188건의 청약이 접수 돼 평균 126.3대 1의 경쟁률로 청약을 마쳤습니다. 

지난 6월 공급된 전용 84㎡타입을 포함한 ‘분당 더샵 파크리버’나 ‘힐스테이트 금정역’ 오피스텔도 마찬가지입니다. 총 165실로 조성되는 분당 더샵 파크리버는 힐스테이트 중동과 마찬가지로 전 실이 전용 84㎡타입이었는데 평균 56.8대 1의 청약률을 기록했고 전용 24~84㎡ 639실 규모의 힐스테이트 금정역은 평균 62.62대 1의 경쟁률을 찍었죠. 특히 전용 84㎡의 경우 최고 경쟁률이 221대 1까지 치솟았다고 합니다. 

이에 앞서 지난 4월 안양에 나온 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’(전용 49~84㎡, 622실) 전용 84㎡형은 6실 모집에 6,464건이 몰리며 무려 1077.3대 1의 경쟁률을 보였고요.
수천, 수억의 웃돈 붙어 시세차익도 챙길 수 있어
청약시장에서만이 아닙니다. 사실 오피스텔은 임대에 초점이 맞춰져 시세차익을 기대하기 쉽지 않은 상품인데요. 그런데 전용 84㎡ 주거형 오피스텔은 소형 아파트 대체할 실거주용으로 수요가 확산되다 보니 일반 오피스텔과 달리 매매시장에서도 두각을 보입니다. 수천, 수억원의 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되고 있을 정도니까요. 지난 3월부터 입주를 시작한 ‘위례 지웰푸르지오’ 오피스텔 전용 84㎡타입이 대표적인 예인데요. KB부동산 시세에 따르면 경기 하남 학암동에 자리한 이 오피스텔 평균 매매 가격은 10월 현재 8억원 선에 형성되어 있습니다. 상위 평균가는 8억5,000만원이고요. 2015년 분양 당시 전용 84㎡의 분양가가 4억9,000만원대였으니 분양가대비 3억이상의 웃돈이 붙은 셈입니다. 그나마도 매물로 나와 있는 것도 거의 없고요. 

분양권 거래도 마찬가지. 경기 하남미사강변도시에 지난해 6월 나온 ‘힐스테이트 미사역’ 오피스텔 전용 84㎡ 분양권은 분양 당시 분양가(4억8,000만~5억1,000만원)보다 최대 1억원 가까운 웃돈이 붙어 5억9,000만~6억1,000만원에 거래되고 있습니다. 지난 1월 경기 의정부시 민락2지구에서 분양한 ‘민락2지구 제일풍경채 센텀’ 오피스텔 전용 84㎡도 완판된 지 한달 만에 분양권엔 500~1,000만원가량의 웃돈이 붙어 매물이 나오고 있고요.

소형 아파트 닮은꼴 오피스텔 수요 꾸준할 것…그러나 수익성은 꼼꼼히 살펴봐야 
이처럼 최근 전용 84㎡ 오피스텔은 실용성을 강점으로 수요자들에게 큰 호응을 얻고 있는데요. 업계에서는 요즘 잇따라 나온 정부의 규제가 아파트에만 초점이 맞춰져 있다 보니 규제의 영향을 덜 받는다는 점도 부각돼 당분간 이 인기는 계속될 것이라고 전망합니다. 

하지만 유의할 점도 있습니다. 오피스텔은 각종 세금 체계 등이 아파트와 다르기 때문에 계약 전 수익성을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 한 예로 주거용 오피스텔의 취득세는 4.6%로 같은 면적대 아파트(1.1%)보다 약 4배 넘게 비쌉니다. 기술의 발전으로 그 격차가 줄고 있는 추세이긴 하나 전기요금 등의 세금이나 관리비 부담도 아파트에 비해 더 큰 편이고요. 3~4인가족도 살기에 좋은 구성이지만 실거주용으로 택하는 이들이 많아 일반적인 원룸 오피스텔보다 임대 수익이 떨어질 수도 있습니다. 때문에 실거주 목적인지 투자 용인지 구입 목적을 분명히 하고 입지적 특수성이나 환금성 등을 필히 따져봐야 할 것입니다.


에디터 :    쿠로시로   그래픽 :   Chorong

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최종현  2018-11-07  12:32:26

오피스텔은 취득세 4.6% 일반임대사업자 낼 경우 부가세 환급 받지만 주거용으로 사용 시 환급받은 세금 다시 내야 함. 또한 주거용으로 사용 시 주택수에 포함되어 기존주택이 있다면 1가구2주택이 됨. 기존 주택을 매각 할 경우 1가구2주택이라 오피스텔 취득한지 3년내에는 비과세이지만 3년후에는 양도세를 내게됨. 양도세를 안내려면 거주지 구청에 주택임대사업자를 내고 거주지 세무서에 양도세 면세 신청을 하면 됨. 법을 잘 모르고 오피스텔을 샀다가는 세금내다가 망함.

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