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거품 붕괴 얼마 안 남았다? 통화량으로 보는 집값 버블의 징후 3가지

기자명 한민숙
  • 일반
  • 입력 2018.11.12 10:10
  • 수정 2018.11.21 08:46


대한민국은 지금 부동산앓이 중


[리얼캐스트=한민숙 기자] 대한민국이 부동산앓이 중입니다. ‘누구는 부동산으로 얼마를 벌었네’, ‘어느 지역 아파트는 얼마나 올랐네’하며 자신의 뒤쳐진 정보력과 실천력을 푸념하고 심지어 ‘금수저’, ‘흙수저’를 운운하며 신분을 계급화하기에 이르렀습니다.

과열된 집값을 잡기 위해 정부가 칼날을 빼 들었고, 실제 9.13부동산 대책은 효과가 서서히 나타나는 듯합니다. 발표 2개월 가량이 지난 현재, 거래량도 줄고 강남 재건축을 중심으로 호가도 수억 원이 떨어지고 있으니까요.

하지만 일각에서는 이번 약발도 조만간 다할 것으로 오히려 저점 매수의 마지막 기회라는 분석이 나오고 있습니다. 이에 수요층의 혼란만 가중되고 있는데요. 

수년 간 이어진 상승세는 지속될 수 있을까요? 상승장보다 더 무섭다는 폭락장이 도래하는 것은 아닐까요? 

‘경제공부의 바다에 빠져라’, ‘월급쟁이 부자들’ 등 경제 서적을 출간하며 유튜브 채널 ‘상승미소의 경제와 투자’를 운영 중인 이명로(필명 상승미소) 씨는 “경기는 통화량과 밀접한 관계가 있다”며 “집값 거품 유무도 시중에 풀린 통화량과 그 요인을 통해 파악할 수 있으며 부동산이 지속적으로 상승하거나 적어도 현재의 수준을 유지하기 위해서는 시중에 통화량이 지속적으로 증가해야 한다”고 말했습니다. 

통화량을 늘리는 방법 3가지

그렇다면 시장에 돈, 즉 화폐는 어떻게 증가할까요? 

우선적으로 통화량은 대출을 통해 증가하게 됩니다. 지속적으로 대출을 늘리는 방법으로는 한 사람이 계속 많이 빌려서 통화량을 증가시킬 수도 있지만 돈을 빌리는 사람이 매년 증가하는 방식으로도 대출 증가에 따른 통화량 증가를 가져올 수 있죠. 예컨대, 올해 10명이 각각 1억원씩 빌렸다면 내년에는 20명이 각각 1억원씩 빌리면 시중에 돈이 많이 풀려 통화량이 증가하게 되는 것이죠. 

개인의 소득 증가도 통화량 증대를 가져올 수 있습니다. 소득 증가는 소비로 이어지고 기업의 이익을 극대화하며 다시금 개인의 소득 증가로 이어지는 선순환 구조를 이끌죠. 소득 증가에 따른 신용 상승 역시 대출한도를 높여 시중에 잠재적인 통화량 증대를 가져올 수 있고요.

외국에서 국내로 돈이 많이 유입되는 것도 국내 통화량 증대에 큰 몫을 합니다. 국내 경쟁력이 높아져 기업의 수출이 많이 이뤄지고 외국인이 국내 주식 및 부동산에 투자해 외국 자금이 많이 들어오면 국내 통화량은 늘어나게 되죠. 

1. 경제활동인구 감소

문제는 앞서 언급한 3가지 중 어느 하나도 감지되지 않는다는 것입니다. 

우선 인구, 특히 돈을 건실하게 빌릴 수 있는 경제활동인구(20세~59세)가 2014년 이후 지속적으로 줄고 있습니다. 리얼캐스트가 통계청 자료를 바탕으로 최근 7년간 경제활동인구를 조사한 결과 지난 2014년 3160만 268명이던 20~59세 인구는 2018년 현재, 3125만 7683명으로 34만 2585명이 줄었습니다. 세종시의 2018년 9월 주민등록인구가 30만 8068명임을 감안하면 4년 새 세종시가 사라진 셈이죠. 

2. 실질 소득 감소


소득도 줄고 있습니다. 통계청이 발표한 국민총소득(GNI gross national income 한 나라의 국민이 일정 기간 생산활동에 참여한 대가로 벌어들인 소득의 합계)은 지난 2015년 6.5%에서 2016년 4.2%, 지난해에는 3.1%로 해가 갈수록 감소하고 있습니다.

3. 줄어드는 경상수지 


외국으로부터 얼마만큼 외화를 받았고 외국에 외화를 얼마만큼 지급했는지를 나타내는 경상수지 흑자 폭도 감소하고 있습니다. 통계청에 따르면 2015년 1059억4000만 달러에 달하던 경상수지는 2016년 992억4300만 달러에서 지난해에는 784억6000만 달러로 줄었습니다. 경상수지가 흑자를 기록했다는 것은 외국에 판 재화와 서비스가 사들인 것보다 많다는 의미인데요. 경상수지가 줄면 결국 국내 통화량 감소 요인으로 작용하는 것이죠.

빚 잔치=돈 잔치 

문제는 이와 같은 부정적인 시그널에 위기를 느낀 정부가 저금리 기조를 장기간 유지하는 동안 ‘달콤한 유혹의 위험성’을 인지하지 못한 일반인들은 무리한 대출을 발생시켜 부동산을 사들였다는 것입니다. 덕분에 부동산 가격은 급등했고 상승한 부동산 가치만큼 또 대출을 받아 통화량을 늘리며 온 나라는 ‘빚 잔치=돈 잔치’를 벌였습니다. 

결국 집값 상승은 개인의 소득 증가나 탄탄한 내수 경제의 성장이 아닌 ‘빚 잔치’의 산물인 것이죠. 실제 가계재무건전성 지표인 가처분소득 대비 부채비율은 2017년 170.5%까치 치솟았습니다. 

금리 올라도 제자리도, 통화량 감소 불가피

하지만 저금리로 끌어올렸던 부동산 가격이 한계에 다다랐습니다. 당장 미국이 오는 12월에도 금리 인상을 예고하고 있습니다. 이럴 경우 미국과 한국의 금리는 1%로 벌어지게 됩니다. 국내 자금이 해외로 빠져나갈 가능성이 농후하죠. 

정부가 국내 기준금리를 올리면 어떻게 될까요? 이 경우에도 마찬가지로 대출 이자가 늘어 시중에 통화량은 감소하게 됩니다. 자칫 개인 파산으로도 이어질 수 있고요.

정부의 고민이 깊어지는 이유가 여기에 있습니다. 금리를 올려 긴축정책을 펴기에는 국내 경제가 건실하지 못하고 그렇다고 마냥 화폐를 푼다면 가계 경제의 대부분을 차지하는 부동산에 거품이 끼어 결국 부실채권의 위험을 키울 테니까요. 

신규 대출 규제하는 정부의 속내

결국 정부는 기존 대출 금리는 유지하되 신규 대출을 강화하는 방향으로 통화 정책 카드를 사용했지만 미중 무역 전쟁 등 대외 경제 상황이 불안한 상황에서 지금의 정책 카드가 얼마나 오랜 기간 효과를 발휘할 지는 미지수입니다.

지금의 상황을 해결해야 하는 것은 정부의 몫이겠지만 궁극적으로 시중에 넘쳐나는 통화량을 거둬들이는 통화량 감소 정책 또한 불가피해 보입니다. 집값이 당장 하락하지는 않더라도 그 시점이 가까워졌음을 점치는 이유입니다.

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