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알기 쉬운 리얼꿀팁 고수가 전하는 토지 투자 제1원칙 ‘되팔 수 없으면 절대 사지 말아라’
2018-11-26
08:20
785 읽음

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투자 상품 다각화에 나선 부동산 고수들
[리얼캐스트=한민숙 기자] 주택시장을 겨냥한 정부의 부동산 규제가 이어지며 상품 다각화를 꾀하는 부동산 투자 고수들의움직임이 포착되고 있습니다. 토지 분석 전문가 고상철 교수는 실제 상가 등 수익형 부동산과 토지 시장으로 뭉칫돈이 몰리고 있다고 하는데요.

주택시장과 달리 진정한 투자자의 마인드로 접근해야 하기에 토지야말로 진정한 ‘가치투자’라고 단언하는 고 교수를 리얼캐스트에서 만나 봤습니다.

▶토지 투자, 전문가만 하는 것 아닌가?

투자가 아닌 투기로 접근하기 때문에 어렵다고 생각하는 것입니다. 토지야말로 사용 목적만 분명히 한다면 진정한 가치투자가 될 수 있습니다. 건축물과 달리 시간이 지남에 따라 감가상각이 발생하지 않기에 일희일비하지 않고 장기적인 관점에서 접근해야 하기 때문입니다.

▶소액 토지 투자가 가능한가?
기존 덩어리가 큰 토지가 도로나 개발 계획 등으로 편입 및 수용된 후 일부 자투리로 남겨지는 경우가 있습니다. 이런 토지는 잘만 분석해서 취하면 노다지가 될 수 있습니다. 다만 소액으로 취할 수 있는 좋은 토지는 매매시장보다는 공매나 경매를 통해 나오는 경우가 많습니다. 한 달 커피값으로도 토지 투자를 할 수 있습니다. 

▶ 1,000만원 이하로도 살 수 있나?

못 찾을 뿐입니다. 전국에 1,000만원 이하로 살 수 있는 숨어 있는 좋은 토지는 많습니다. 

실제 지난 2017년 8월, 충북 영동군 토지 17㎡(약 5평)가 온비드 공매에 최저 입찰가 7만 9,000원에 올라왔습니다. 일반적으로 토지 구입 전 토지를 어디에 사용할 지를 고려해야 하지만 가격이 워낙 저렴하기에 고민할 필요가 없었습니다. 위치도 도로에 접해 있었기에 인플레이션에 따른 지가상승률을 감안하더라도 손해 볼 일은 없다는 판단이 섰습니다. 

1년 새 15배 수익률의 마법

공부를 확인해 보니 지가도 매년 꾸준히 상승하고 있었죠. 신건(공매 시장에 처음으로 나와 유찰이 안 된 물건)이지만 워낙 가격이 저렴해 입찰자가 5명이나 있었는데요. 과감하게 최저 입찰가의 약 2배인 15만 1000원을 써내 낙찰 받았습니다. 등기 등 제반 비용으로 20만원이 들어가 총 구입 비용에 35만원이 들어갔습니다.


1년 후인 지난 8월, 영동군청에서 연락이 왔습니다. 공공하수처리시설 증설로 낙찰 받은 토지가 편입 예정이며 3.3㎡ 당 50만원 정도 예상하고 있다고요. 15만 1000원에 낙찰 받는 토지가 1년 새 250만원, 약 15배 이상의 수익을 가져다 준 셈입니다. 

개발로 인해 수용될 거란 사실은 전혀 몰랐습니다. ‘운’이 좋은 사례였죠. 투자 금액이 적었기에 절대 수익금도 크지는 않았지만 토지 투자의 매력을 보여준 본보기라 할 수 있습니다. 

▶공매 토지 투자 시 유의점이 있다면? 

입찰 참여 물건 중 농지(전, 답)의 경우 농민이 아니면 ‘농지취득자격증명’을 받아야 등기가 가능합니다. 따라서 반드시 투찰 전 해당 물건 주소지 관할 읍면사무소에 해당 농지의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 

농지로 돼 있지만 묘지가 있거나 수령이 오래된 나무, 또는 불법건축물 등이 있는 경우에는 농지취득자격증명 발급 자체가 안 되는데요. 이를 간과한다면 낙찰을 받아 잔금까지 납부를 해도 본인 명의로 등기가 되지 않습니다.

공매의 장점이 반드시 현장을 안 가고도 인터넷으로 낙찰이 가능하다는 것입니다. 하지만 입찰 참가 전 현장 답사를 권합니다. 기본적으로 온비드에서 제공하는 감정평가서만으로도 기본 평가가 되지만 감정평가가 짧게는 몇 개월에서 길게는 1~2년 전에 이뤄진 것이기에 현재의 물건 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.

물건에 대한 자세하고 세부적인 정보를 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인서로 확인해야 하는 것은 기본입니다.


또한 공매는 1회 유찰 시 5~10% 가격이 낮아지기 때문에 유찰이 잦으면 가격이 저렴하기 마련인데요. 아무리 저렴하더라도 유찰이 많은 물건은 가급적 관심에서 배제하는 것이 좋습니다. 특히 초보 투자자에게는 더욱 그렇습니다. 유찰이 많다는 것은 부동산으로서 활용 가치가 떨어지거나 향후 환금성에 있어서 난항을 겪을 수 있기 때문입니다.

▶토지 투자의 장점은?
토지야말로 진정한 투자자 마인드로 접근해야 하는 시장입니다. 국토에 관한 최상위 계획인 국토종합계획부터 세부적인 개발 계획을 담은 도시관리계획까지 각 관공서에 올라와 있는 계획까지 면밀하게 살펴본 후 긴 안목을 갖고 장기적으로 접근해야 하기 때문입니다. 정책에 일희일비하지 않는 투자 마인드로 접근한다면 진짜 정직한 수익률을 안겨줄 수 있는 상품이 토지입니다. 

▶투자 유망 지역을 알려 줄 수 있나?
남북 화해 무드에 따른 경기 북부권과 강원 지역이 유망합니다. 남북 철도 연결 지역 주변을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 서해안 쪽도 관심을 가져볼만합니다. 국토종합계획을 보면 2020년께 개발이 마무리되는 것으로 계획돼 있는데 이건 토지 투자자 대부분이 아는 내용입니다.

▶초보 토지 투자자들에게 당부하고 싶은 말이 있다면? 
토지는 아파트와 달리 수요층이 두텁지 않기에 길게는 수십 년 돈이 묶일 수 있습니다. 때문에 사용 목적을 분명히 갖고 투자해야 합니다. 같은 땅이라도 매입 후 전원주택을 지을 것이지, 주말농장으로 사용할 것인지 등에 따라 매입 시기와 평가가 달라질 수 있기 때문입니다. 또한 나중에 되팔 자신이 없다고 판단되면 접근하지 않는 것이 좋습니다.


에디터 :    데메테르   그래픽 :   Drkari

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굿잡  2018-11-26  11:01:47

좋은 정보 감사합니다. 감사히 공유 하겠습니다....

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