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핫플레이스 · 잇플레이스 오피스텔 무덤이었던 마곡지구, 이제 매물없어 계약 못한다
2018-11-26
08:25
2,622 읽음

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오피스텔 무덤이었던 마곡지구는 지금 
[리얼캐스트=조현택 기자] 지난 2014년부터 입주가 시작된 서울의 마지막 대규모 택지개발지 마곡지구. 불과 몇 년 전까지만 해도 '오피스텔 무덤'이라고 불릴 만큼 시장이 좋지 않았습니다. 예정되어 있던 기업들의 입주가 미뤄지면서 오피스텔은 공실 투성이었죠. 1만 호 이상에 달하는 마곡지구 오피스텔을 받쳐줄 수요가 없다며 투자를 만류하는 이들도 있었고, 분양가 보다 낮은 가격, 즉 '마이너 피'가 붙어 매매되는 오피스텔도 허다했었다고 합니다. 그러나 현재 마곡지구의 오피스텔의 위상은 완전히 바뀌었습니다. 아직도 진행 중이긴 하나 지난해부터 대기업들의 입주가 속속 이어지며 상주인구가 늘어서입니다. 게다가 최근 공항철도와 9호선 환승역인 마곡나루역이 개통한데다 식물원과 연계된 대규모 보타닉공원도 일부 개장한 상태로 주거여건도 대폭 개선돼 수요가 몰리고 있는 것입니다.


무덤에서 부활한 마곡 오피스텔 “공실 없어요”…매물 품귀 현상
이런 호재들로 인해 마곡지구 오피스텔 시장은 과거 공실로 골머리를 앓던 모습은 온데간데 없어졌습니다. 마곡동 소재 중개업소 N공인 관계자는 “마곡지구 내 오피스텔이 대부분 임차인 모집을 완료했다”며 “현재 공실이 거의 없는 상태”라고 전했습니다. '마이너스피'가 붙어 거래됐던 과거의 모습과는 다르게 오피스텔의 매매가격도 상승했는데요. 각종 시세 자료를 봐도 마곡지구 오피스텔의 매매가격은 분양가나 입주초기에 비해 평균 3,000만~4,000만원정도 올랐습니다. 

마곡역센트럴푸르지오 오피스텔(전용면적 23㎡)이 그 예인데요. 국토교통부 실거래가에 따르면 이 오피스텔은 입주 당시인 2016년 7월에 1억4,022만원에 매매 거래됐었는데 2년이 지난 후인 지난 8월에는 2억100만원에 거래됐습니다. 약 6,000만원가량의 프리미엄(웃돈)이 붙은 거죠. 매매가격뿐만 아니라 월세 가격도 상승했는데요. 마곡역센트럴푸르지오(전용면적 23㎡)의 경우 입주 당시 월세는 40만원(보증금 1,000만원)이었고, 2년이 지난 현재는 13만원 오른 53만원(보증금 1,000만원)에 월 임대료가 책정되어 거래되고 있다고 합니다. 매매가격이 너무 올라 평균 월세수익률은 4%정도로 서울 오피스텔 평균수익률(4.67%)보다 낮지만 공실이 없어 시세차익과 안정적인 임대수익을 같이 챙길 수 있어 관심이 많다는 게 인근 중개업자들의 전언입니다.

마곡지구 오피스텔 시장이 부활한 이유는 무엇일까요? 마곡 오피스텔의 수요가 늘어난 가장 큰 요인은 앞서도 언급한 기업들의 입주가 많이 진행됐기 때문입니다. 현재 마곡지구는 LG와 코오롱, 롯데 등 56개 기업의 입주가 끝났으며, 향후 96개 기업이 입주할 예정입니다. 이는 마곡지구의 오피스텔의 수요가 더 늘 것이란 전망을 내놓게 하는데요. 모든 기업의 입주가 마무리되면 마곡지구에서 생활하는 상주인구가 16만명에 달할 예정이라고 합니다. 또한 마곡지구에는 강서구 통합청사가 조성될 계획입니다. 강서구 통합청사는 강서구청을 비롯해 강서세무서, 출입국사무소 등이 들어서 대규모의 행정타운을 이룰 전망이라 행정타운에 근무하는 공무원들의 수요도 이어질 것으로 보입니다. 그런데 마곡지구에서는 앞으로 더 이상의 오피스텔 공급이 어려운 상태입니다. 덕분에 마곡지구 오피스텔은 현재 많은 프리미엄이 붙은 상태로 거래가 진행되고 있는 거죠. 

마곡동 M중개업소 관계자는 "마곡 개발 초기인 2014년경에 1억800만원 수준에 분양했던 전용 18㎡ 오피스텔이 11월 현재 1억7,000만~1억8,000만원대 매매가격을 형성하고 있는데 매수만 있을 뿐 매도 물량이 없다”고 말했습니다. 또한 그는 “마곡 오피스텔 임대 문의도 계속 들어오고 있다. 매물이 없어서 거래를 못하는 경우도 적지 않다"며 "추가로 공급 예정된 오피스텔이 없기 때문에 임대료가 오르고 있고 특히 내년 2월에 이대병원(근무자 4천여 명)이 개원을 앞두고 있어 임대료는 앞으로도 지속 상승할 것으로 예상된다"고 덧붙였습니다. 

마곡 오피스텔 투자해도 괜찮을까?
수익률이 저하되고 있긴 하지만 시세차익까지 노릴 수 있는 마곡지구 오피스텔은 좋은 부동산 투자처입니다. 그러나 일각에서는 지난달 31일부터 시행된 총체적상환능력비율(DSR)과 이자상환비율(RTI)의 강화로 마곡 오피스텔 시장의 상승세도 잠잠해질 것이란 전망도 제기되고 있는데요. 대출규제의 강화로 부동산 수요자들의 자금 확보가 어려워졌기 때문이죠. 또한 금리 인상의 시그널이 계속 나오고 있어 은행 대출을 이용해 수익률을 높이는 레버리지 효과를 얻기도 힘들 것이란 이야기도 나오고 있습니다. 일부 부동산 전문가들은 지금 마곡 오피스텔에 투자를 하는 것은 상투를 잡고 들어가는 것이라 말하기도 하고요. 마곡지구 투자에 대해 현장에서는 어떻게 바라보는지 끝으로 마곡지구 LG사이언스파크 인근에 위치한 N공인중개사의 의견 들어보시죠.

"마곡지구 오피스텔의 임대료는 하루가 멀다 하고 상승하고 있고 입주할 기업들이 남아있기 때문에 공실의 위험은 없습니다. 꾸준한 임대수익을 바라고 투자하는 사람이라면 추천합니다. 그러나 시세차익을 목적으로 하는 투자는 다소 위험도가 높습니다. 이미 분양가 대비 1억이상 상승한 오피스텔이 많고 대출 규제의 시행과 금리 인상의 위험이 있기 때문에 앞으로 매매가 상승여력은 없을 것으로 보여집니다."


에디터 :    에바브로디도   그래픽 :   Chorong

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빌라  2018-11-26  03:41:23

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