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리얼톡&리얼판 부자들은 마음 편한 보수적 투자에 집중한다
2018-11-29
08:30
855 읽음

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불확실의 시대, 부자들은 어디에 투자하고 있을까?


[리얼캐스트=여경희 기자] 우리는 부자가 되는 방법에 관심이 많습니다. 다양한 재테크 서적이 베스트셀러가 되는가 하면, 투자방법을 알려주는 강연이 인기입니다. 최근 집값 급등 시기에는 온 국민들의 신경이 부동산 투자에 쏠려 있었다 해도 과언이 아니었는데요. 진짜 부자들은 어떤 방법으로 부를 일궜을까요?


리얼캐스트는 자산가 및 기업들을 상대로 종합 자산컨설팅을 제공하는 서영실 A+리얼티㈜ 마케팅 상무와의 인터뷰를 통해 요즘 부자들이 관심을 갖는 자산과 투자재로서의 부동산의 가치에 대한 이야기를 들어봤습니다. 


* A+리얼티㈜는 자산관리 컨설팅사인 에이플러스그룹의 자회사로 2009년 설립됐으며, 부동산 투자자문 ∙ 컨설팅 ∙ 관리대행 등 종합 부동산 자산관리 서비스를 제공합니다. 

 


부자들의 자산 포트폴리오에서 부동산이 빠지지 않는 이유


“우리나라 부자들은 안정성을 중시 여기는 경향이 있습니다. 자산이 많을수록 위험을 감수하기보단 가진 것을 지키기 위한 투자에 집중합니다. 때문에 주식보다는 실물자산인 부동산을 선호하고, 주식에 투자하더라도 중소형주보다는 대형주에 투자하는 비중이 더 높습니다.”  


“국내에 50억원~100억원의 현금을 보유한 자산가들이 상당히 많습니다. 고액자산가들은 서울, 부산, 대구 등 대도시에 거주하면서 수익이 보장되는 곳에 가치투자하는 특성이 있죠. 절대 투기꾼들처럼 일확천금을 노리지 않습니다.”


서영실 상무는 수십억 원 이상을 가진 국내 자산가들의 대부분은 ‘위험중립’ 혹은 ‘위험회피’적 투자자라고 말합니다. 이런 성향으로 인해 예전보다 부동산 투자수익이 현저히 낮아졌음에도 불구하고, 부자들의 자산 포트폴리오에서 부동산자산은 50% 이상의 비중을 차지한다고 하죠. 


 주택보다 상대적으로 규제 덜한 빌딩 선호


‘2018 한국부자보고서’ 조사에 따르면 총자산이 많은 부자일수록 부동산자산 중 수익형 부동산 투자 비중이 높고, 특히 다른 투자처보다 빌딩, 상가의 비중이 확연히 높은 것으로 나타납니다. 


서 상무는 부자들은 주거용 부동산보다 수익형 부동산을 선호하는 이유는 “기본적으로 임대수익을 얻을 수 있고, 종합부동산세 대상에서 제외될 뿐만 아니라 주택에 비해 정부 정책의 영향을 덜 받기 때문”이라고 설명했습니다. 


이어서 “컨설팅을 의뢰하는 대부분의 자산가들은 4%대의 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 근린생활시설 빌딩을 원했다. 특히 50억원~100억원대 빌딩에 대한 매수 문의가 많은데, 현재 이 가격대의 건물은 품귀현상이 있을 정도다. 자산가들은 강남지역만을 선호하기보다는 역세권 또는 상권이 안정적인 서울, 경기 전역에 투자한다”라고 덧붙였습니다. 


부동산 투자 시 가장 관심을 갖는 부분은 ‘세금’


하지만 50억원 대 빌딩을 매수할 경우, 세금으로만 수억 원을 내야 합니다. 때문에 세금은 부동산 투자 시 부자들이 가장 민감하게 여기는 부분이라고 하는데요. 서영실 상무는 대다수 부자들은 물건이 괜찮다고 무작정 매수하지 않고, 2~3곳 이상의 세무 조언을 구하고 신중하게 매수한다고 전합니다.


“수익형 부동산 소유자들은 보유기간 동안 발생하는 재산세, 종합소득세 등 비용을 최소화할 수 있는 방안도 강구해야 합니다. 최근 들어 급변하는 부동산정책을 숙지하지 못해 세금폭탄을 맞는 부자들도 많은데요. 탈세가 아닌 절세에 포인트를 두고 전문가에게 조언을 구하는 것을 추천하고 싶습니다. 실제로 주거복합건물 소유자가 아무 생각 없이 매매를 진행하다 하마터면 100억원 가까운 양도소득세 폭탄을 맞을 뻔했으나, 극적인 절세 컨설팅으로 이를 4분의 1로 줄인 사례도 있었습니다.”


절세 방법의 하나로 법인을 설립하는 부자들도 상당수입니다. 개인 임대사업자는 6.6~44%의 종합소득세를 내는 반면 법인사업자는 11~24.2%의 법인세를 내는데요(지방소득세 포함). 임대소득이 클수록 법인이 유리합니다.” 


“법인 임대사업자는 직장가입자로 건강보험료 부담을 덜 수 있고, 임대소득을 근로소득, 퇴직소득, 배당소득으로 분리해 세율을 낮출 수 있습니다. 또 법인 사업자는 상속∙증여하는 경우에도 부동산을 주식의 형태로 이전하기 때문에 최고 50%에 달하는 상속 및 증여세도 줄일 수 있습니다. 최근 들어 20대~30대 자녀에게 재산을 증여하기 위해 법인을 설립하는 베이비붐 세대 자산가들도 많아졌습니다.” 


부동산 직접투자에서 간접투자로, 투자 다변화 꾀하는 자산가들


한편 부자들은 부동산 직접 투자에 그치지 않습니다. 서영실 상무는 “금융자산 포트폴리오를 구성할 때에도 부동산과 연계된 금융상품을 선택하는 자산가들도 늘고 있다”라고 말하며, “국내외 증권시장이 불안정한 상황에서도 부동산펀드는 비교적 높은 수익을 내고 있기 때문”이라고 분석했습니다.  


그는 이어 최근 들어 부동산 사모펀드에 관심을 갖는 부자들이 늘고 있다고 덧붙였습니다. 부동산 사모펀드란 투자자의 자금을 모아 펀드를 만들어 부동산에 투자한 후 일정기간 후에 매각해 수익을 거두는 형태인데요. 부동산 사모펀드는 크게 펀드자금으로 경공매에서 낙찰 받은 부동산으로 수익을 내다가 매각하는 경공매형과 기존 건물의 임대수익에 집중하는 수익형으로 구분됩니다. 


서 상무는 “투자자들은 각자의 여건 및 경제상황에 따라 투자 형태를 결정하는데 그나마 부동산의 불확실성을 줄일 수 있는 수익형 사모펀드에 관심을 더 두는 편”이라고 설명했습니다. 


자산가들의 관심이 이어지면서 부동산 사모펀드 설정 규모는 성장하는 추세입니다. 금융투자협회 자료에 따르면, 국내 부동산 사모펀드 순자산총액은 2013년말 17조5387억원에서 2017년말 29조9709억원으로 약 2배 늘었습니다.


“부자들이 부동산 사모펀드에 높은 관심을 갖는 이유는 기대수익률이 5% 대 이상으로 높고 주식이나 주식형 펀드와는 대조적으로 안정적이기 때문입니다. 최근 강화된 부동산규제로 국내 부동산시장의 가격 안정성을 의심한 부자들이 해외부동산으로 눈을 돌리면서 해외부동산 사모펀드 시장이 확대됐습니다. 다만 해외부동산에도 변수가 많아 투자에 주의해야 합니다.”


한정된 자원인 부동산, 희소가치 높아 부자들의 No.1 자산으로 남을 것


이처럼 부동산 직접투자에서 간접투자로 눈을 돌리는 부자들이 늘어난 이유는 위험을 분산시키기 위해서입니다. 지금처럼 미중 무역전쟁, 미국의 이란 제재 강화 등 글로벌 불확실성이 커지는 상황에서는 투자를 다변화해 보수적으로 대응할 필요가 있죠. 


서 상무는 “현재 자산가들의 자금이 보통예금 형태의 CMA(종합자산관리계좌)에 몰려 있다. 현금을 쥐고 투자시기를 노리는 이들이 많다는 의미다. 위험요소가 줄면 이 돈이 부동산시장으로 유입될 가능성도 클 것으로 보인다”라고 전망했습니다. 


하지만 주식, 펀드는 물론, 비트코인과 같은 신종 투자상품이 속속 만들어지면서 전통적인 부동산투자에 대한 선호도가 떨어질 가능성도 무시할 수 없는데요. 이에 대한 서영실 상무의 답을 마지막으로 들어보시죠.   


“희소성은 자산의 가치를 결정짓는 주된 요인 중 하나입니다. 부동산, 즉 우리가 발 딛고 선 토지는 과장을 좀 섞어 말하자면, 우주에서 지구를 대체할 행성을 찾아내고 그 행성을 지구와 같은 환경으로 만들 수 있는 시간 동안 한정적인 자원입니다. 희소가치가 사라지지 않는 한 부동산은 부자들의 핵심 자산으로 남을 것입니다.” 



에디터 :    빛소금   그래픽 :   Chorong

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