주거용 오피스텔에도 '볕들날 있네~', 웃돈 붙은 오피스텔 속속 등장

오피스텔도 웃돈 붙는다

[리얼캐스트=취재팀] 오피스텔은 임대 상품이라는 인식이 강합니다. 때문에 오피스텔은 다른 말로 수익형 부동산이라고 부르지요. 그렇다 보니 오피스텔을 매매하거나 분양받을 때는 수익률에만 관심을 가지기 마련이었죠. 그래서 오피스텔에선 웃돈(프리미엄)이라는 단어가 다소 생소했던 것이 사실입니다.

그런데 최근 오피스텔에서도 아파트처럼 웃돈이 붙는 사례들이 파악되고 있습니다. 물론 우리가 보통 알고 있는 원룸 구조의 오피스텔이라기 보다는 주거용 오피스텔로 불리는 전용 84㎡ 이상의 오피스텔에서 말이지요. 대표적인 예로 실제 내년 2월부터 입주에 들어가는 킨텍스 꿈에그린 오피스텔 매물을 분석해 봤습니다.

킨텍스 꿈에그린 오피스텔 웃돈 평균 1억753만원

킨텍스 꿈에그린은 지난 2015년 킨텍스사거리에서 처음으로 공급된 주거용 상품입니다. 여기서 주거용 상품이라고 한 이유는 아파트(1,100세대)와 오피스텔(780실)이 같이 공급됐기 때문입니다. 그리고 분양 당시 오피스텔은 100%(780실) 전용 84㎡로 공급돼 화제를 모았고 분양도 성공적이었습니다. 이후 킨텍스 사거리 인근으로 고층의 주거 상품 공급이 본격화됐고요.

이랬던 킨텍스 꿈에그린이 내년 2월 본격 입주에 들어갑니다. 현재 분양권이 거래되고 있죠. 그런데 과연 오피스텔의 웃돈 상황은 어떨까요? 참고로 오피스텔 분양권은 실거래가 대상이 아닙니다. 그래서 실제 거래된 가격을 파악할 수 없기 때문에 분양권 매물 가격과 분양가를 비교해봤습니다. 이때 분석된 매물은 총 30건입니다.

결론적으로 웃돈은 평균 1억753만원이었습니다. 웃돈이 높았던 물건은 201동 30층으로 프리미엄이 분양가 대비 1억4,500만원에 달했습니다. 가장 낮은 물건은 201동 40층으로 8,160만원이었습니다. 흥미로운 것은 저층 물건도 프리미엄이 낮지 않았다는 것입니다. 실제 203동 3층 물건의 경우 현재 3억9,890만원에 나와 있는 상태입니다. 그런데 분양가는 2억9,890만원으로 프리미엄이 1억이었습니다.

오피스텔에 억대 웃돈 붙은 이유는

그렇다면 킨텍스 꿈에그린 오피스텔에 억대의 웃돈이 붙은 이유는 뭘까요? 현지 부동산 관계자들의 말을 종합해 보면 크게 3가지 정도로 요약이 됩니다.

먼저 역세권 여부입니다. 킨텍스 사거리 일대는 앞으로 GTX A노선 가운데 킨텍스역(가칭)이 생길 곳입니다. GTX A노선은 파주를 출발해 일산과 서울 도심(서울역)을 지나 강남(삼성동), 성남(분당,판교), 동탄까지 가는 노선입니다. 이 노선이 생기면 일산에서 강남까지 20분이면 이동이 가능하게 되지요. 현재는 1시간 30분씩 걸리던 시간이 20분 안쪽으로 줄어드는 셈입니다. 이런 꿈에 노선을 걸어서 이용할 수 있는 점 등이 오피스텔 가격에 반영됐다는 것입니다.

또 다른 이유로 꼽는 것은 상품력입니다. 오피스텔이지만 아파트 못지 않게 나왔기 때문이라는 것이지요. 킨텍스 꿈에그린의 경우 일단 방이 3개, 욕실 2개, 거실 1개 구조입니다. 84A타입의 경우는 침실에 드레스룸까지 있습니다. 84C타입은 4베이 설계입니다. 일단 구조는 아파트와 같다는 것을 알 수 있습니다.

마지막 세 번째 이유는 생활환경입니다. 킨텍스 사거리 인근으로 현대백화점(킨텍스점)은 물론 이마트트레이더스(킨텍스점), 빅마켓(킨텍스점) 등 대한민국 대표 유통시설이 밀집해 있습니다. 여기에 최근 GTX C 노선을 시작으로 A 노선도 연내 착공이 가능하다는 소식이 나오고 있습니다. 주거용이다 보니 생활만족도를 높일 수 있는 백화점과 교통의 중심지로 개발되는 점이 웃돈 형성에도 큰 역할을 했다는 거죠.

주거용 오피스텔 올해도 히트

올해 분양된 오피스텔 가운데도 유독 눈에 띄는 곳이 있습니다. 지난 10월 대구에서 분양한 ‘시지 코오롱하늘채 스카이뷰’와 11월 판교에서 분양한 ‘힐스테이트 판교역’인데요. 두 오피스텔 모두 주거용으로 대단한 인파를 모았던 곳이죠.

시지 코오롱하늘채 스카이뷰의 경우 3만8,000명의 인파가 몰렸다고 합니다. 청약접수 건수도 무려 1만2,140건에 달했습니다. 올해 대구 수성구 청약접수 건수 가운데 최고를 기록했습니다(아파트 포함). 실제 같은 수성구에서 분양했던 힐스테이트 범어(6월 분양)는 9,897명이 청약했습니다. 힐스테이트 판교역의 경우도 대단했습니다. 청약접수 결과 총 3만1,323건이 접수됐습니다. 하반기 전국에서 분양된 오피스텔 가운데 가장 많이 청약접수가 된 것입니다.

공통점은 역세권 및 상품력, 그리고 편리한 생활환경

그런데 하반기 히트를 친 두 오피스텔에서도 웃돈 붙는 오피스텔의 공통점을 공히 찾아 볼 수 있습니다. 먼저 두 오피스텔 모두 역세권입니다. 시지 코오롱하늘채 스카이뷰의 경우 대구지하철 2호선 신매역을 걸어서 이용할 수 있습니다. 힐스테이트 판교역 역시 신분당선 판교역 역세권 입지고요. 심지어 이 오피스텔은 판교역과 지하로 바로 연결됩니다.

상품력도 우수합니다. 시지 코오롱하늘채 스카이뷰의 경우는 오피스텔임에도 4베이나 4.5베이 구조이고 일부에 테라스와 옥탑방까지 설계됐습니다. 힐스테이트 판교역 역시 아파트와 같은 구조로 설계됐으며 편의시설도 아파트 못지않습니다. 피트니스, 전기차 충전 설비, 200만 화소급 CCTV에 스마트폰으로 집 안을 제어할 수 있는 IoT 기술이 제공됩니다.

편리한 생활환경도 갖췄습니다 . 시지 코오롱하늘채 스카이뷰는 각종 스포츠와 여가생활을 즐길 수 있는 대구스타디움이 인접해 있고 이마트와 홈플러스 등 대형 마트와 대구시립미술관도 가깝게 이용할 수 있습니다. 신분당선 판교역과 지하로 연결되는 초역세권 오피스텔인 힐스테이트 판교역의 경우 수도권에서 가장 큰 규모의 현대백화점(판교점)과도 지하로 연결되는 백세권 단지입니다.

주거용 오피스텔, 아파트 대체 상품으로 포지셔닝

앞으로 주거용 오피스텔이 아파트 대체 상품으로 포지셔닝 할 가능성이 높다는 것이 업계 관계자들의 공통된 의견입니다. 이유는 정부 방침에 따른 주택공급에 관한 규칙 개정안이 지난 11부터 본격 시행에 들어가 청약을 통해 아파트 구입하기가 점차 힘들어지기 때문입니다.

이번 조치는 무주택자들이 내 집을 장만할 수 있는 기회를 넓히는 것과 분양가상한제 주택의 전매제한을 강화하는 것이 핵심입니다. 실제 1주택자의 경우는 인기지역에서 아파트를 구입하는 것은 사실상 어려워 졌습니다. 무주택자들의 추첨 비율을 높였기 때문이지요. 또한 신혼부부가 노릴 수 있는 신혼부부 특별공급의 경우도 신혼기간 주택이 있었다면 특별공급 대상에서 제외시키기로 했습니다.

결국 다양한 이유로 청약가점이 낮거나 1주택자, 집이 있었던 신혼부부 등은 사실 청약을 통해 아파트를 구입하는 것이 불가능해졌습니다. 그렇다 보니 주택 구매 이력 여부와 상관없고 통장이 필요 없는 그리고 아파트와 구조가 같은 주거용 오피스텔로 수요가 몰릴 수밖에 없는 것으로 보는 것입니다.