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부동산 트렌드 주택임대소득 분리과세 VS 종합과세, 유리한 선택은?
2019-01-15
10:15
5,631 읽음

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[리얼캐스트=박지혜기자] 올해부터 임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우에도 원칙적으로 소득세(14% 분리과세)를 부과해야 합니다. 연 2천만원을 넘는다면 다른 소득과 합산하여 종합소득세를 신고하는 방법이 있습니다. 집을 세놓는 임대사업자들은 주택 임대소득 과세 기준을 알고 본인에게 유리한 선택을 하는 것이 중요합니다.

올해부터 2천만원 이하 주택 임대소득도 분리과세 전환

누구나 근로소득, 사업소득, 연금소득, 이자 및 배당소득, 기타소득 등 다양한 종류의 소득에 대해 세금을 내는데요. 소득이 늘어날수록 구간별로 적용 받는 세율이 높아져 세부담도 커지게 됩니다(소득 구간별로 지방소득세 포함 6.6%~46.2%).

분리과세는 이러한 소득세 계산시 임대소득과 다른 소득금액을 합산하지 않고, 임대소득만 따로 분리하여 과세하는 것을 말합니다. 지난해까지 2000만원 이하의 주택임대소득은 비과세였으나, 올해부터 분리과세가 적용되는데요.

단, 임대사업자에 등록한 경우 기본공제 400만원, 필요경비인정비율 60%가 적용되고, 만약 사업자 미등록 시에는 기본공제 200만원, 필요경비인정비율 50%로 차등하여 적용됩니다. 따라서 분리과세 여부는 납세자의 선택사항으로 볼 수 있습니다. 

일례로, 연간 임대수입이 1800만원인 경우 주택임대사업자로 등록 시 소득세는 분리과세 산정식에 따라 5만4,000원만 내면 됩니다[{임대수입 1800만원-1800만원*필요경비율70%-400만원}*15.4%*25%].

반대로, 임대사업자로 등록하지 않았을 때는 107만8,000원을 과세해야 합니다[{임대수입 1800만원-1800만원*필요경비율 50%-200만원}*15.4%].

장부신고와 추계신고로 나뉘는 종합과세

분리과세와 반대로 종합과세는 임대소득 외 다른 소득을 모두 합산하여 신고 납부하는 방식입니다. 근로, 사업, 연금, 배당, 기타소득 등을 모두 합산하는 것으로, 여기서 임대소득은 사업소득에 해당합니다. 연간임대소득이 2천만원을 초과하거나 2천만원 이하라도 종합과세를 선택할 수 있습니다.

종합과세 방식으로 세금을 신고할 때는 장부 작성 여부에 따라 나뉘는데 장부 작성이나 추계신고 중에서 선택할 수 있습니다. 법에서 정한 일정 경비율을 경비로서 차감하여 신고하는 방법인 추계신고는 단순경비율과 기준경비율로 다시 나눌 수 있습니다. 

연간 임대수입이 2,400만원 미만이면 단순경비율, 2,400만원을 초과(2,400~7,500만원)하면 기준경비율을 적용하는데, 9억원이 넘는 주택을 임대할 경우 단순경비율은 37.4%, 기준경비율은 16.9%이며 9억원 이하는 단순경비율 42.6%, 기준경비율 10.2%입니다. 

분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽은?
누진세율이 적용되는 현행 세법 체계상 종합과세가 분리과세보다 높은 소득구간의 세율이 적용되어 세금에 대한 부담이 늘어날 가능성이 높습니다.  

때문에 분리과세가 항상 유리할 것이라고 생각할 수 있지만 경우에 따라서는 종합과세를 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 그렇다면 언제 종합과세를 해야 더 유리할까요? 바로 임대소득 이외에 다른 근로소득이나, 사업소득이 없는 경우입니다. 

예를 들어 임대소득이 연간 1200만원 이하일 경우 소득세율은 6.6%로, 분리과세(15.4%) 할 때 세율보다 더 낮은 세율을 적용 받게 됩니다. 즉 연 임대수입 1200만원 외에 다른 소득이 없다면 분리과세보다 종합과세를 선택하는 편이 유리한 셈입니다. 

소득구간별로 6~42%에 분포된 종합소득세율의 경우 임대소득이 많지 않다면 낮은 소득세율에 속하여 분리과세 시 적용 받는 세율보다 낮은 세율을 적용 받을 수 있기 때문입니다.   

결국 임대소득과 다른 근로소득, 사업소득을 합산하여 적용되는 세율이 14%(지방소득세 포함 15.4%) 넘는다면 분리과세가 유리하겠지만, 본인의 적용세율이 14%보다 아래 구간에 해당한다면 종합과세가 유리하다고 볼 수 있습니다. 따라서 임대사업자들은 본인소득이 어느 구간에 적용되는지 확인한 이후에 최대 절세포인트를 찾는 것이 중요하겠습니다. 



에디터 :    parispark   그래픽 :   연이

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