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핫플레이스 · 잇플레이스 입주대란 예고된 고덕지구, 전셋값 얼마나 조정될까?
2019-01-16
08:25
5,226 읽음

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헬리오시티 전용 84㎡ 전셋값 5억원대로 하락


[리얼캐스트=여경희 기자] 12월말부터 입주를 시작한 9510가구 규모의 헬리오시티의 전셋값이 하락세입니다. 전용 84㎡ 전세의 경우 지난해 10월 8억7천만원 최고가를 찍은 후 12월말에는 약 4억원 떨어진 5억원에 거래가 이뤄졌습니다.


입주 임박해 가격이 조정되면서 전세 거래건수는 크게 늘어났습니다. 서울부동산정보광장 거래정보에 따르면, 작년 한 해 동안 헬리오시티에서 전세 거래된 215건 가운데 59건이 12월에 계약된 것으로 조사됐습니다. 하지만 수요에 비해 공급이 많은 탓에 호가는 저점을 경신하는 모습입니다. 전용 84㎡의 전세의 경우, 지난해 8월 최저 호가는 7억원이었는데 12월초에는 6억원, 1월 들어서 5억원까지 내렸습니다. 


이에 일각에서는 전셋값이 4억원 대에 진입하는 것은 시간문제라고 보는데요. 관련해 현지의 한 중개업자는 “융자가 많거나 거주기간의 제한이 없는 정상적인 물건이 4억원 대 전세로 나올 가능성은 희박하다”라며, “거래가 중 최저가를 시세로 알고 문의하는 고객들이 많은데, 헬리오시티의 평균 전세거래가격은 6억원 선이다”라고 말했습니다. 


소형 전셋값은 오히려 상승


실제로 지난 한 해 동안의 서울부동산정보광장의 실거래정보를 분석한 결과 헬리오시티 전용 84㎡ 평균 전세거래가격은 6억원 대로 조사됐습니다. 월 평균 전세거래가격은 10월 7억1722만원로 가장 높았고, 이후 하락세에 접어들어 12월에는 6억2290만원을 기록했습니다. 


반면 전용 49㎡이하 소형 전세거래가격은 올랐습니다. 전용 39㎡의 평균 전세거래가격은 지난해 8월 3억8857만원에서 12월 4억1714만원으로 상승했고요. 전용 49㎡도 지난해 8월 4억원에 손바뀜이 이뤄졌는데, 12월에는 작년 최고가인 5억4500만원에 거래됐습니다.


이처럼 소형 전셋값이 오른 이유는 주변에 대형 위주 아파트들이 많아 희소가치 컸기 때문으로 분석됩니다. 반대로 전용 84㎡는 헬리오시티에서만 5132가구가 공급되면서 가격이 내린 것이죠.  


올해도 강남권에선 입주대란 이어질듯, 주인공은 ‘고덕지구’


한편 입주대란은 올해에도 이어질 전망입니다. 특히 입주물량이 집중되는 강남권에서는 세입자 구하는데 애 먹을 집주인들이 많을 것으로 예상되고 있죠. 올 하반기부터 대거 입주가 예고된 ‘고덕지구’가 입주대란의 바통을 이어받을 유력한 후보로 거론됩니다.


업계에 따르면 연내 고덕지구에서는 △래미안명일역솔베뉴(6월, 1900가구) △고덕그라시움(9월, 4932가구) △고덕센트럴아이파크(12월, 1745가구) △고덕롯데캐슬베네루체(12월, 1859가구) 등 총 4곳, 1만436가구가 입주할 예정인데요. 지금은 입주까지 기간이 많이 남아 전세물건도 많지 없고, 나와 있는 물건도 호가가 매우 높습니다. 


고덕지구 대장주로 꼽히는 고덕그라시움 전세는 전용 59㎡가 4억9000만~5억5000만원 선, 전용 84㎡가 6억~6억5000만원 선에 물건이 나옵니다. 전용 84㎡ 호가는 헬리오시티 전세거래가격과 맞먹는 수준입니다. 


고덕그라시움 전세, 7월이후 본격 하락…전용 84㎡ 4억원대 떨어질 듯 


그렇다면 고덕그라시움의 전셋값은 언제부터, 또 얼마만큼 조정될까요? 고덕지구에서 가장 최근에 입주한 아파트인 고덕래미안힐스테이트(2017년, 3658가구)의 거래 사례를 통해 고덕그라시움의 전셋값 추이를 유추해볼 수 있습니다. 


국토교통부에서 제공하는 실거래가를 살펴보면, 전용 84㎡ 기준 고덕래미안힐스테이트의 평균 전세거래가격은 입주 5개월 전부터 본격 하락세에 접어든 것으로 나타납니다. 입주시점 평균 전세거래가격은 4억4552만원으로, 5개월 전 5억3400만원보다 약 1억원 떨어졌죠. 거래건수는 입주 3개월 전후로 급증했는데, 입주시점이 다가올수록 가격이 크게 조정되면서 거래가 늘어난 것으로 풀이됩니다. 


고덕래미안힐스테이트의 선례에 비춰볼 때 9월 입주를 앞둔 고덕그라시움은 3월께부터 전셋값이 서서히 조정되기 시작해 7~8월경에는 4억원대까지 떨어질 가능성이 높습니다(전용 84㎡ 기준). 특히 6월부터 래미안명일역솔베뉴 입주로 전세물건이 대량 나올 예정이어서 전셋값 하락시기는 좀더 앞당겨질 수 있습니다.


얼마 전 전세계약을 마쳤다는 고덕래미안힐스테이트 소유자 김 모씨는 “고덕래미안힐스테이트가 2년차 들어서 물건이 많이 나온 데다, 헬리오시티 입주여파로 세입자를 구하는 데 3개월 가까이 걸렸다. 1년전만 해도 전용 84㎡ 전세가 7억원에 거래됐는데 지금은 5억원 초반대로 떨어졌다. 여기에 하반기부터 고덕지구 입주가 이어질 예정이라 전세값이 크게 반등하긴 힘들 것이다”라고 전망했습니다. 


고덕그라시움 주변의 L공인 관계자도 “보통 입주 3~4개월 전부터 전세물건이 대거 풀린다. 12월 입주 예정인 고덕센트럴자이와 고덕롯데캐슬베네루체의 전세물건이 8~9월부터 본격 출시되면 고덕그라시움 전셋값 하락폭은 보다 커질 수 있다”라고 말했는데요. 그는 이어 “잔금 납부문제로 전세입자를 꼭 구해야 하는 집주인들은 성수기인 8월 전후로 계약을 마치는 것이 좋다”라고 조언했습니다.  


매매가도 하향 조정 불가피, 실수요라면 저점에서 매수할 기회


하반기 고덕지구 내 입주가 이어지면서 매매가격도 하향 조정이 불가피해졌습니다. 다만 매물이 귀한 탓에 가격 하락은 전세에 비해 미미할 전망입니다. 


고덕지구 중개업자들은 대출규제 강화로 잔금 지불이 어려워진 일부 집주인들이 내놓는 급매물로 시세가 다소 하향세를 보일 수 있으며, 전매제한과 양도소득세 비과세를 위한 거주 및 보유기간을 만족하는 2년 후 매물이 늘어나면, 가격 조정의 여지는 더 커질 수 있다고 말했습니다. 


반면 고덕래미안힐스테이트 입주 후 인근 아파트 시세가 동반 상승했듯, 대규모 입주와 맞물려 주거환경이 개선되면 장기적으로 집값이 상승할 것으로 보는 시각도 나오는 상황인데요. 고덕지구 진입을 노리는 실수요들은 입주 후 2년여간의 가격 향방을 주시할 필요가 있겠습니다.